揭秘济南房贷三日"休克"内情：房价涨太快被急踩刹车
11月底，济南东部一大型楼盘销售人员小刘在为刚刚签订购房协议的客户办理贷款手续时，却意外的遭到了合作银行的拒绝。小刘被告知，除公积金贷款外，无论是首套房还是二套房，银行一律停止贷款。
不仅仅是这一家楼盘有此遭遇，从11月28日到30日，济南几乎所有开发商都被各大银行拒之门外。
眼下，济南楼市正是最火爆的时节。新建住宅价格已超过青岛，成为山东房价最高的城市，房价涨幅一度位列全国前三，大批住宅小区开盘当日基本售罄。
可是，11月28日驻济各大银行却突然集体下发通知，即日起至本月30日，各分支机构除公积金贷款外全面暂停房贷业务。有的银行在通知中措辞如：擅自放贷将追究责任。突如其来的变故让济南银行与地产商们措手不及。
由于此前国内从未或基本未对首套房进行停贷，这被业界人士称之为全国最“严”的房贷限制。可是，让包括小刘在内的众多一线楼盘销售人员费解的是，为何银行要对首套房停贷，为何这一政策仅有三天的时效，限贷政策会否重挫楼市？
临界点
“济南所有银行被迫停贷三天，是地区房价上涨过快与中央政府重拳调控相作用下的结果。”一位驻济银行的管理人士说道。
从2016年初，一直不温不火的济南房价在东部新城投建、“地王”涌现、地铁开工、万达600亿建文旅城等多重因素的带动下开始一路飙升。
在连涨7个月后，2016年7月份济南新建住宅均价从8491元/㎡猛增到9178元/㎡，首次超过青岛，一跃成为山东省房价最高的城市。
小刘在济南有着七八年的房地产从业经历，在她印象中济南房价从未像2016年涨势如此凶猛，济南楼市也从未出现如此罕见的火爆场面。“苦熬了多年的市场萧条，济南房价终于在今年等来了一轮空前的大行情。”
有媒体曝出，济南东部景和山庄楼盘价格在2016年7月仅有9500元/㎡,可到了8月底竟飙升至1.6万元/㎡，一套130平方米的房子一个多月就要飙升80多万元。部分东部楼盘每平米价格两三个月疯涨四五千元。
到了9月份，济南楼市更如脱缰了的野马，新建住宅价格指数环比涨幅竟达到5.2%，在70个大中城市中位居第四，领涨全国。
小刘清楚地记得，十一黄金周期间，前来咨询、买房的人挤满了售楼大厅，公司员工天天加班到深夜。10月上半月，济南新建商品住宅环比上涨幅度更进一步、达到了全国第三，10月二手房（住宅）挂牌均价1.4102万元/㎡，与9月相比每平上涨1212元，涨幅为9.4%。
在房价越涨越买的心理刺激下，不断有地产商楼盘开盘当日即遭疯抢的消息传出。9月17日位于济南东部的“鲁能泰山七号”开盘，1224套房子在两个半小时内被蜂拥而至的购房者一抢而光，平均一分钟成交8套房，当日销售额达11.06亿元。
火爆的楼市也激发出开发商拿地的热情，催生出新的“地王”。济南东部的唐冶新城片区地块三宗土地竞拍轮次竟高达936轮，创下济南土地拍卖轮次纪录，价格最终落定为25.46亿，溢价率290%。
济南等城市的楼市反常现象受到了国家多个部委的关注。眼看着调控楼市的一个个政策未能完全奏效、房价仍是节节攀升，11月住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，干脆明确要求北京、上海、广州、深圳、天津、济南等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。
与此同时，央行也针对重点监控城市紧急出台了限贷政策。此前有媒体报道，监管部门要求在发放个人住房按揭贷款的量上，要求做到月度增量环比下降。也就是说，11月较10月的住房贷款增量要低于10月较9月的增量，以此类推。
不过，对于此次各大银行一律停贷三天，中国人民银行济南分行没有给出任何解释。
但一位驻济银行的管理人士却坦言，这正是上涨过快地方楼市被中央急踩刹车的结果。这位业内人士解释道，国家新一轮的限贷政策其中规定，各银行房贷每月环比增量和同比增量两个指标必须下降，可是通知到济南各大银行的时间却已是11月下旬。
原本，济南各大银行拨发房贷热情高涨，可突如其来的限制政策使得各大银行措手不及。眼看着就到了限贷标准的临界点，甚至个别银行已有超出现象。上述银行管理人士透露道，为了避免越过限贷调控的红线，济南各大银行才被迫紧急停贷三天，即使对首套房也一律停办贷款业务。
