南京中冶地王流产 房企谨防政策风险

7月初，2012年的全国地王，南京(楼盘)下关滨江2号地块突然被终止出让。南京这一地块本由中国中冶(601618,股吧)集团旗下的房地产公司中冶置业拍下，却在国土资源部调查后以终止出让告终。业内猜测，中国中冶2012年巨亏带来的资金压力、主管部门对“地王”项目的重点调查，都是造成这一地块流产的原因。

6、7月间，全国地王怪象频发，雅戈尔(600177,股吧)主动放弃几年前拍下的地王，让天价保证金打水漂。而地产龙头万科却打破了不拿地王的誓言，在一线城市频频出手。在业内人士看来，地王命运多舛，其中既有开发企业冲动决策的原因，更受到了楼市大环境的影响。此次南京中冶地王叫停的案例或是一个信号，在楼市调控高压之下，金字塔尖的地王将面临更高的风险。

被终止的“地王”

拿地的顺风顺水显示出中冶置业与南京市政府的良好关系，2号地出让的突然终止令业界感到惊讶。

7月5日，南京市国土资源局突然在其官方网站发布一条公告：“经市政府批准，下关滨江江边路2号地块因故终止出让程序。”

消息一出，业内哗然。这一地块本是2012年国内总价“地王”，拍出不到8个月却突然流产。

2012年11月30日，南京临江老城改造建设投资有限公司(以下简称“项目公司”)作为“2号地块”唯一的竞拍方，以底价56.2亿元竞拍成功。

项目公司98.52%的股权属于中冶置业，而中冶置业是央企中国中冶(601618.SH)的全资子公司。早在2010年9月，中冶置业就拿下了与2号地块相邻的1号和3号地块，价格分别高达121.41亿元和78.93亿元。项目公司高价拿下2号地之后，与前两块地连成整体。

按照原计划，南京下关滨江的三幅地块由中冶置业全部拿下，合计斥资256.54亿元。由于拿地资金量巨大，加上后续开发预计还需投入超过400亿元，业内普遍认为，唯有央企有此资金实力。回顾历史，中冶置业在此前拿地的过程中也几乎没有遇到有实力的对手。业内观察认为，中冶置业将把这三幅地块视为整体，统一规划开发成为“南京外滩”。

拿地的顺风顺水显示出中冶置业与南京市政府的良好关系。南京市国资集团、下关区政府和中冶置业三方还曾在2009年签下《南京下关滨江老城改造项目整体开发合作协议》。一位南京房地产开发企业高管告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，中冶置业在南京曾大规模参与到保障房的项目建设中。“保障房历来利润较低，中冶置业支持了南京市保障房任务的完成，双方关系一直不错。”

从拿1、3号地到2号地，围绕着中冶置业这一大规模开发计划曾有不少议论。有消息称，开发资金规模太大，中冶置业或将引入合作方。

2号地出让的突然终止令业界感到惊讶。如此一来，中冶置业在“南京外滩”的地块将被割裂，中冶置业此前作出的三幅地块统一规划也很可能成为空文。

记者就“退地”一事致电南京市土地资源管理局时，一位负责人向记者表示，土地终止出让是由于规划有所调整，并非中冶置业的责任。企业“没有不履行合同”，政府“也不会强买强卖”，所以对于中冶置业缴纳的保证金南京土地局会予以退还。

记者多次就此事致电中冶集团和中冶置业，均未能获得回应。中冶置业南京分公司负责人向记者强调，这一项目是由总公司直接负责，与南京分公司无关。

国土部调查成诱因

近阶段在房地产调控的指导思想下，国土部、住建部对“地王”的监督力度有所加强，对于直接影响房价的单价地王格外关注，给地方政府施加了一定压力。

7月8日，稍作沉默的中冶置业发布公告，详解“退地”原因，认为造成这一局面的责任在南京国土局一方。

据透露，拍地之前，中冶置业已经缴付了11.3亿元竞买保证金。2012年11月30日拍地完成后，双方约定在12月29日由中冶置业缴纳50%的土地出让金。

但就在缴纳前几天，国土资源部土地利用司突然介入，要求公开调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题。

正是这次调查让土地出让陷入停滞，调查进展与结果一直没有对外公布。中冶置业公告称，公司在调查开始后曾要求南京国土局确认土地出让进展，但一直没有收到回复，直到2013年7月3日才突然受到一封函件。

