谁是徐州 “铺王”的实力担当？
◎徐州日报记者 王巍巍
俗话说，一铺养三代。与投资住宅和写字楼相比，投资商铺的获利能力可能更高，当然风险也更大。“商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为，所以投资者一定要注意规避风险。”资深业内人士吴峰分析道。
目前徐州商铺良莠不齐，如何挑选则困扰着广大购房者。那么，究竟谁是徐州“铺王”的实力担当？大品牌开发公司开发的商铺就一定有投资价值吗？本报从本周起将详细盘点徐州商业项目，为广大购房者提供参考。
商铺投资永远
赢在“地段”
“地段”是商铺投资的核心。这里的“地段”不一定是指城市繁华核心，而是在相应的价格范围内，处于人流量较为密集的区域。商业街、社区商铺、地铁旺铺、市场商铺因为自身性质不同而在价格上有着较大差异。
商业街铺是无法被电商所取代的商铺，业态布局以餐饮、美发美容、宾馆酒店、医药店、玉石店、教育培训、银行等为佳。而电器、服饰、土特产、母婴用品等，则受电商冲击较大。
繁华商业街的商铺，租金很高，因此选择好业态非常重要。像中心时尚大道人流量大但难以留住过客，适宜快销商品，而像万达广场金街这种商业街，由于万达自持商业部分有更好的商业氛围，所以餐饮业态占据绝大部分，其他业态的表现则差强人意。
有些商家或以量出利润，以量取胜，或单件利润较高，足以支撑高昂的租金，或想起到品牌推广作用，满足公司的布点需求，而不是单纯考虑费用。在黄金地段，门店就是广告牌。像奔驰、宝马等高端汽车，在商业街以很高的租金开门店，店家关心的不仅仅是在门店能赚多少钱，而是要取得像在法国巴黎香榭丽舍大街门店那样的宣传效果。
至于社区商铺，客户群主要面对的是周边居民，一般属于小型商铺，做品牌的不适合进入。社区商铺没法被电商取代的，如按摩院、美容美体店，适合中高档楼盘的居民，很多是会员制的，方便周边居民过来消费。
社区商铺里，按摩店、足浴店、水果店、小卖部、小蔬菜门店、早餐店、奶茶店、油条店、鸭脖子店、烟酒店、干洗店等，都是不错的业态。而小服装店、母婴用品店等，可能会受电商较大冲击。
“社区商铺未来更多的是生活服务的业态，送水、干洗、买药、便利店、生鲜购买、宠物美容寄养等，这是电商所取代不了，或居民生活所不可或缺的。”业内人士介绍。
市场类商铺则受整体经营状况影响。市场是靠经营的，经营得好会一铺难求，投资会一本万利。而除了靠经营外，业态是否合适也很重要。小商品批发市场之所以受到影响，除同类市场增多，市场饱和外，还与下游的零售端觉得生意难做，网店分流了客户有关。因此，市场的经营户可考虑做受电商影响小的业态等。
目前市场受电商影响较小的主要有以下三类：一是餐饮、娱乐、休闲店；二是大宗建材商品批发部；三是杂粮、粮油、名酒名烟类等贵重物品。而受电商冲击最大的主要是服饰类、日化类，以及百货小商品。
地铁商铺则属于即时消费性的，受电商影响较小。随着徐州轨道交通的建设，地铁商铺开始被人们关注。目前徐州地铁商铺刚开始起步，无法给出数据，但是从其他城市的地铁商铺来看，一般以快速消费为主。而处于地铁站口的大型商业广场，如果拥有很轻的招商能力，其商铺销售往往会供不应求。
大型商业广场
拼的是“品牌”
目前徐州最受关注的商业综合体项目不超过十家。其中，三胞广场、铜山万达、荣盛未来广场、和信广场、月星环球港、君盛广场、苏宁广场七家均是拥有自持部分的大型商业广场。这些项目在市场上的竞争也异常激烈。
从招商品牌和企业实力来看，三胞广场、苏宁广场、万达广场、月星环球港均有着丰富的商业地产操盘经验，从已公布的招商品牌来看，均有助于增强徐州城市的整体吸引力。
以三胞广场为例，这家位于中国矿业大学北侧的城市综合体是目前徐州炙手可热的商业项目之一。根据该项目引入的主力店介绍，英国皇室百年百货福来德汇聚顶级品牌和热门时尚大牌，将影剧院、神奇魔术和精彩表演融入购物体验。英国哈姆雷斯（Hamleys）是全球最大、最知名的连锁玩具店。美国新奇特连锁提供的产品极具特色，吸引新奇消费人群。同时，三胞广场还引入了徐州首家国际级海洋馆，建成后，将是徐州唯一可以领略“海底imax”的体验馆。
苏宁广场则引入大量奢侈品品牌，国际名品阿玛尼、宝格丽、MCM、Michael Kors、阿玛尼AC、Moshino、Hugo Boss、G Givenchy、Paul & Shark、Versace、CK、Y3；国际化妆品迪奥、香奈儿、兰蔻、娇兰、希思黎、La Prairie、雪花秀、FRESH、科颜氏、欧舒丹、兰芝、悦诗风吟；国际名表江诗丹顿、卡地亚、万国、积家、AP、劳力士、万宝龙等一批品牌均达成合作意向，一部分品牌已完成商务条件的洽谈和签约。
铜山万达广场则拥有五大主力店：万达影城、苏宁易购、万达宝贝王、大玩家超乐场、鼎龙健身。目前铜山万达已签约十八大旗舰品牌：万达影城、苏宁易购、万达宝贝王、大玩家超乐场、鼎龙健身、孩子王、锐力运动、优衣库、H&M、MJstyle、三福、星巴克、汉堡王、必胜客、红跑车、肯德基、麦当劳、阿迪达斯。
业内人士表示，投资大型商业广场商铺，也要看商业广场的招商和品牌运营能力。招商品牌强劲的商业广场，未来人流量也更容易得到保证。
不要轻信开发商
承诺的投资回报
业内人士称，投资商铺首先不能太“贪心”。目前，有些商业地产项目宣称其投资回报率至少在10%左右，有的甚至宣称高达20%以上，其实，这种投资回报率的计算方式通常没有考虑隐性成本和风险，但对投资者的诱惑力很强，如果投资者太“贪心”了，就容易被迷惑。一般来说，商铺投资的回报率是6%左右，目前热门商铺投资回报率一般在8%左右，而一些商业项目声称回报率可达10%以上，这是很难想象的。投资期望回报是一种正常的心态，如果允诺的回报率太高，投资者就一定要多问几个为什么。