房产众筹：从“买房”到“建房”

    10月10日，搜房网携手新城地产三大项目在常州发起“房产众筹”活动，并高调喊出“购房者最低投资1000元，最高预期收益40%”的口号。此前搜房网已经在天津和重庆发起房产众筹，9月12日地产龙头万科苏州项目在搜房网发起的6折起拍的房产众筹更是引起轰动效果。

　　8月18日，中国平安集团旗下的平安好房网率先发起众筹美国房产，目前已经完成3期。

　　实际上，在中国率先发起房产众筹的是团贷网。6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，共需众筹1491万元，短短2小时便被443位人士完成。8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。

　　团贷网的房产众筹项目目前已经发展到5期，第2期众筹房产也已实现回购，“实现17%的年化收益了。”10月15日，团贷网年仅27岁的创始人、董事长兼CEO唐军向经济观察报介绍，“我们不承诺保本、保息，所有投资风险都要由参与众筹者自己承担。”

　　在背靠强大平安集团的平安好房和在资本市场颇受青睐的搜房网，加大力度对房产众筹跑马圈地之际，作为第一个“吃螃蟹”的团贷网，能否在房产众筹这一新型领域保持领先?

　　唐军说：“有人模仿，说明我们的产品好，但是模仿者只能模仿我们的形式，并不能模仿我们的核心理念和精神。”如今唐军又将“房产众筹”瞄准了陷入生死危机的中小房企，在互联网上通过众筹资金与中小房企合作建房。

　　“不保本保息”

　　唐军并不是“房产众筹第一人”，房产众筹率先在美国出现。如今，美国房产众筹网站Fundrise已经成功运营1年，累计交易额1500万美元，每位投资人平均可获得12%-14%的收益回报。

　　2012年，唐军正式成立团贷网，当年12月其以213万元拍得优米网“名人3小时”史玉柱(微博)的午餐时间，这3小时不光为唐军赢得了与偶像面对面的交流机会，还为其带来了知名度和影响力，更带来了新的合作伙伴。

　　8月12日，北京房宝宝科技股份有限公司(以下简称“房宝宝”)成立，注册资本1000万元，股东包括团贷网、优米网和江南春(微博)等，其中团贷网是大股东，占股51%。

　　房宝宝的初级产品便是“房产众筹”，自6月起，房宝宝先后与东莞别墅项目中信御园发起5期房产众筹。其中第3期众筹1510万元，仅用了5分钟，便被344人众筹完毕，目前已进入房产证出证阶段。

　　中信御园销售价格在30000-45000元/平方米，“我们拿到的价格相当于市场价的7折，一共拿了18套，拿到的价格只有21000元/平方米。”团贷网、房宝宝推广总监李先全介绍，“一期总价是1491万元，卖出去是1600万元，相当于年化收益40%。”

　　团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。“如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。”唐军解释，“所有风险和收益都由参与众筹者自己承担，我们不承诺保本、保息。”

　　平安好房在美国的房产众筹模式，与团贷网略有不同。平安好房网用户最低众筹额为100美元，一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。平安好房相关负责人介绍，海外众筹每名用户最多可认购10份，即1000美元。

　　如今，平安好房也已经开始在国内发起房产众筹项目，平安好房内部人士介绍，平安好房与万科广州合作的房产众筹也即将启动，与绿地、世茂等开发商正在洽谈房产众筹合作。

　　苏州万科相关人士表示，“这只是一个营销活动，对于销售有多大促进作用目前还不好体现，但是宣传推广效果很好。”“有些开发商项目卖不动，想找我们合作，说在我们网上做个众筹，但是我得为参与众筹的人负责，虽然我们不承诺保本、保息，但是也要选择好的项目合作，不好的项目给再低价格，我们也不会合作。”唐军称。

　　“众筹建房”

