招商蛇口17亿元成本获取的深圳前海土地已经估值900亿元

 　人民网北京5月19日电 （余燕明）招商蛇口（证券代码：001979）在深圳前海蛇口自贸区的前海片区拥有接近243万平方米的土地储备，如果这些用途为工业、物流、仓储的土地能够在规划调整后变更为商业、办公、居住用地，招商蛇口将在这些前海片区土地挖掘出庞大的土地红利。

　　招商蛇口与深圳市政府正在兑现前海片区的这些土地红利。招商蛇口董事长孙承铭在日前的股东大会上透露，当初前海片区土地装入招商蛇口的评估价值约为390亿元，但如今与政府谈判过程中的前海土地估值已经达到了900多亿元，“土地增值非常多。”

　　孙承铭在股东大会上进一步介绍，招商蛇口计划与深圳市政府关于前海片区土地规划用途的变更谈判在今年上半年结束，最晚会在7月底完成。“前海片区土地谈判已经到了收官阶段，重大原则性问题已经基本达成共识，剩下一些技术性的细节问题。”

　　他也透露，招商蛇口前海片区土地规划用途变更后，按照已经达成的协议，新实现的土地增值收益按照股权比例约定，招商蛇口与深圳市政府“四六分成”。

　　对此，招商蛇口董事会秘书刘宁在股东大会上解释，按照工业用地容积率计算，招商蛇口前海片区的土地容积率不会超过2.0，但规划用途变更后容积率会大大提高，新增建筑面积土地溢价，深圳市政府会占到60%。

　　今年2月初，中金公司研究团队针对招商蛇口在前海片区的土地规模发布报告时指出，招商蛇口在前海片区拥有2.42平方公里土地，占到整个前海片区土地面积的16.1%，招商局集团与深圳市政府协议约定由招商局集团主导开发位于妈湾片区3.9平方公里的前海湾物流园区，招商蛇口在片区内拥有2.42平方公里土地面积。

　　“我们估算，招商蛇口在前海片区土地储备的重估价值将达到704亿元，占到目前招商蛇口GAV（Gross Annual Value，年度总产值）的32.1%，前海片区办公商业与住宅的GAV分别有516亿元、188亿元。”中金公司研究团队在报告中写到。

　　中金公司研究团队的估算依据是，招商蛇口目前在前海片区持有2.42平方公里土地，目前具体规划还在与政府协商之中，假设最终规划容积率为2.3，则对应计容建筑面积可以达到560万平方米，除了已经规划的前海自由贸易中心（建筑面积81.4万平方米），如果按照办公商业：住宅的比例75%：25%测算，则对应前海片区总体GAV将达到704亿元，其中住宅GAV为188亿元。

　　中金公司研究团队折算招商蛇口前海片区每平方米土地储备的重估价值约为2.3万元，“与目前周边土地售价基本持平。”

　　根据招商蛇口披露的深圳前海片区土地储备情况，到2015年底，公司在前海片区的土地使用权面积为242.86万平方米，其中已经取得土地使用权证书的土地面积为134.22万平方米，尚未取得土地使用权证书的土地面积为108.64万平方米。

　　招商蛇口在前海片区的这些土地储备已经开发建设的土地面积只有14.58万平方米，尚未开发建设的土地面积为228.28万平方米。

　　招商蛇口在年报中解释公司合法拥有前海片区的土地使用权，但由于这些土地使用权均位于前海深港合作区内，这些土地需要调整规划用途。目前前海合作区的单元规划还在制定当中，具体宗地的规划用途尚未确定，相关部门暂停办理前海片区的土地登记，招商蛇口及控股子公司尚未办理土地权属证书的前海湾物流园区出让土地暂时无法办理权属证书。

　　招商蛇口与深圳市政府就前海片区土地的整备方式协商内容包括了土地规划用途变更、是否涉及补缴地价、土地增值收益分配等。

　　到2015年底，招商蛇口在前海片区的土地已经开发的主要是前海湾花园项目，公司也启动了上述前海自由贸易中心一期建设的准备工作，这个项目是招商蛇口在前海片区开发的首个综合体项目，项目所属地块用地性质为物流用地，但根据深圳市政府的批复，该项目区域范围内用地规划用途为商业、住宅及配套服务设施用地，日后地块会进行规划用途的调整变更。

　　招商蛇口在2015年11月份与招商地产换股吸收合并方案中披露过前海片区的土地价值。截至目前招商蛇口前海片区土地绝大部分仍处于尚未开发建设状态，公司披露到2015年年中时，这些土地使用权的账面净值不到17亿元。

　　一位财会从业人士向人民网记者记者解释，按照企业会计准则，对出让、转让、作价入股方式取得的土地使用权，按取得成本作为无形资产入账，并按可使用年限平均摊销。

　　“如果有偿取得的土地尚未开发建设，按照土地使用权取得成本计入无形资产并予以摊销，也就是土地使用权的账面净值。”这位财会从业人士说，如果取得的土地开发建设，新的会计准则要求土地使用权与地上建筑按照无形资产、在建工程等分开处理。

　　毫无疑问，招商蛇口早年在前海片区获取的土地储备增值丰厚。

　以招商蛇口控股子公司在前海片区拥有的一宗地块为例，该公司在1994年通过协议转让的形式获得这宗土地，用地面积9654平方米，土地用途为仓储用地，转让价款约为619万元，折合每平方米土地转让价格为641元/平方米，对比现在招商蛇口位于前海片区总面积242.86万平方米、总估值900亿元，折合平均每平方米约为3.7万元的土地价格，已经几乎是当时获取土地成本的近60倍。

　　按照招商蛇口前海片区土地账面净值17亿元粗略计算，当年公司获取的前海片区土地成本还不到700元/平方米。

　　人民网就招商蛇口当初取得前海片区土地的成本向公司求证，不过招商蛇口方面未予以回应或评价。