这一急踩刹车的方式也造就出业界人士口中的“最严的房贷”。
闸门骤紧
悄然来临的限贷政策，使得各大银行原本如火如荼的个人购房贷款业务骤然降温。济南某银行信贷部经理介绍道，人行的政策突如下发，没有缓冲期。济南各家银行不得不紧急应对，显得十分被动。
按照房贷月度增量环比下降的要求，关键要看各家银行今年10月份房贷规模比9月份增加了多少。这位经理表示，有的银行10月环比增加数亿元，自是相对从容，今后逐月递减仍有相当空间；有的银行在楼市“金九银十”行情下，9月份房贷业务较多，10月增量反而较少，今后业务开展难免就会陷入被动；还有的银行10月份环比增加量是负数，未来房贷规模则势必减少。
对于部分银行来说，另一硬性指标要求——贷款增量同比下降或许显得更为苛刻。因为2015年济南楼市整体低迷，房价、交易量并无明显的上涨，贷款需求也没有大幅度的增加。
如今，在全国经济萧条、市场低迷下，各大银行的业绩也出现了大幅下滑，个人房贷成为各家银行挽救颓势的“救命稻草”。
截至10月31日，21家上市银行的三季报已披露完毕，营收普遍下滑成了银行新的苦恼。前三季度，工行营业收入5177.74亿元，同比下降1.31％，农行、中行、建行的营业收入同比下滑达到4％至5％。找寻新的利润增长点成为摆在各行面前的一大课题。
值得一提的是，央行数据显示，前三季度银行的个人住房贷款激增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，新增房贷占新增贷款总量近一半。
可突如其来的限贷政策，使得那根“救命稻草”出现了松动的迹象。上述济南某银行经理坦言，在贷款增量逐月下降的硬性要求下，许多银行的房贷的增长势头势必受到遏制，甚至未来会出现绝对量下降的现象。由于这一限贷政策没有期限，预计2017年各大银行很可能会被倒逼转型，调整信贷业务结构。
金融政策突变，除了让各大银行措手不及，对房地产开发商来说也是首当其冲。驻济一家全国性地产公司相关人员告诉《经济观察报》，各银行集体停贷只有短短三天，本身并未对购房者产生实际影响，只是暂缓时日而已。但他担忧道，以前各银行均敞开口子给予贷款，未来贷款闸口的紧缩或将对公司下一步楼盘销售产生不利影响。
2016年11月29日，山东银监局也发布声明，为配合国家对房地产调控的统一部署，自11月开始对辖区部分银行业金融机构房地产相关业务进行专项检查，重点查处违法违规行为。
尽管新一轮限贷政策只是要求贷款增量同比和环比逐月递减，只有部分银行房贷绝对量会出现下降，但济南市激增的楼盘数量却难免引发“僧多粥少”的现象。
据济南建设部门数据发布平台统计，截至2016年7月3日，纳入该平台统计的314家开发企业，在售的项目达到387处。而在去年8月份，该平台纳入统计的212家房企只有187处在售项目。今年比2015年足足翻了一倍还多。
一边是激增的楼盘，一边却是日益紧缩的房贷额度。“如果限贷政策持续下去，各大地产商势必会展开一场争抢银行房贷额度的大战。”上述驻济地产公司相关人士认为，2016年10月份，济南二手房均价已高达14102元/㎡，市区一套住房动辄就要佰万元以上。房价涨得越快，购房者贷款的数目就越多，没有银行的信贷支持，地产商寸步难行。
不过，据11月份莫尼塔月度调研显示，政策再度加码下的地产市场，出现失真的“量跌价稳”。从银行调研看，居民贷款明显下滑，企业贷款继续走强。受原材料价格上涨，需求较稳，以及限产等因素影响，钢铁、水泥价格12月份价格有所支撑。目前大量“双十一”订单还未满足，随着“双十二”和春节临近，不少商家有囤货需求。
山东社会科学院经济研究所所长张卫国刚刚参加了银行与山东省住建厅组织的一个研讨会。他指出，今年城市房价疯涨是在一线城市高杠杆传递效应下，在地方政府税收、还债等需求的助推中才出现的，银行资金大量流向了房贷，造成了实体经济“缺血”。张卫国认为，此次通过信贷手段进行调控十分必要，而且还应继续加大力度，这样既可以促使资金重新向实体经济回流，也能避免引发系统性金融风险。