楼市2016年首迎减负

   每一年的政府工作报告，作为国民经济重要支柱的房地产似乎都不会缺席。

  3月5日，国务院总理李克强所做的政府工作报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

  从2006年至2016年，这十年的政府工作报告中对房地产政策的定调“有紧有松”。其中2009年、2015年以及2016年的政府工作报告中，有关房地产的表态，主要使用“支持”、“完善”等字眼，强调促进房地产市场平稳健康发展。

  相比之下，其余的7年涉及房地产的表态多使用了“严控”、“抑制”等字眼，强调要严打投资投机、抑制房价过快上涨。

  根据政府工作报告，未来化解房地产库存主要包括三大方向，第一是通过提高棚改货币化安置化解库存；第二是因城施策、完善支持合理住房消费的税收、信贷政策；第三是建立购租并举的住房制度。

  “从2015年开始，连续降准降息，5年期贷款利率降到4.9%；此外，首付比例下降、公积金首付调到20%，商贷调到25%，已经处于历史上信贷政策最好的时候，”中国指数研究中心总经理葛海峰说。

  而据2016年的政府工作报告，从2016年5月1日起，“营改增”将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

  一线城市适度从紧

  2016年房地产政策定调持续宽松的背景下，一二线城市或将被剔除在外。

  “一二线城市和三四线城市完全不一样。”徐绍史介绍，对于三四线城市来说，化解房地产库存比较艰巨，要有耐心。

  相比之下，徐绍史称，一二线有几个城市房价，上涨速度比较快，幅度也比较大，这些城市的政府也正采取措施来进行调控，比如说限购的行政手段，抑或是经济手段等来抑制不合理的投机性需求。

  3月5日，住建部部长陈政高也公开表态，要求一线城市从紧楼市，并提出五个方向。

  这五大方向包括：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露相关信息；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易中的违法违规行为；正确引导舆论。

  3月7日，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥在接受包括21世纪经济报道记者群访时表示，北京在一定时期内，也将维持现有的限购措施。

  全国人大代表、上海市委书记韩正也在两会期间表示，高度关注上海楼市非理性、过热的市场情绪，将严格处理扰乱房地产市场的行为。

  3月4日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞调研本市的房地产市场时则提出，要严控投资投机需求，平衡供需关系，促进房地产市场平稳健康发展。

  商业地产库存承压 全国写字楼空置率近两成

  “在全国房地产库存中，存在一个难点，是‘非住宅库存’。”全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭近日向媒体表示，这部分库存包括商铺、办公楼、综合体及工业、旅游等产业地产。且土地性质转变难度大，容易被人忽视。

  在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。

  RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截至2015年12月，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房空置率高达30%。足以反映其过剩程度。

  此前几年的商业地产投资热，以及近期的经济增速下行，被认为是商业地产库存高企的主因。分析人士认为，共享经济的兴起，创客空间等平台的出现，为商业地产去库存提供了一种路径。但要做到大规模去化，仍需一个长期的过程。

  库存集中二三线城市

  关于我国房地产的库存总规模，目前并无权威数据统计。但商业地产的总体过剩情况严重，早已为业界普遍认同。

  根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。“商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。”该机构表示。

  盈石集团研究中心的统计数据也显示，截至去年第三季度，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

  与住宅库存相比，商业地产库存的规模相对较小，但由于商业地产的地价、建造、后期运营成本都明显高于住宅项目，因此其对资金的吸纳能力要强于住宅。

  商业地产库存主要集中在二三线城市。就写字楼市场而言，根据第一太平戴维斯的观点，一线城市作为重要的商务、金融中心，吸引了大量跨国公司与国有企业前来设立区域总部。因此，一线城市的写字楼空置率也处于全国最低水平。相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量迅速增加，需求却十分疲弱，因此空置率攀高。

  根据该机构的数据，全国主要城市中，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%;沈阳、重庆、长沙都超过30%;无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

  近期拟施行“零首付”政策引发关注的沈阳，便在2015年迎来商业地产的供应高峰。数据显示，截至2015年末，沈阳写字楼空置率同比上升10.9百分点至 40.6%。甲级写字楼租金降至每平方米每月人民币132.7元，较上半年下跌2.0%。且沈阳市甲级写字楼市场未来仍有大规模新项目入市，将继续加剧库存压力。

  即便是住宅供应不足，房价上涨迅速的苏州，也面临商业地产供应过剩的现象。根据第一太平戴维斯的统计，苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

  商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

  政策红利下去化需时间

  商业地产库存高企，有多重原因构成。按照张泓铭的说法，2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

  盈石集团的数据显示，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

  与住宅不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。

  近年来，我国面临经济结构调整、经济增速放缓的情况，企业投资运营、居民消费都受到影响，在客观上影响了商业地产的发展。与此同时，电商业务的迅速发展，也在一定程度上对零售商业带来冲击。

  根据统计局数据，2011年我国固定资产投资(不含农户)增速为23.8%，到2015年降至10%，降幅超过50%。全国社会消费品零售总额增速也从17.1%降至10.7%，过去5年间的降幅达到37.4%。

  此外，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。

  RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦向21世纪经济报道记者表示，就零售商铺而言，目前多数新增购物中心布点二线城市非核心商圈，有效需求不足，无法支撑消费。其次，商业地产运营中出现大量同质化竞争现象，产品竞争力不足。

  崔崇彦认为，面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，还可借助当前“万众创业”的契机，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率。