房地产暴利时代结束 加快三、四线城市存货去化

　从2011年7月8日上市至今，新华联(000620,股吧)不动产（以下简称：新华联）登陆资本市场已经整整3年时间。而在这3年时间里，新华联借助上市契机，积极的转型求变，从一个仅有6个项目的小型房企，成长为拥有30多个项目，集住宅、文化旅游、商业地产于一身的大中型开发商。公司总资产也从2011年的77.31亿元，增长至2013年年末的182.64亿元。

　　对此，新华联总经理苏波表示，“我的目标是让新华联成为中国房地产的一线品牌”。

　　据悉，通过上市3年来的重新布局，新华联在京沪等发达城市储备了诸多优质项目，预计在未来两到三年内便会陆续投入到市场，同时，新华联目前已销售但未结算的收入高达20亿元，而这些无疑都为新华联未来的业绩提供了强有力的支撑。

　　目前，公司已经把明年的销售目标锁定在了100亿元。

　　3年实现战略转型

　　据悉，上市后，新华联大股东新华联集团便着手改变上市公司的顶层设计，包括股东决策层面对于新华联未来投资思路想法的变化，而正是这一变化促使新华联对未来战略进行了调整。同时，新华联集团也希望利用上市这个契机，把新华联做成房地产的一线品牌，这也是助推新华联发生改变的一个根本原因。

　　而市场的变化，也是新华联做出战略转型决定的一个关键因素。苏波称，“新华联上市以后，市场发生了很大的变化，迫使企业自身要进行调整。如果市场还是像2008年以前或者2009年4万亿人民币的拯救经济计划刚刚出来的时候，企业也没必要进行这么大的调整”。

　　同时，苏波表示，希望通过自己过去的一些经验，能够对新华联专业化的发展有一个很好的提升。“上市后新华联对品牌的重视与思考和以前不一样了。我们着重做了“三精战略”—即精细化、精品化、精准化，特别注重对于产品品质的提升。”苏波称。

　　“三驾马车”共同发展

　　“过去新华联只做中低端住宅，我们上市以后开始把中高端的住宅、商业地产和旅游地产植入到我们公司。这种植入对于企业的变化来讲，就是所说的结构调整，这个结构调整对未来的发展从目前来看，应该是有特别重要的意义。因为一个企业要发展，就需要明确它的发展方向和发展战略。发展战略确定以后，就要有的放矢的去解决发展过程中存在的问题。”苏波表示。

　　据记者了解，自登陆资本市场后，新华联在商业和旅游文化地产方面建树颇多。资料显示，按照新华联目前的项目储备，公司未来将持有大型商业中心8家，总规划建筑面积约68万平方米，每年总租金收入4.9亿元；持有酒店12家，总规划建筑面积约62万平方米，每年总经营收入6.4亿元。

　　苏波表示，“商业地产已经成为新华联一个非常重要的支撑”。但他同时认为，新华联在商业地产上要适可而止，注意适度控制规模。

　　“国内只可能有一个万达，不可能有第二个。因此，我们只是在自己所熟悉的区域去深耕一部分商业地产，如果项目很好，能够覆盖掉我们的投资成本的话，我觉得是可以适度自持一部分商业的。现在这块我们出售的部分占七成，自持的物业占三成。”苏波称。

　　而在旅游文化地产方面，目前的新华联更是已经跻身第一集团。苏波认为，文化旅游地产在中国，一直是方兴未艾的。

　　2012年9月6日，新华联发布公告称，公司将与湖南炎陵县政府合作，依托神农谷国家森林公园优质生态环境，开发建设神农谷国际文化旅游度假区项目。同时，公司拟与西宁湟中县政府合作，在多巴镇地区开发建设文化旅游度假综合项目。

　　同年11月25日，新华联又与安徽省芜湖市签署了芜湖新华联文化旅游老街项目投资框架协议。

　　同时，新华联还在国家级重点文物保护单位，湖南的潼关窑旁边获取了2800多亩的土地，用以开发旅游地产项目。

　　此外，在高端住宅领域，新华联也取得了突破性的进展。2013年6月6日，新华联以17亿元竞得上海闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块，楼面价12028元/平方米，这是新华联首次进军上海。

