建筑面积计算新规出台 严控偷面积行为

“以后买房不让送面积了?”“不让送面积，这可是促销的杀手锏啊。”近日，在房地产行业的QQ群里、微信群里，关于“7月1日起，赠送面积将成绝唱”的消息迅速转发。

而消息的来源是，从今年7月1日起，住房和城乡建设部批准发布了新版的《建筑工程建筑面积计算规范》，未来各种送面积、偷面积的行为将受到严控，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。

新规出台，面积不好“偷”了

送面积是开发商最常用的促销手段。送阳台、送飘窗、送露台、送地下室、甚至送书房。尤其是针对一些大户型、LOFT户型，送的面积更为令人心动。

“这套房子很划算的，好些面积都是无偿赠送的。”对即将买房和买过房子的人来说，售楼员的这句话也许是最打动他们的说辞了。因为对他们来说，送面积就意味着房价变相降低，或者居住面积变大，对购房者来说是再划算不过的事情了。凭空多出来的露台可以纳凉休闲，多出来的阳台可以晾晒衣被，多出来的飘窗也可以坐上去发呆小憩，多出来的花园和地下室也可以户外休闲，养花养草……可以这么说，开发商送的面积都是业主十分渴望的生活配套，给居家生活带来了舒适性的提升。

不过，随着规划审批越来越严，赠送面积可扩展空间已经越来越小。而今年7月1日起新版《规范》的实施，让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，要在相应的范围内，实打实地算上面积。今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。

谈及该规范的出台对市场的影响，克而瑞郑州首席分析师赵爽认为，市场上“赠送面积”的楼盘比比皆是，开发商用尽各种办法“偷面积”，增加项目的附加值，吸引客户购买，但是这种行为造成了市场较为混乱，同时也影响消费者的切身利益。比如，偷面积现象普遍存在，使得项目实际容积率高于控规的上限，在实际居住中，就会明显感觉到居住密度高，居住舒适度也会下降;再例如奇偶层露台、大面积飘窗阳台设计，虽然赠送了面积，但是在客户隐私和安全方面造成了一定的隐患。

对购房者而言，影响如何呢?河南财经政法大学刘社教授认为，开发商“送”的面积并不是真的白送，是“羊毛出在羊身上”，其成本早已加到了房价上，而且房子的空间布局和设计也不一定合理。该规范出台后，开发商在营销上不容易在面积上迷惑消费者了，消费者购房更加明明白白了。而对消费者不利的地方是房子在交易中上交的税费要比“偷”面积时多一些，同时，房子在使用中的物业管理费和采暖费也会相应增加一些，因为房子的交易税费以及物业管理费、采暖费都是依据住宅面积来计算的。

而对购房者而言，开发商“送面积”的举措并不完全是好事，一位购买了某楼盘洋房的高先生说，2009年，他当时买房的时候，小区房子价格均价普遍在7000平方米左右，而他购买的是一层，地下室和室外花园都是赠送的，赠送面积几乎约等于房屋面积，因为房子的高附加值，房屋价格标到了1.3万元上下。但高先生后来觉得不太划算，因为赠送面积没有写到房本里，他花费的价格几乎透支了未来几年上涨的空间。

阳台、飘窗、地下室等都将告别免费午餐

根据常识，阳台是要算一半面积的。根据新规，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。通俗点说，在房屋外墙以内的阳台，必须算全部面积，这是有史以来的第一次;外墙以外的阳台，要算一半面积。这也就意味着，以往不算面积的双层挑高阳台，至少也要算一半面积。

露台和飘窗也是开发商容易做文章的地方，由于露台、飘窗不算面积，开发商通过装修和设计就可以将这些面积充分利用起来，这是当前不少楼盘的通行做法。据了解，有些楼盘为了让户型使用面积增大，一般都是通过对入户花园、露台、飘窗的利用，最终实现增大使用面积。有的户型实际得房率竟然能超过100%。但是新规也让入户花园、飘窗告别免费午餐的时代。新规规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积;而按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗。

根据新规，还有流行的“买一楼送地下室”，今后也行不通了。按照新版《规范》，有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积;结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原来规范。如果是顶楼的阁楼，净高2.1米以上就要计算全面积，净高在1.2米以上2.1米以下计算1/2面积。净高在2.1米以上有顶盖的采光井，也要求计算全面积。

也就是说，今后想在层高上做文章，越来越难。就比如地下室，即便层高低于2.2米也还是要算一半面积，而这样的层高显然过于压抑，对客户的吸引力也就不会很大。而顶楼的阁楼净高必须低于1.2米才不算面积，这样的层高显然背离了客户对阁楼的期望值。