央行“认贷不认房” 奠基房地产调控长效机制

 9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，算是为国庆献上的一份厚礼。通知的核心包括两点：一是解除限贷，二是扩充按揭贷款资金来源，且专款专用。市场听闻这一消息，顿时欢欣鼓舞，以为央行开始出手救市了。笔者并不否认，这个举措会在一定程度上刺激楼市，但央行解除限贷新政更深层次的作用实则是为房地产调控长效机制的建立而进行的金融奠基。

长期以来，我们迷恋“限”字令：城市规模无序扩张，楼市限购、限贷应时而生;汽车规模骤增，限购、限行轰然而至。这些“限”字令短期内起到了一定作用，但从长远看，这是对市场秩序的破坏。

市场与政府的关系应该是怎样的，这方面的探索从未止息。十八届三中全会提出，“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”。减少对经济活动的直接干预，政府才有精力加强监督与服务，使政府与市场各司其职。可以预见，随着经济体制改革不断深化，市场配置资源的决定性作用将不断显现，“限”字令也会逐步销声匿迹。

今年以来，各地陆续取消楼市限购政策，尽管各有难言之隐，但笔者更愿意相信这是地方政府在还权于市场。尽管北上广深“铁嘴钢牙”地表态要严格执行限购政策，但随着限贷政策的解除，其限购政策距离土崩瓦解已是不远。

限购、限贷政策的取消，说明楼市融入中国经济新常态的步伐已势不可挡。经济进入新常态的特征是，增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期”叠加，各种矛盾和问题相互交织。

当前的楼市也正处于这“三期”叠加的特殊时期：房地产行业增速从“黄金时代”进入“白银时代”;房地产公司处于结构调整的阵痛期;房地产调控的长效机制正处于酝酿中，但不动产登记制度已经让市场感受到了长效机制的威力。

国家统计局公布的数据显示，8月份房价同比涨幅创下20个月最低，且一线城市同比涨幅明显收窄，当月环比跌幅进一步扩大，显示楼市单边下跌态势愈加明显。

现在，房地产市场低迷，各地在取消限购的同时，一再强调要确保首套房信贷，而恰在此时，央行解除了限贷政策，并鼓励银行扩充按揭贷款资金来源，且专款专用。这些措施将使得游走在“崩溃”边缘的楼市重新焕发生机，但政策力度并不会使得房地产市场出现强势反弹。

在金融政策为房地产调控长效机制进行奠基之后，这一机制应抓紧建立推出。这需要完善税收、信贷等经济和法律手段，同时也应在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面推出具体措施。

比如，房地产税是房地产调控的“牛鼻子”，完善这方面的措施，需要以国内情况为主同时借鉴国际经验，比如日本实际上是首套房可以不征。结合中国的实际情况，房地产税的征收设计一个非常重要的要领就是要调节高端，而不是普遍征收。在房地产税扩围大方向确定的时候，要及早让社会把这个定心丸吃下来，让大家知道，基本住房保障概念下的第一套房或者第一个单位的住房是不被这个税覆盖的。

现在，房地产正在按照分类调控的原则进行，一线城市以外的地方政府救市力度越来越大，一线城市的高端住宅市场价格逐步放开，保障房供应量越来越大，同时中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，这些措施将共同构成房地产市场健康发展的乐谱。

解除限购、限贷，把本该属于市场的资源配置权还给市场，政府固然会经历削权的阵痛，但只有这样，才能“使市场在资源配置中起决定性作用”。