　　对此，苏波表示，“虹桥商务区是上海市政府精心打造的一个特别重要的区域，目前有29家全国一线房地产公司在那里，我们管他叫"虹桥奥林匹克竞技场"，大家都在那里建自己的产品，但我们的产品是独树一帜的，别的产品基本都是"玻璃盒子"的现代建筑，只有我们的是真正意义上的欧式建筑，十八个欧式独栋，最小的2000多平方米，最大的接近4000平方米，价值非常高，平均每个独栋的货值都在亿元以上”。

　　实际上，进军上海对于新华联来说还有着更深层的意义，即新华联要逐渐收缩在三、四线城市的布局，未来要更多的往一线城市发展。“我们非常清醒地意识到，公司未来要发展，还是要朝一个比较好的城市区域去拓展。去年，公司便在北京的顺义、平谷和天津的武清分别获取了一些土地。”苏波称。

　　积极布局海外

　　除了调整国内的发展战略外，新华联也开始积极的向海外市场进军。

　　今年1月8日，新华联拟与韩国黑石度假村株式会社签订《共同合作协议书》等相关协议。

　　同时，新华联还拟与马来西亚的IBZI发展（柔佛）有限公司签订《租契购买协议》等相关协议。

　　新华联表示，在韩国和马来西亚的投资，是为了积极响应国家“走出去”的号召，并为公司未来开拓海外市场奠定基础；同时也是为未来对接境外房地产市场和境外资本市场机会的一次尝试。

　　对此，苏波称，新华联集团是多元化经营企业，也是最早走出国门的企业之一，海外扩张并不是从房地产开始的。矿业、贸易早就在海外有了投资，因此海外投资的观念和意识对新华联不是新鲜事。另外，从房地产的角度讲，去海外投资也是正常现象，毕竟国内土地越来越贵，“面包”不涨价，但“面粉”涨的厉害，现在就连三、四线城市的地都很贵。

　　新华联董秘杭冠宇则表示，公司未来还会继续布局海外市场，同时也会以这些项目为平台进行海外融资，以获取更为便宜的资金，降低公司的成本。

　　融资渠道通畅

　　对于新华联来说，上市后诸多项目的投资都需要资金，虽然身后有中国500强企业新华联集团的大力支持，但其在资本市场上的融资也必不可少。

　　而随着相关部门对A股房地产再融资的解禁，新华联也抛出了自己的融资方案，拟募资21亿元全部用于棚户区改造及公租房项目，并计划发行13亿元的公司债以补充流动资金。对此，新华联方面表示，目前公司再融资方案正在按着证监会的相关要求推进。

　　不过，有业内人士称，从近期一些地产公司再融资方案获批的情况看，预计新华联的融资计划也会顺利完成。

　　苏波表示，“公司定增这一块涵盖了三个募投项目，涉及到棚户区的改造以及政策房，当时选择这三个项目，一是考虑到项目的前景比较好，二是棚户区改造和政策房符合当前国家的政策，是国家鼓励的。从目前的情况看，这三个项目的建设和销售都非常顺利。同时，这三个项目对股东的回报也是比较可观的”。

　　“再融资一旦获批以后，可以有效降低我们的资产负债率，提高公司利润，并帮助我们释放出更多的资源。”苏波如是说。

　　房地产暴利时代结束

　　在苏波看来，房地产的暴利时代肯定已经过去了，但房地产还是赚钱的行业。“郁亮说房地产进入白银时代，我还是挺同意的，毕竟白银也是贵金属，虽然价格比黄金要便宜一点，但它也是能够赚到钱的。”

　　苏波表示，从去年年底到今年，房地产的形势有很大的变化，三、四线城市的持续疲软，导致去化率变慢、利润率也很低。而目前正是新华联囤积一、二线城市货量的阶段。因此，新华联今年正在全力的调整销售策略，把坐销变成了行销，希望在下半年，让三、四线城市的存货能够加速去化。“目前，武汉项目已经进行了行销的试点工作，该项目虽然不在市中心，但几次开盘的情况都不错。下半年打算把这种销售模式推广到全国的各个项目。”