街区制,考验开发商的产品规划、物业公司管理模式

 “如果汤臣一品改为开放小区，我当天晚上立即去那里，烧烤喝啤酒，带上高音喇叭，喝完了跳小苹果。到时候，我通知大家。”2月22日，这样一个段子在一些微信群里热传。汤臣一品是上海知名豪宅，目前单价在18万元/平方米以上。21日颁发的有关街区制的意见，引发广泛议论。

  这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）称，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

  《意见》发布后，各方反应强烈。业内人士指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司或没有以往那么大的作用。豪宅未来是否可能会降价？物业公司是否也要转型？

  考验开发商产品规划智慧

  亚豪机构市场总监郭毅对媒体表示，高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。

  当下的一线城市房地产市场，特别是高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围。郭毅预计，虽然《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造带来重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧。

  “《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。”郭毅说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，街区制住宅项目的推出，将一定程度上和传统的封闭式社区形成差异，也会对后续房企的产品供应等形成新的影响。在他看来，街区制住宅项目和封闭式住宅项目的最大差异，就是社区内的配套逐渐等同于城市公建配套，这对于一些社区基础设施的充分利用有利好，也能够最大程度地节约土地。

  朝节约土地方向演进

  严跃进表示，此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

  中原地产首席分析师张大伟则认为，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为居民可以合法持有枪支且本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼的性质完全不同。

  张大伟称，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高、交通便利、城市景观丰富、与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题、噪声干扰问题等。

  新城控股高级副总裁欧阳捷说：“上述政策大方向肯定是对的，实现内部道路公共化可以促进城市的交通缓解，发达国家道路虽然不宽，但是道路密集。目前我国的通勤效率过低，影响到城市的劳动生产率，如果交通变好，对于城市效率提高很有好处。但是，这些改革同时也涉及到物权法，如今国内小区内的公共面积属于全体业主，未来如何管理是问题；此外，如果未来土地出让将公共面积剥离，这将大大降低土地出让的收入。”

  国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东对媒体表示，很多年前专家学者就在倡导开放式社区，但由于阻力较大一直没能成功推行。一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源；二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让；三是治安、管理等方面，“大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开会遇到很大阻力”。

  物业管理行业面临洗牌

  严跃进称，街区制住宅项目也可能会使得房企的后续社区管理模式发生较大的调整，部分封闭式住宅项目的管理模式可能要得到摒弃，对于开放式社区的管理模式建立应该加快跟进。

  欧阳捷也表示，如果未来小区打开，物业保安可能不需要，但是对于政府的公共安全要求变高，政府对于安全的投入可能需要加大。此外，保洁成为了城市公共服务，对于城市的保洁要求也会变高。

  花样年控股董事局主席潘军接受媒体采访时表示，新政有望打破现有社区的片区化格局，使大型社区被网格化分割，社区的物理边界更加零散和模糊，但这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失，反而使得社区管理的形式更加复杂化，对社区管理的要求大大提高，同时管理成本会相应增加。

  “大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元，甚至是分栋单体，对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性。”潘军说。

  在他看来，物业管理行业面临重新洗牌，传统物业管理机构面临升级换代的需求，率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权，在基础服务运营基础上，寻找新的利润来源将是关键。

  “街区制预计将在未来几年完成全面铺开，这是一个挑战，更是机会。”潘军说，一些在业务收入多元化、社区管理智能化和社区网络电商化领域走在前列的行业龙头企业，有望率先抓住政策机遇，迅速抢占更多市场份额和先机。

  街区制推广会因地制宜、循序渐进的

  北京2月24日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，今天凌晨，住建部刊发文章指出，“推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院”，并不是“一刀切”，更不能简单地理解为“拆围墙”。住建部认为，一是街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法；二是封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。

  在理解和落实的过程中，一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。二是具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。三要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

  所以街区制推广是会因地制宜、循序渐进的，并不是“一哄而起拆围墙”。