　　目前的单套房源众筹，只是唐军的“试水产品”，唐军的终极目标是“为中国的房地产市场改革出一份力，让更多的人买得起房”。

　　“本来开发商盖楼也是借银行的钱，银行的钱也是我们老百姓存进去的钱。但是开发商盖完楼卖给老百姓，又要赚一倍、两倍甚至更多的钱，这并不合理。”唐军说，“我们希望老百姓能够自发地拿出闲置资金，通过房宝宝众筹，把钱给陷入困境的中小开发商，让他们来帮我们建房，从而帮小开发商实现转型”。

　　在楼市低谷期，中国房地产行业优胜劣汰洗牌的速度正在加快。Wind资讯数据显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为153亿元。而去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额143亿元。并购交易转让方更多为中小房企，如亿城投资8亿元转让北京西海龙湖置业有限公司65%股权，南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业100%股权等。

　　“未来房地产业的集中度还会进一步提高，会从几万家变成几千家甚至几百家。”歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲此前接受经济观察报采访时表示。新城控股高级副总裁欧阳捷也表示认同，“现在全国有8万多家房地产企业，实际上只要8000家就足够了。”

　　唐军便将目光瞄准了即将陷入生死危机的中小房企，房宝宝将通过互联网手段，将购房者集合起来，筹集资金聘请开发商帮他们建设房子，“将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系，从而达到了节约中间利润成本的目的”。

　　“如果这个项目需要10亿元，开发商没钱，我们可以通过房宝宝众筹，10万个用户，每人就只需要投资1万块。建设完成后，综合成本测算可能是2万元/平方米，周边楼价有可能是四五万，但是开发商转卖给众筹的投资者的价格，就可能只是2.5万元、3万元，比市场价低1万元、1.5万元。”唐军解释。

　　房宝宝致力于“打造老百姓平价置业渠道”，按照唐军的设想，房宝宝与中小开发商合作众筹建房，可以为购房者带来合理的房价，同时也可以通过拍照或实时视频监控工程施工质量。

　　“房宝宝解决了开发商最大的痛点，即资金及客户;购房者又为房宝宝带来了直接的佣金收入、购房者消费行为大数据库以及良好的口碑;而购房者给开发商解决了融资问题，降低了营销成本，同时减轻了存货滞销压力;开发商为房宝宝带来了专业的房产开发服务及房产开发整体解决方案，同时也给购房者带来了室内格局及装修定制化服务、物业管理服务等。”唐军如此解释房宝宝“众筹建房”的多赢。

　　对于房产众筹是否面临法律风险，唐军并不担心。根据相关法律规定，“行为人非法吸收公众存款并用于货币资本的经营(如发放贷款)，并以股权、货币或实物作为回报，承诺向投资人进行还本付息或给付回报的行为，可以被认定为非法集资”。而“房宝宝”项目则是采用参与人自行委托购买并处分已确定的目标房产的方式，参与人自负风险、享受收益，与非法集资不同。

　　近期，房宝宝将在北京推出“给漂一个家”的众筹计划，“主要是针对有梦想的年轻人，在北京做的是‘社交房产众筹’，包括租房、买房，比如可以和开发商合作，众筹2栋楼，主要在其他城市做众筹建房。”唐军表示。

　　对于扩张路线，唐军称，房宝宝将先走进北京、深圳、广州、成都、重庆等核心城市，目标是“明年6月之前，‘给漂一个家’众筹建房项目，能够在2-3个城市同时众筹完成、进入开发阶段，用户积累达到500万。”

　　如今，房宝宝的大股东团贷网注册用户约40万，团贷网的累积交易额超过33.8亿元。“团贷网的用户和房宝宝的用户是互通的，房宝宝的第一轮融资1亿元，在今年底前就能够完成。”唐军介绍，团贷网今年年底前也将在新三板上市。目前，国信证券、大成律师事务所和中正珠江会计师事务所这三家机构已经基本完成对团贷网的审核、调查工作。