业内:楼市淡季中见分类 价值差异化将愈发明显

春节往往是楼市淡季，今年也不例外，据了解，春节期间楼市成交显得异常清淡，主要城市楼市网签基本处于休眠状态。业内人士预计，2月份楼市成交数据将十分低迷。

春节是人人回家过年的欢聚时刻，也是楼市的传统淡季，不过今年的淡季还是与以往有些不同。往年，二、三线城市春节期间往往会推出针对回乡置业人群的优惠措施，在细分市场上取得淡中带旺的效果。但今年，不少二、三线城市房地产项目在春节期间出现封盘停售的情况，这与开发商对销售情况的悲观判断不无关系。事实上，这一判断不无道理，据《中国证券报》报道，山东南部某市地方政府出台税费减免、购房补贴等吸引务工人员回乡置业政策，仍未能有效刺激成交。至于一线城市，由于大量“漂”着的人群返乡过年，春节本为淡季，但今年的淡季却有供应方面的因素，公开资料显示，北京与深圳2月份节前时段获预售许可进入市场的项目均为个位数，春节的清淡与此不无关系。

一方面是二、三线城市地方政府推出大力优惠政策仍难刺激成交，另一方面是一线城市地方政府限制楼市供应以稳定市场。这一政策态度分化，与不同类型城市之间楼市所呈现出的巨大差异有着密切联系。

在前几年的楼市推涨行情中，二、三线城市的涨幅非常夸张，反观一线城市，尤其是一线城市市区，在去年的大幅调整阶段企稳后，已呈现部分回暖状态，2015年以来其上游土地市场的迅速升温更显示出业界的乐观心态，其中以北京的行情最为热烈，楼面价、溢价率、竞价次数都在爬升；节后首日开盘的二手房市场也出现了量价齐升迹象。

春节期间城市间的分化，实质上只是让日渐明显的楼市价值差异化更为凸显而已。在房地产市场中，所处城市、地段、周边环境及朝向对于房子本身的价值与升值空间是有极大影响的。在“猪都会飞”的楼市泡沫中，这些价值差异会被模糊，但终究存在，并会在长时间段中显露出来。处于不同城市的房子本身就会跟随城市的价值与潜在价值而产生出差异化的价值，这就是为什么即使在美国的部分地区可以平价购入独栋房屋，而曼哈顿的房子永远贵得令人咋舌。在去年的调整期中，中国的城市分类现象已经逐渐显现出来。从上个月的数据来看，房价持平和上涨的主要集中在一二线城市，房价降幅大于0 .5%的主要集中在三线城市，这样的分化与价值差异化大有关系。

当然，不动产登记制度的推出以及后续的房产税政策、政府的楼市调控政策都会对楼市预期产生影响。不过，这些因素都不会改变价值差异化的逐渐显现。中短期内，政府稳定楼市的政策不会有太大改变；不动产登记及房产税的推出会对多套房拥有者产生心理及实际投资策略的影响，但房产税预计实际推进将在几年之后，即将在3月1日推出的不动产登记更多的是心理上的影响，而对于“灰色房产”在此前半年的吹风期已逐渐消化，亦将在数年时间的政策成长期继续消化，不会在短短数日内造成二手房供应量上的大幅影响。至于有消息指节后会推出包括降低二套房首付比例及将二手房交易营业税免征期限从5年恢复为2年，也不会影响消费者的价值判断，更多是刺激处于观望状态的购房者。

春节期间楼市在清淡中仍见分类，二、三线城市与一线城市从供应到需求上均呈现出不同状态。日后楼市的价值差异化将愈发明显，短期扰动因素难以动摇这一趋势。