地方政府"微调"政策 保障"刚需"入市

尽管被称为“史上最严厉”的房地产调控政策已实施两年时间，效果也已经充分显现，价格趋稳或回落，成交量下滑趋势明显。由于严厉的调控政策，不少刚性需求也受到了一定的抑制，各地方政府也开始通过“微调”，鼓励刚性需求。　

自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，迄今为止，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。　

公积金额度放宽　

2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金贷款额度的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。　

去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金贷款额度的大幕。常州将公积金贷款额度方案调整为，家庭最高贷款额度由40万上调为50万元，个人最高贷款额度由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金贷款额度的城市，家庭最高贷款额度由35万元调至45万元，个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。　

今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款限制范围，将“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”；缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金。南昌与济南还对公积金缴存上下限进行了新的规定。　

一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金贷款额度。目前，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府、市政府各部门和市住房公积金管委会委员征求意见，进一步修改完善后，在适当时机向广大公众征求意见。而住房公积金贷款业务(一期)将力争在今年9月底前正式上线。　

据悉，在贷款制度设计中，深圳将整体统一考虑住房公积金缴存、提取和贷款，公积金贷款额度将与职工个人公积金账户余额挂钩，在不超过最高可贷额的前提下，个人公积金账户积累时间越长、余额越多，贷款额度就越大。并且，如果夫妻均缴存公积金，两人的可贷额度可以累加。同时，在申请人的设置上，规定“父母可以为共同申请人”，这意味着职工及其配偶申请公积金贷款时，可以将职工及其配偶的个人公积金账户余额加上其父母的个人公积金账户余额，一起来计算该职工的公积金贷款额度。　

房贷利率的优惠不仅针对首套房，继首套房利率全面下调至基准之后，合肥二套房贷全面松动，建设银行、交通银行、招商[简介最新动态]银行、浦发银行、中信[简介最新动态]银行、徽商银行、兴业银行7家银行二套房贷利率由原先的上浮20%下调至10%。近日还有消息称，武汉住房公积金管理中心近日表示，在坚持差别化贷款政策前提下，目前正在酝酿出台提高二手房最高贷款限额等优惠政策。　

税费优惠补贴　

与公积金贷款额度放宽的单一表现形式不同，地方政府的税费优惠主要有两种表现形式。　

首先，地方政府直接明确进行税费优惠补贴。　

货币补贴也可以算作税费补贴的一种，5月初曾轰动全国的扬州货币补贴成品房就是其中一例。5月初，扬州市高调对购买成品住宅进行货币补贴，虽然补贴额度并不高，但是同样表明了地方政府的态度，同时被业内认为是“成功”地试探了政策底部。江苏省住建厅对扬州微调的态度则是“若与限购相悖则坚决叫停”，这也就意味着江苏省住建厅层面默许了扬州的做法，扬州并不在“限购”城市名单中，所以，也就没有与限购相悖的可能。　

安徽马鞍山开启了税费优惠的按钮。2011年8月20日，马鞍山宣布，自住性住房需求者与高层次人才购房契税100%补助。今年2月份之后，各地陆续公布了新的税费调整方案，安徽芜湖表示，自住普通商品房免收契税并给予购房补贴。4月中旬，辽宁营口市宣布，公务员等年内在本市站前区、西市区两区内（职工在县区内工作居住的，可在属地购买）购买新建商品住房的可获得一次性住房补贴，补贴直接拨付给开发商。　

其次，上调普通住宅认定标准。　

从表面上看，随着城市总体房价的上涨，上调普通住宅认定标准是必然之举，但此前连续几年，很多城市都没有上调过这一标准，同时，上调标准将影响到购房缴税的额度。上调普通住宅认定标准，也算是变相的税费优惠。　

北京、上海、天津等城市去年末今年初纷纷上调普通住宅认定标准。去年11月中旬，北京宣布住宅标准认定从总价变为单价限制，地域划分更细。湖北武汉则是将中心区住宅总价由100万元调至140万元；远城区总价由80万元调至90万元。　

与其他城市纷纷上调普通住宅认定标准不同，今年2月初，江门可谓“反其道而行之”，自2005年以来普通住房标准首次下调，由2011年下半年的7574元/平下调至7204元/平。　

买房赠户口　

我国独有的户籍政策使得大城市户口独具魅力，地方政府在微调政策之时，同样没有忽略这一点。　

2011年11月，吉林长春对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求。与长春相似，随后江苏无锡将购房落户门槛从100平米降至70平方米。2012年1月12日，广州从化将本该取消的购房入户政策延缓2年。　

中国社会科学院此前一份研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。　

社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。　

中原市场研究部研究总监张大伟此前在接受《证券日报》记者采访时表示，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。　

而国务院督查组刚刚结束了对地方房地产调控的调研，无论是地方政府、还是房地产开发商，等待“会诊报告”无疑是个“漫长”的过程。在此期间，地方政府“不敢”轻易出牌，开发商也选择以观望为主，不对项目销售做出过多调整。