当日，南京国土局致函中冶置业项目公司，称“由于规划建设条件发生重大变化以及地块内铁路西站货场迁建时间调整等原因，市政府决定终止2号地块挂牌出让程序，并退还2号地块竞买保证金”。

上海(楼盘)一位房地产中介公司负责人告诉记者，近阶段在房地产调控的指导思想下，国土部、住建部对“地王”的监督力度有所加强，对于直接影响房价的单价地王格外关注，给地方政府施加了一定压力。

在这一基调之下，南京国土局做出了更改规划的决定。上述房产中介负责人认为，未来南京国土局再度出让这一地块时，会考虑到中冶先前拿下的两幅地块，按照一定的标准，统一规划选择。

对于终止出让，中冶置业并不愿让外界解读为自身开发能力的问题。公告明确指出，终止出让是南京国土局单方面的责任，中冶置业已要求南京市国土资源局在3日内退还保证金11.3亿元及相应的财务费用。

中冶置业在公告中强调，公司在南京有着“河西地区的基础建设”以及“150余万平米保障房”等多项重大城市建设和资金投入。业内人士指出，2号地块出让被终止，1、3号地拆迁进度延缓，都使中冶置业与南京国土局的合作遇到了困难。

中国指数研究院南京分院高级分析师李飞影告诉记者，2013年上半年南京土地市场火热，出现很多高溢价拿地的情况。记者了解到，南京仙林湖一个曾经被退的地块不久前以高价再度出让成功，南京地块并不愁卖。

事实上，退地更像一次和平分手，南京国土局在调查之后更改了规划，中冶置业即将拿回保证金，均无太大损失。年报显示，中冶置业母公司中国中冶2012年巨亏69.52亿元，资金方面并不宽裕，开发可能会耗费相当长的时间。

中国地王怪现状

中冶置业的南京“地王”似乎正是政府重点关注的对象，除政策压力外，地王在市场开发时遇到的难度也更大。很多地王拿地时溢价高达好几倍，通过借贷等融资方式来开发，因而面临巨大的资金压力，地王流产的风险特别高。

地王频出，命运却各不相同。中冶置业地王终止出让前后，国内出现了多个地王怪象。6月，雅戈尔退掉了杭州(楼盘)申花板块地王，4.8亿元保证金打了水漂。而多年以来一直旗帜鲜明不拿地王的万科，一反常态地在近期接连拿下三个地王。

6月27日，万科与保利以53.7亿元的挂牌底价竞得重庆(楼盘)江北区溉澜溪地块，刷新重庆“地王”纪录。7月3日，上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元竞得上海市浦东新区张江高科(600895,股吧)技园区中区地块，称为上海年内总价新地王。7月8日，万科在广州(楼盘)荔湾区打造了区域今年的“新地王”。不仅以6.03亿成交，折合楼面均价更是达到19638元/平，溢价96.4%。

地王的命运多舛有着开发企业自身的原因，也与宏观政策息息相关。

2012年年底，国土部曾专门召开“2012年房地产用地管理调控情况的新闻发布会”， 给地方政府提出了具体的要求，“避免出现所谓"地王"误导市场的现象。”

要求包括：对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应;对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让;提高付款难度，或与条件较差的土地放在一起供应等。

中冶置业的南京“地王”似乎正是政府重点关注的对象。

除政策压力外，地王在市场开发时遇到的难度也更大。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者，地王夭折的现象屡有发生，拿地的时候市场火热，而进入开发阶段时却发现房价的涨幅不及预期，部分地王项目建成后面临亏本的窘境。

罗寅申盘点称，上海嘉定的常发豪庭、松江的龙湖好望山等地王项目，就是以差不多成本价格在售卖。而中海和雅戈尔在上海长风的地王项目情况也差不多如此。

此外，在上海南(楼盘)汇、青浦等地区，还有很多地王至今没有入市。从拿地到建成时间在不断被拖长。在入市达不到目标收益率的情况下，很多开发商采取的是“拖”的办法。目前很多地王的楼板价要达到楼价的四成以上。

“很多地王拿地时溢价高达好几倍，通过借贷等融资方式来开发，因而面临巨大的资金压力，地王流产的风险特别高。”罗寅申提醒说。