北京规范开发商审核行为 一房两卖最高可判刑

在对购房者住房限购审核标准升级后，北京市再次对开发商的审核行为进行规范，未来未进行限购资格审核的开发商将被暂停网签。北京市住建委近日下发《北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准(2012版)》(以下简称《标准》)，与此前的标准相比，新增了开发商对限购资格审核、曾被曝光的部分违规销售行为、建设企业前期物业责任等内容的规定。

未审限购资格被暂停网签

在销售管理方面，《标准》新增的内容主要围绕近年来屡屡被曝光的开发商捂盘惜售、虚假销售、一房两卖等行为，以及限购政策出台后限购资格审核的相关内容。

在限购资格审核方面，《标准》明确开发商如果未按照规定收取和留存限购政策要求的相关材料，或未对购房人所提供的购房相关资料进行核查的，将被暂停网签、责令限期整改。

在开发商销售行为方面，有以下行为的将被责令限期整改：未在三日内一次性公开全部销售房源、未严格按照申报价格明白标价对外销售;采取内部认购、雇人排队等手段制造虚假销售旺盛;在认购后擅自更改购房者姓名，取得商品房预售许可后，未严格按照预售方案组织销售的、销售机构以及销售人员进行不符合项目实际情况的虚假销售等。

针对此前曾出现的“一房两卖”，《标准》也提出在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的企业，不但会被处以警告、责令限期改正，并可处2万元以上3万元以下罚款。一旦查明“一房两卖”行为构成犯罪的，项目或企业负责人将被移送司法机关追究刑事责任。

此外，为了确保预售资金的安全使用，《标准》也明确对于开发商出现违规直接收取商品房预售资金的、未按规定及时将贷款转入专用账户的、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，将会被责令限期整改甚至限制网签。

20余条新规明确物业责任

在《北京市物业管理办法》及相关配套文件下发后，为了确保业主利益，规范建设单位前期物业的责任，《标准》中在物业管理方面新增了20余条规定。

其中，建设单位作为前期物业服务责任主体，如出现以下行为，将被责令限期整改和扣分：未按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符服务的;未按照价格主管部门规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示的;每年一季度未公示上一年度物业服务合同履行情况、物业项目收支情况、本年度物业项目收支预算，或业主提出质询时未及时答复的;物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，拒不撤出物业管理区域的等。

扣满20分则年检拿地受限

市住建委相关负责人表示，新修订的2012版《标准》将于10月1日起正式执行，届时违反《标准》条例的企业将受到相应处罚，并根据《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》进行扣分以及其他处理，“记分处罚类似驾照扣分，一家房企一年内被扣一定分数，就会受到限制拿地等处罚”。

根据《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》，企业积分满5分，由企业注册地区县建委(房管局)对企业提出警告，并可对企业进行一次资质情况抽查;单一项目积分达5分，市住建委对企业提出书面警示。企业积分达10分，由市住建委约谈该公司法定代表人，予以行政告诫，依据有关规定暂停资质企业资质延续、升级，整改验收合格后再予批准;企业积分达15分，市住建委在有形建设市场公示该企业违法违规行为及企业、法定代表人基本信息;有在售项目的，在房地产交易管理网提示购房人予以慎重考虑;企业股东取得房地产资质的，由市住建委约谈股东法定代表人，予以行政告诫;企业积分达20分时，市住建委依法核查企业的资质条件，核查不达标的，依法降低资质等级或者吊销资质证书;将该公司违法违规行为有关情况通报市国土资源局和市工商局，建议有关部门在企业工商年检和土地投标时给予限制。