房贷新政眷顾改善刚需 首付减半择机入市

  9月30日央行正式出手救市，从松绑限贷到房贷7折利率，被业界解读为自2008年以后，力度最大最直接的“救市”。如今房贷新政已经满月，据记住了解到，国内各地多数银行已执行“认贷不认房”新政，但是备受开发商及购房者期待的7折利率却只闻其声，不见其影。 但是，不可否认，房贷新政鼓励自住型消费，刚需和改善型需求都将因此而获益。相比较而言，改善型需求获利更多，故可以考虑在现阶段换房，改善居住条件。业内人士指出，房贷新政之下，改善型刚需得到政策的特别眷顾，置业者可择机“入市”。

  改善需求受益大

  房贷新政调整为“认贷不认房”，明显有利于改善型需求。

  《关于进一步做好住房金融工作的通知》第二条重新强调了此前首套房贷款政策，即首付比例最低30%，下限为基准利率的0.7 倍。而对于已有一套住房，但已结清贷款的家庭，再贷款购房按首套房政策执行，相比调整前“认房又认贷”政策，首付比例最低限从六成下调至三成。

  对于这样的变化，其直接作用就是使得购房门槛大幅降低。尤其是对于之前买过房的人来说，意味着重新获得了购房机会。此次的调整已突破2011 年“国八条”二套房首付比例最低限为六成的政策。业内人士表示，此前房贷政策，要求买过房的人再次购房时，首付比例达到六成，这对大多数人来说，难以实现，因此导致大多数改善型需求被硬生生排除在市场之外。

  购房门槛和购房成本都有所下降

  央行房贷新政其实在一定程度上降低了改需们再置业的置业门槛和购房成本。

  周先生在河西有一套房，房子是贷款买的，现在已经全部还清。而现在想要改善居住条件，准备在九华购置一套50万元的普通住房。如果按照之前的信贷政策，周先生需要筹集30万元的首付款，这对他来说经济比较压头，所以只能放弃该想法。但根据房贷新政，周先生只需筹集15万元的首付款，相比之前减少一半，购房门槛减低不少。

  戴女士有过贷款买房记录，再次买房时还要贷款30万元。按照之前的信贷政策，戴女士属于“二套房贷”，利率最低需要上浮1.1 倍。按照当前6.55%的房贷基准利率，还款期限如果为15年，那么连本带息共需向银行归还49.16万元。而根据房贷新政规定，即使是按照基准利率执行，戴女士也可以节省近2万元；如果能够申请到8.5折利率，则可以节省4.8万元。

  置业者：不必苛求最大优惠

  经济分析人士指出，银行不会做亏本买卖，因此7折利率在目前几乎不可能被执行。据了解，目前商业银行5 年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，相比之下要高出一点。此外，不少银行发行的银行理财产品收益率也接近5%左右，比7折利率也要高出0.4个百分点。由此看来，银行如果发放7折利率铁定是亏钱的。

  虽然央行重提7折房贷利率，但就目前情形而言，很难获得如此巨大的优惠，所以专家建议购房者应该摆正心态，不必为无法获得7折优惠而纠结，进而错失购房时机。“从理论上来说，银行不会做赔本生意，所以置业者也不要妄想银行将会无条件执行7折优惠利率。所以，在权衡各方之后，只要是切实地降低了实际的进入门槛和购房成本，置业者也可以伺机出手，毕竟现在是比较好的置业时期。”