徐州楼市：营销策略调整是否跟得上？
◎徐州日报记者 王巍巍
伴着降准、降首付、调契税等强有力政策的出台，当前房地产市场呈现出多年难遇的购房热潮。南京、广州、杭州、苏州、北京、深圳、无锡等多个城市的售楼处，出现了排队购房、开盘“日光”的现象，彻夜排队购房的场景再次出现在人们眼前。
把目光锁定徐州市场，2月份多家楼盘负责人联系记者称，徐州虽未出现一线城市开盘“日光”的场景，但中央一系列“去库存”政策效应已经显现，案场实际成交量远远超过他们的预估。如何对待后市，尽快做出营销策略调整，成为各家楼盘当下课题。
二月，多家楼盘销售量相较年前翻倍
2月份是徐州楼市的新年休整期，开发商推盘节奏明显放缓。徐州楼市2月开盘数寥寥无几，仅有凯旋门项目推出车位房源、万科北宸天地进行认筹活动。但几乎出乎所有人意料的是，在市场政策调整后，楼市迅速给出了反应。多家楼盘在未进行任何促销活动的前提下，市场成交有明显提升。
市场热度在数字中有所体现。中国指数研究院1日发布的数据显示，2016年2月份，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11092元人民币，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。这是百城房价环比第10个月上涨。具体到徐州，2016年2月份徐州住宅均价每平方米5876元，与1月份相比，每平方米涨了141元，环比涨幅2.46%。
“这个月卖出去90多套房子”。东区和平上东项目营销负责人告诉记者，似乎今年销售网旺季提前了，往年的2月份基本上没有几个人会买房子。
“这个月销售约50套左右。”徐州碧桂园营销部工作人员介绍，公司对市场后续发展非常看好，后期调价及新房源加推工作已经展开。
“新项目预约客户已经超过400组，我们首期仅推出300多套房源。”万科北宸天地负责人表示，多条市场政策的出台，导致年后案场访问量呈现“V”字反转。
此外，二手房市场也表现抢眼。第一房屋总经理于健称，交易税费降低促进了二手房的交易。目前市区二手房交易咨询量提高了一到两成，其中洽谈量增加了20%。
有分析人士认为，金三银四红五是上半年的销售旺季，很多品质房企、大体量楼盘都计划在此期间释放全新房源；加上契税减少等利好政策释放购买需求，徐州楼市至少在短期内会迎来一段集中释放，但中长期的市场表现还有待观察。
三月开发商欲借政策东风推盘
目前，楼市利好政策不断，国家陆续出台了包括降低个人按揭贷款首付成数、提高住房公积金存款利率、降低住房交易契税和营业税、央行降准0.5个百分点等多项政策，积极推动房地产库存消化。宽松的信贷环境和购房成本的节省为徐州楼市带来持续性利好。
2月份，徐州楼市仅4个楼盘取得预售证，没有楼盘新开盘。但在没有新房源销售的情况下，各家楼盘来访量的上升给开发商提振了信心。在采访中，不少楼盘表示接下来“会略微涨价”。
目前保守来看，市区在3月份至少有9家楼盘明确表示有推盘意向，但从近期来看，多数房企不会放弃当下良好的去库存时机，预计3—4月份市区推盘数量会大幅增加。目前，和平上东、绿城东方雅园、雨润新城、万科北宸天地、保利鑫城、荣盛未来广场有推盘计划，新城区板块预计3月推新项目为月桥花院、中锐星尚城、奥体沁园、中国铁建·原香漫谷等。
此外，2016年以来徐州楼盘优惠正逐步缩减，并有望回归2015年同期水平，业内人士认为这与楼市逐步回暖、开发商去库存明显有关。
但也有机构认为，一线城市、部分二线城市市场好转的背后，并不是所有城市市场都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力。
一二线城市房价快速上涨
2015年，由于“330新政”、央行“双降”、930降首套首付等救市政策频发，市场在品牌开发企业联动推盘之下快速回暖，下半年尤其是第四季度步入量价齐升的状态。这种现象在一二线城市表现尤为明显。
对此，易居房地产研究院副院长杨红旭指出，这些城市房价快速上涨的原因有三：
一是政策暖风吹热楼市。2015年3月“两会”之后，房地产政策利好不断，限购、限外等行政手段减少、房贷多次放松、税收两次减免、公积金政策史无前例的宽松、去库存配套政策陆续出台。
二是区域分化，虹吸效应。一线和部分二线城市房价暴涨，但最需要去库存的三四线城市则很多仍处于深度调整之中，市场低迷。杨红旭认为，其中固然有经济、产业、人口、供求等方面的差异，但有一点不容忽视：三四线城市相当多的需求，被少数强势城市吸走了，即事实上存在地区之间的“虹吸效应”。
三是资金宽裕，投资乏路。2月29日央行宣布降准，这是2016年第一次降准，也是2015年以来第五次降准。降准含有对冲外汇储备下滑的目的，但毕竟会加大货币宽松与流动性。社会上资金宽裕，利好资产市场，但股市走熊，吸收资金的能力下滑，许多资金由此会加速流向升温中的楼市，少数城市中的投资性购房需求将越来越多。
中指院认为，在降首付、降税、降准等利好下，楼市传统的销售旺季即将开启，同时各地相关政策逐步落地实施，楼市有望呈现供需两旺、量价齐升态势。
中原地产首席分析师张大伟认为，虽然降准的目的不是针对房地产，但房地产受到的影响很大，特别是一线城市的房地产市场。消化房地产库存需要大量的流动资金，因此通过降准进一步提升市场流动性，降低融资成本，会带动房地产市场好转。