丁祖昱：房地产依赖度高可不是坏事

   在7月底至8月初，各省级政府陆续发布了上半年经济运营数据，昨日，第一财经日报发布了各省份对于房地产依赖度的“两榜”排名(《最依赖地产投资省份大排名：海南居首(名单)》)，其一是房地产开发投资占固定资产投资的比例(以下简称“榜一”)，另一张则是房地产开发投资占GDP的比例(以下简称“榜二”)。不过，直接拿房地产开发投资和GDP去比，是存在一定问题的，因为在统计口径上二者并非从属关系，而是互为交集。

　　  在这两张榜单中，可以看到各省市排序名次存在较大差异，以上海为例，房地产投资占固定资产投资比例为55.7%，排名居于首位，而按“房地产投资/GDP”计算，比值则为12.2%，排名19，相对靠后。对于这两个榜单，立足于数据分析房地产行业角度，我主要有以下几点思考：

        其一是房地产开发投资占固定资产投资的比例(以下简称“榜一”)，另一张则是房地产开发投资占GDP的比例(以下简称“榜二”)。不过，直接拿房地产开发投资和GDP去比，是存在一定问题的，因为在统计口径上二者并非从属关系，而是互为交集。

　　  在这两张榜单中，可以看到各省市排序名次存在较大差异，以上海为例，房地产投资占固定资产投资比例为55.7%，排名居于首位，而按“房地产投资/GDP”计算，比值则为12.2%，排名19，相对靠后。对于这两个榜单，立足于数据分析房地产行业角度，我主要有以下几点思考：

其一，正如两张榜单之间排名的差异显著，很多时候简单的看一个指标会蒙蔽分析者的正常判断。如北京、上海、广东等人口吸引力强、经济转型更为深入的城市，按榜一计算，排名居于全国省市前列，房地产投资占固定资产投资的比例较大，但在榜二中，却均低于全国平均，这些城市的经济发展，反而较少的依赖于房地产。换言之，这些省市房地产开发投资占固定资产投资比例虽然较高，但在实际上经济发展反而是比较健康的。

　　  其二，单纯从房地产角度来论证，可以看到，榜一居于前列的省市，房地产发展状况却是在两个极端，一类是北京、上海这种土地稀缺，市场需求持续旺盛的城市，另一类则是房地产市场实际运行情况一般，但是由于城市恰好处于高速发展阶段，受益于城市更新和建成区扩张，房地产投资占固定资产投资比重也因此大幅上升，房地产行业成为了经济发展的支柱，如海南、贵州等省均是如此。

　　  其三，分析经济发展与房地产行业之间的关系，应该再增加多一些考量角度，如政府债务中承诺以土地收入偿债的比例、土地投资占财政收入的比重等，这些指标对于分析房地产依赖度有着至关重要的作用。如北京、上海土地收入占财政收入比例约在一成左右，在近年持续波动的楼市中，其GDP增速波幅仍能维持在7.5-8之间小幅波动，而杭州、宁波等土地收入占比较高的城市，近两年GDP增速则出现了较大的变化，在楼市筑底的2012年，GDP增速更是出现了超过1%的跌幅。

　　  不过，在现下经济环境中，房地产依赖度高并不是坏事，房地产是经济支柱产业，是当下发展阶段中不可回避的事实。即使上海这种经济转型的标杆城市也是如此，2011年，上海市委就提出要减少“四个依赖”，但从近几年经济发展情况来看，也只是“逐渐不依赖”，既然上海也只能做到逐步不依赖，那么更遑论其他起步相对较晚的省市了。