上海楼市“新政”后“地王”频出 专家称“后期入市压力大”

   人民网北京5月11日电（徐倩）上海土地市场迎来楼市新政后首批纯宅地的拍卖，在继今日上午象屿地产21.5亿元以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地后，下午格力地产和融创分别以超过109%和112%的溢价率分抢了上海松江泗泾两幅宅地。

    根据下午的竞拍结果，格力地产19.65亿力挫在场33家房企竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号，楼板价37674.7元，溢价率109%，而这一价格也成为新的区域地王。

    而在格力地产当地王不久，融创再次刷新了区域楼板价，融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，溢价111.62%，成交楼板价每平方米38291.33元，取代格力地产成为新晋地王。

    据记者了解，上海松江泗泾镇区域内在售楼盘有绿地香缇、金地自在城、绿地云天坊、保利翡丽公馆、建发玖珑湾等，比如，万业名苑4月以来成交均价约每平方米2.6万元，而保利翡丽公馆的精装房的售价约为每平方米3万元，尚不及格力地产和融创所拍楼板价。

    上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“根据上述的楼板价推算，预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。由此来看，不但新的区域地王出现，并且预计未来售价高出当前产品售价一倍，显然价格偏高。”

（上海土地交易厅内“座无虚席”）

    加上今日上午象屿地产以21.5亿元的价格竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，溢价率为126.2%，今日三幅宅地的拍卖的溢价率都在100%以上。

    对于此，易居智库研究总监严跃进表示：“此次土地高溢价的现象，实际上和上海土地此前几个月一直供应低迷有关系，上海4月的土地市场一直是‘0供应’的状态。而上海相关房企补库存的需求是比较大的，所以此类地块出让后，积极补仓的需求非常大。如果多的房企拿地，自然也会使得部分房企更容易报高价。看似不理性，但也是无奈之举。”

    从房企自身角度而言，此次拿地的格力地产和融创都急需在上海补仓。

    对于2014年首次进入上海市场的格力地产而言，卢文曦认为：“从去年首次进入上海之后，格力地产今年尚未土地入账。从深耕的角度来看，有必要进行‘补仓’。格力刚进入上海的时候拿地是不计成本的，所以价格高可以理解，是用来树标杆用的，但是泗泾这块地略显激进。”

    而对于融创来讲，卢文曦认为：“其去年在土地市场斩获不多，而今年年初土地又不多，所以这次正好有多幅土地出让，因此要抓住这个机会。从土地区域本身来说，比较成熟，上海未来土地出让越来越少，并且有向郊环外延生的趋势。所以对比起来，泗泾目前已经是‘不错’的地段了，长期来看还是属于优质资产。”

    值得注意的是，上述两幅宅地都规定了中小套型的住房供应比例都在80%以上，这就意味着未来两项目的定位更可能是“刚需”或者“刚改”。

  这一限制显然给后期的操盘和售价带来影响，卢文曦补充称：“上述项目开发难度在于规定中小套型开发规模，而且预计未来销售价至少单价在6万元以上，而目前区域最好的公寓产品的单价也只不过3万元左右，因此拿地上过于激进。”

    卢文曦进一步指出：“格力本身做高端产品基因是不足的，未来单价要6万，现在市区均价也只不过6万出头些，后面销售可能会需要困难。”

    上海业内人士认为：“拿‘地王’的风险会很大，很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低，后期销售才是对房企的考验，而且高地价也会对房企的融资产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”