三季未结算金额超2千亿 安邦保险成万科第四大股东

 总裁郁亮在25日反复提及房地产行业的“白银时代”之后，10月26日晚，万科同时在A股和H股发布了2014年第三季度报告，披露其当下所获得的营运情况。

  报告显示，三季度公司实现销售面积442.6万平方米，销售金额481.5亿元，同比分别增长15.8%和7.4%。1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。

  万科的销售数字依然靓丽，不过，相对于今年上半年，万科前三季营业收入同比也出现降幅收窄。万科中报显示，上半年营业收入409.6亿元，同比下降1.0%。而三季报中则显示，万科营业收入达到631.4亿元，同比下降0.43%。

  据万科董秘谭华杰回应媒体称，这是因今年的项目竣工主要集中在四季度，前三季度结算不多。

  未结算金额2194亿

  公告显示，前三季度，万科实现新开工面积1367.2万平方米，占全年计划开工面积的比例为61.1%。

  前三季度，公司实现竣工面积661.6万平方米，占全年计划竣工面积的比例为44.7%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期下降5.8个百分点。

  万科方面称，今年以来市场持续调整，部分库存较高的城市，竞争更加激烈。为确保产品适销对路，公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项目前期准备工作相应延长。受此影响，公司今年以来的新开工进度慢于预期，预计全年新开工面积略低于年初计划。

  万科预计，随着未来几个月竣工交付高峰的到来，全年竣工量将与年初计划基本持平。

  另外，由于年内的项目竣工主要集中在四季度，前三季度万科结算占全年业绩的比例相对较低。第三季度，万科实现结算面积190.8万平方米，同比减少0.8%，实现结算收入216.3亿元，同比增加0.3%；实现营业收入221.8亿元，同比增加0.7%；实现归属上市公司股东的净利润16.5亿元，同比增长2.8%。

  截至报告期末，其公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。截止9月底，公司各类存货中，已完工开发产品(现房)249.5亿元，占比7.1%。

  至于投资回报方面，万科表示，报告期内继续积极探索“轻资产、重运营”的经营模式，前三季度实现投资收益16.3亿元，相比去年同期上升216.1%。万科称，“投资收益主要来源于本集团应占联营、合营企业利润、因转让股权进行项目合作而实现的收益以及处置商业物业股权实现的收益”。

  万科方面认为，鉴于土地市场的调整仍有可能继续深入，坚持谨慎投资的策略。公告显示，前3季度累计新增加项目27个，按其权益计算的占地面积约131.6万平方米(对应权益规划建筑面积约415.2万平方米)。

  截至报告期末，万科规划中项目按属于其权益计算的建筑面积约3879.2万平方米。

  截至9月底，万科持有货币资金487.4亿元，较年初时增加43.8亿元。剔除预收账款后，万科其它负债占总资产的比例为41.3%。万科的净负债率为26.2%，较年初时下降4.4个百分点。

  安邦保险上股东名单

  值得注意的是，近期因收购美国华尔道夫酒店大厦、比利时FIDEA保险公司而风头大健的安邦保险也出现在了万科三季报前十大股东名单上。

  据公告显示，“安邦人寿保险公司-稳健型投资组合”产品已经成为万科的第四大股东，持股数为2.35亿股，占总股本比例为2.13%。这是安邦保险首次现身万科A前十大股东名单。

  此外，自上半年推行“合伙人制度”之后，万科经营管理团队就通过深圳(楼盘)盈安财务顾问企业(有限合伙)认购的“国信金鹏分级1号集合资产管理计划”和通过工会委员会两条路径来增持公司股票。

  三季报显示，金鹏1号对万科A股的持股比例已由中报披露的2.06%上升到3.30%；同时，工会委员会也出现在了公司十大股东名单中，持股比例为0.64%。二者的持股比例合计为3.94%。

  这显然是万科管理层一次次增持之后的结果，也是万科总裁郁亮所希望看见的。

  在10月25日，万科召开的2014年度媒体(华南区)见面会上，合伙人制度依然是郁亮挂在嘴边最多的词语。

  郁亮称，合伙人制度是万科为迎接房地产“白银时代”所做的准备之一。

  郁亮认为，白银时代的竞争肯定更加激烈，也不可能满地捡黄金，因此对于以前大手大脚花钱的习惯要改正，就需要一个机制推行。而合伙人制度就是这个机制，将员工和股东的身份有效统一，让员工在花公司的钱的时候也会像花自己家里的钱一样精打细算。

  这只是万科应对“白银时代”的其中一个方法，郁亮表示，让员工锻炼身体也是方法之一。其称：“因为竞争更激烈了，工作强度更大了，没有好的身体顶不下来，所以要把身体练好了。”

  虽然反复提及白银时代，但郁亮并没有因此就对市场看淡，反而仍显得颇为乐观。郁亮认为，未来10-15年，房地产的前景还是看好。城市正处在转型升级之中，不仅城市在变，客户的需求也在变，就需要很多新的物业类型与之匹配，满足客户需要的产品。

  在活动上，郁亮为代表的万科高层，在回答媒体提问时，亦反复表示，未来并不是万科认为“自己行，你要吗？”，而是要打造客户需要的产品，满足客户不断变化的需求的产品。

  郁亮表示，万科是为城市居民的需求提供各种服务，除了会坚持提供住宅产品之外，衣食住行等商业地产领域也是居民居住需求，因此万科提供这些方面的产品及服务也是十分自然的事情。

  万科方面认为，这并不是商业地产的概念，而是居民生活需求的服务，甚至在教育、养老等方面，万科也将提供平台，让社区居住能获得满足。