二孩全面放开楼市去库存加速

“两房没人要，三房成刚需，四房是标配，五房才改善，学区更金贵。”“全面两孩”政策刚出台时，楼市就流传着这样一句话。二宝来了，房子不够住，怎么办?换大的!自2015年以来，国家陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策。2016年两孩政策全面放开，更是成为楼市“去库存”的重要利好。

促进购房需求增加

随着全面放开二孩政策的实施，我国人口数量无疑会增长。新增加的人口将会带来房地产需求总量的增长，成为推进房地产行业平稳健康发展的重要助力。

由于当前多数城市已放开限购，全面放开二孩带来的新增购房需求，有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品，这样会造成持有多套房产比重增大。此外，这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房，促进换房次数的增加。

特别是2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，大幅降低了自住与改善需求购房者的贷款最低首付比例。国家财政部、税务局下发通知，将个人转卖普通住房的二手房营业税征收期限由5年缩短为2年。该政策促进了二手房行业的繁荣，两孩政策全面实施后，想要换房的居民节省了相当一部分税费，一二手房均因此而受益。

中国房地产业协会副会长任志强表示，今年房地产有可能成为销售面积最高的一年。星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍也坦言，对今年的销售业绩非常满意，“星河湾上海区域，更是提前一个季度完成了全年的任务”。近期上海、北京两地的买家可以说是“跑步进场”。

展望2016年，任志强认为，人口老龄化与“全面二孩政策”会改变家庭结构，而城市家庭户数成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会，“人口会向有活力、有权力的城市集中，向教育优势集中、向环境条件集中”。

吴惠珍则认为，中国房地产业将全面进入结构调整和产业升级，优胜劣汰在豪宅市场表现将更为突出，高价盘和真正的豪宅将出现明显的市场“分水岭”，与此同时，产品品质将在品质消费需求的倒逼下有所突破。

四居市场占比逐渐增加

二孩政策实施后，改善型需求突显，利好改善型项目。四居市场占比将逐渐增加。生了二胎，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。因此，全面实施二孩政策后，生二胎的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

有房企人士指出，四房变成了刚需，那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。黎文江就预测，对于高档住宅而言，甚至会因此要特设公寓楼为保姆楼。

有中介人士认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

据了解，目前徐州市场上新房供应仍以三房为主，四房以及大户型销售远低于三房刚需户型。但已有部分楼盘正在重新规划户型，增加大户型房源比例。“目前三房户型仍然是最好卖的，但是根据市场调研，徐州购房者对大户型的需要正在增加，所以我们会对后期没有开工的房子进行户型调整，适当增加大户型的比重。”新城区某楼盘负责人表示。

争夺学区房竞争更激烈

为了孩子买房，自然不能忽视孩子将来上学的问题。虽然国家工商总局日前发布的《房地产广告发布规定》明确，2月1日起，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺，但记者调查发现，对于一些打算换新房的“准两孩”家庭来说，“学区”仍是他们选房时考虑的一大因素。

“不管怎么宣传，我们肯定要考虑孩子将来的上学问题。”多位市民接受采访表示，是否在“学区”内将成为他们选房的首要因素。

业内认识普遍认为，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。家长们置业时无疑将更将倾向选择学区房，学位房房价将进一步水涨船高。

此前，小户型学区房由于总价低的优势，较受欢迎，在市场销售中每平方米的单价要比同等区位的大户型高出很多，而大户型学区房则相对较难“出手”。“普遍二孩政策”全面实施后，这一局面或将产生裂痕，家庭成员增多，面积较小难以满足居住需求。“大户型的关注度将得到提升，相应的在单价上也将有所上涨。”第一房屋公司负责人告诉记者。

不过该负责人也提醒，大户型学区房总价依然较高，且不少家庭购学区房只是为了上学名额，不入住的占有一定比例，因此二孩政策对大户型学区房的“提拔”有限。

房地产仍是支柱产业

在楼市回暖的同时，库存问题依然是当前房地产市场的一大难题。

中国房地产业协会原副会长朱中一在接受媒体采访时指出，虽然2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但2011年以来的5年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。

2015年底，决策层多次提及房地产“去库存”，引发各界关注。中央经济工作会议则以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，将化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一。

“房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。”中国指数研究院日前发布的报告《未来五年(2016-2020)中国房地产市场趋势展望》指出，在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。

报告预计，未来5年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平，新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加。在“十三五”规划目标下，房地产凭借自身规模优势和联动其他行业优势，仍将是国民经济支柱产业，而随着房地产行业的转型，也将为经济发展增添新的动力。