首创欲进军上海市场 “先头兵”或低调潜入

与上海房地产市场几次擦身而过，观察许久的北京首都创业集团有限公司(下称“首创”)终于还是按捺不住。“上海是中国的桥头堡，这种城市内一旦有好的资源，将是不可再生和稀缺性的。”首创集团总经理刘晓光表示，“首创未来有进上海的计划。”

最新的一周统计数据表明，9月10日至16日，样本[最新消息价格户型点评]中的20个城市土地市场供应量环比减少，但成交量却呈现环比增加态势。中国指数研究院数据信息中心监测显示，20个主要城市中，上海一周之内推出了79万平方米，且成交量亦有86万平方米。无论按照供应还是成交排行，均位居前列。

“首创进上海有过几次机会，都错失了。”刘晓光对《第一财经日报》表示。细数起来，首创“触电”上海楼市的时间可回溯至1998年甚至更早。“只是因为当时首创在北京拥有38块土地，开发的成本实在太大。等到有余暇可以研究上海市场时，又发现地价早已涨高了。”

9月12日，招商集团旗下的上海招商置业以8.86亿元获取徐泾镇海天花园西侧住宅地块，折合楼面地价12254元/平方米，溢价率75%。而该板块内周边现售楼盘的均价已达2.9万元/平方米。

“当年首创差点在上海南站附近拿地，但最后还是落空了。”在刘晓光的眼中，上海市场虽然“不错”，但由于种种客观原因，首创只能在上海周边市场开拓战局。“例如无锡、南京、昆山等地。”根据首创集团旗下上市企业首创置业(02868.HK)2012年上半年业绩报告，昆山2幅用地的总建筑面积为2840498平方米，几乎占据该公司现有土地储备的26%。“进上海将是我们未来的目标。”刘晓光表示。

这并不是空穴来风。据记者独家获悉，首创旗下的上海首腾投资发展有限公司已经低调成立。根据工商资料，该企业注册资本100万元，公司类型为合资性质的有限责任公司，成立于今年8月7日。其经营范围为投资管理咨询、企业管理咨询、文化艺术交流策划咨询以及投资管理等。

刘晓光并未回避该企业的存在，只称这家投资公司的设立是“寻找项目所用”。更进一步的信息表明，目前该企业的关注焦点仍然停留于商业地产方面的合作。与之相匹配的是，首创正在大力拓展商业地产业务。

以集团旗下2家上市公司为例，首创置业截至2012年6月30日，公司拥有的1103万平方米总建筑面积中，16%为商业、写字楼用地;而另一家定位为商业地产全产业链经营的阳光股份(000608)(000608.SZ)，商业地产转型在明显提速，2011年该企业的商业地产租金收入及其占营业收入比重，已接近30%。

“住宅市场已经逐渐稳定，不会有大起大落的情况。但对于开发商来说，商业地产这一部分的收益，可以在当前的市场形势下对企业利润提供支撑。”刘晓光在分析首创系向商业地产转型的初衷时称，“虽然做商业地产的资金沉淀性很大，但如果眼光放远一些，租金持续性收入的稳定性能够构成企业长期的现金流，而且不管房地产市场形势如何，照样有利润可以回收。”

在当前商业地产项目缺乏有效退出渠道的前提下，首创正在计划成立商业地产基金以期对项目持有，并最终完成资金退出目的。“首创目前已经有地产基金、中国基建基金等，商业地产基金目前只是在酝酿之中，与其他物业相比，商业地产更需要基金来运作。”刘晓光表示。