养老地产布局开始 信托多模式介入

随着中国人口红利的消失，与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而行对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷布局养老地产，进入投资、开发、运营等诸多领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司成为主力。与此同时，中信、中铁、中融等各大信托公司也跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式，择机进入养老地产领域。目前市场上养老地产的盈利模式呈现如下特点：

开发商试水养老地产多选择出售项目，通常选择“度假+养老”的销售模式，或大部分销售，小部分自持的“嵌入式养老”模式。销售模式的养老项目，与普通住宅项目的相同点是都依靠销售产权盈利，不同的是，养老社区的“适老设计”增加了建设成本，因此售价一般高于周边楼盘。而“嵌入式养老”社区项目包括住宅和老年公寓两部分：住宅用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用。“嵌入式养老”优点在于自持的部分占总体比例较小（约为20%），因此对项目整体的开发成本影响不大，同时，房企可以借此积累经验，为养老地产战略投石问路。

产业投资者通常选择持有项目。小型机构养老项目一般采取押金制，入住人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。大型养老社区通常选择会员制，入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式能够让投资企业在项目前期就收回大部分资金，有效缓解资金压力。适合定位中高端、规模较大且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区。

寿险公司在会员制的基础上跟养老保单挂钩。由于《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，保险公司的养老地产项目一般与保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。

虽然各大机构纷纷投资养老地产，但毋须讳言的是，目前国内养老地产仍处在初期阶段，盈利模式尚待探索实践，而对于信托公司来说，介入养老地产则需拓宽思路，根据不同养老地产类型，采用不同模式：

第一，销售类项目产权完整，该类项目的开发类同于普通住宅或商业地产的开发，只要针对项目进行适当筛选，如对区位、定位、成本、去化等关键因素进行把握，则信托可以采用传统融资模式介入。

第二，产权完整的持有型项目，往往通过招拍挂获得土地，或者收购闲置物业改造而成。对入住率较高、未来现金流入稳定的项目，可其视为一种特殊的商业物业（类似商业公寓），一方面可以经营性物业贷或者未来收益权等模式予以融资，风控措施可以是资产抵押、未来租金的收益权、部分股权等；另一方面可直接进行股权投资，以客户资金进行真正的资产管理或以自有资金进行投资。

第三，产权由瑕疵的持有类项目，例如在集体土地、协议划拨土地、工业用地上建设的养老地产项目，不能销售产权，产权也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新方式，例如项目初期通过土地流转信托、中期通过股权、后期通过消费信托的方式进入，即初期可控制住土地的使用权、中期股权进入获得项目的收益分配权、后期借鉴险资“保单捆绑”的方式以消费信托获得客户保证金并实现项目的使用权的销售。