11月经理人信心微降 多数房企难完成全年任务

传统的“金九银十”已然收官。进入11月，经理人信心微降。中国房地产报调查结果显示，11月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)出现轻微下滑，环比下降0.5%至80.72。

数据显示，今年的“金九银十”没了往年的热闹，从前三季度上市房企的销售来看，约七成上市房企销售未达标，利润出现下滑。接受中国房地产报调查的多位职业经理人本月信心并没有因为“金九银十”和年底冲刺而增加，相反还有下降趋势。这说明房地产市场仍然处于深度调整中，开发商必须直面楼市阵痛期。

限购松绑在一定程度上释放了改善型需求，然而刚需阶层更为关注的房贷利率并无实质性变化。目前市场上仍在期待房贷七折利率和更多的松绑措施。对于很多开发商来说，行业洗牌，危大于机。经理人判断，今年将有相当一部分房企完不成全年销售任务。

“金九银十”褪色

今年的“金九银十”不如去年，这是上个月接受本报调查的职业经理人发出的感慨。而刚刚过去的两个月正好佐证了这种判断。

“政策方面并没有使今年的‘金九银十’发生太大变化。”五矿建设董事总经理何剑波说。建业地产副总裁胡冰也表示感觉变化不大，主要是利率并没有真的下降。

从调查的结果来看，约有一半的职业经理人信心与上个月持平。四分之一的人信心下降，另外四分之一的人信心上涨。

在中房集团董事长沈东进看来，根据9月份的统计数据，房地产市场仍然处于深度调整之中。虽然央行救市的政策对市场产生了刺激，使得房地产市场出现短暂的复苏迹象，但是这仍然是治标不治本的办法，只是释放了一部分改善型需求和投资型需求的购买力。

“今年的‘金九银十’已经没有了以往的繁荣场面，很多开发商已经寄希望于年末的购房季。当下不断萎缩的市场需求和趋于紧张的资金压力对开发商是一个挑战。”沈东进说。

而万科集团高级副总裁毛大庆对11月的判断依然相对悲观。他认为，限贷限购松绑并没有给市场带来明显的变化。千亿之后的万科已陆续开始多元化实践，从商业地产到旅游地产，再到养老地产，这是万科眼中的房地产白银时代应对之策。

与毛大庆的悲观不同，中建五局董事长鲁贵卿对11月的判断则乐观许多。“总体略好一些，中央政策有所放松，四中全会尘埃落定。”在他看来，房地产在往乐观的方向发展。但他也同时认识到，由于二三线销售还不是很理想，地产公司的压力会比较大，这对多数地产公司的去化提出了更高要求。

河南新田置业有限公司总经理冯常生同样表现得相对乐观。在他看来，市场在“金九银十”期间，大户型和改善性产品市场销售较明显。进入11月份，随着天气转冷，看房人数可能会受影响，预计11月份销售额增加的可能性不大，但在10月份销售额基数较前大幅增加的情况下，11月份回款量可高于10月份。

“此前的银行曾有七折利率，而现在银行的房贷利率普遍上浮5%以至更高。一旦银行果真实行房贷七折优惠利率，这样可为购房者节省不少真金白银。”河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛认为，目前影响销售最关键的因素是房贷政策。他同时表示，11月份，房企和项目在折扣、让利等方面的促销手段，会使楼市实现量价齐升，而近期土地市场也出现了开发商拿地热度增加迹象。

“大房企拿地，看好房地产市场的未来，加上政策有刺激，增加了房企的信心。”内蒙古房地产行业服务协会执行会长高雄齐表示。

年底跑量冲刺

只有少数的职业经理人信心继续保持上升状态，更多的职业经理人选择了持平或是微降，这一结果与前三季度房企的整体表现不无相关。进入四季度，大部分的房企都面临着年底冲刺跑量的任务，“今年肯定有相当一部分房企不能完成年度销售任务。”

从已经披露三季报或预告的近百家房企来看，过半的房企净利润同比下降，龙头房企也不例外。

数据显示，万科1~9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%。招商地产前三季度的业绩则同比下降了37.85%，其中第三季度业绩同比降幅达到56.83%。

据Wind资讯数据显示，截至10月20日，沪深两市共计51家上市房企公布三季报业绩预告，其中，17家房企预告净利润亏损，剔除数据公布不全的房企后，净利润同比下滑企业达25家。

宝龙集团总裁许华芳首次调低了信心指数，“之所以比上期下调，是因为我认为近期政策的变化所起的作用较小，市场日趋成熟和稳定。”许华芳说，对于商业地产而言，持续稳定的现金流以及品牌运营十分重要。在不同城市，策略应有所不同，同一个城市的不同区域，商业运营方式也应不一样。对于宝龙地产而言，造城运动后，会将目光回归到一线城市深耕上海，任何行业都会面临激烈的竞争，房地产行业也需要经历大浪淘沙。

旭辉集团董事长林中认为，房地产的短周期波动会渐渐好转，未来一段时间会处于上升阶段。今年四季度，是各个开发商跑量的时候，在价格上房企一定会做出相应调整，不同城市间会出现严重的分化，同一个城市的不同板块也会出现不同的情况。“总体而言，11月份旭辉集团会加快去化速度，保证现金流的稳定，同时会不断关注土地市场的变化。”

“随着各地限购政策的松绑，部分城市会出现反弹。但总体的成交量并不十分理想。在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力，有人为了活命、为了现金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。而有些上市公司基于业绩要求，也一定程度上会要求开发企业加快去化。”朗诗集团董事长田明分析称。这种情况下，公司会保有充足的现金流，密切关注市场和经济走势的变化，适时调整战略布局。第一是顺势而为、灵活应变;第二是多卖楼、少买地、不当“地王”、现金为王;第三是精准运营、精准投资。