房贷收紧地产商资金链面临考验 专家:下半年问题或爆发

 央广网北京2月11日消息（记者马闯）据中国之声《新闻晚高峰》报道，在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下，银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房企的开发贷。北京、广州、青岛等地近期相应减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度。而对很多房企而言，2017年，融资或将成为其首要难题。

央行数据统计，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%。从公开的个人购房按揭贷款来看，农业银行、建设银行等多家银行的北京分行从2月8日开始，二套房贷款期限最长不超过25年。此外包括广州，上海等地按揭贷款也有不同程度收紧。

分析人士指出，一旦收紧信贷波及一手房，则将会影响开发商的销售回款速度，从而限制公司现金流。而在开发商层面，据业内人士透露，房地产开发贷审核日益严格。

早在去年10月，监管层就对房地产各类融资行为严格要求，多项涉及房地产的融资产品受影响。在去年4季度，房地产债权融资规模明显下降，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅为133亿元，同比去年下降了92%。

在中原地产首席分析师张大伟看来，从去年四季度开始，部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况，但目前并未对企业的经营状况产生直接影响。“目前，从企业的直接观感来说，融资的难度在增加，但是2016年前三季度的融资难度是历史最低，包括融资价格，很多企业已经做了‘腾笼换鸟’，把过去长期的高成本资金已经做了替换。从最近三四个月数据来看，大部分企业出现了融资压力，但是量变还没有转变到质变，从企业的销售经营情况来看，16年全年创造了历史记录，现在大部分企业资金的宽裕程度较好，对于融资压力加大，还没有反映到经营上来。”

安信国际预计，得益于去年销售行情大好和土地市场过热两个因素的影响，不少大中型房企手持现金，货币政策收紧将主要对小型开发商产生影响，从而使行业进一步分化。

张大伟也认为，今年下半年，是对房企融资能力的重大考验。“从长期来看，特别是17年下半年随着销售的降温，可能问题会集中地爆发。从信贷角度来说，2016年是支撑楼市爆发的最主要因素，到了2017年收紧也是影响和干扰房地产市场最关键的因素，整体而言，偏稳健、偏中性的信贷政策是决定2017年楼市较平稳的最关键的变量，而信贷包括各个企业融资难的压力也会逐渐在今年的下半年体现，如果那些企业在过去一年多拿了‘地王’，做了过多的杠杆，有可能后续会面临比较大的资金压力。”

有券商人士分析，资金收紧，房企为保证现金流会降价加速售房。北上广深一线城市整体相对乐观，南京、合肥等地虽有人口流入，但高房价并不可持续。对此，财经评论员马光远认为，房企融资难将是现在房企遇冷的主要原因。更重要的还是预期的改变，去年“930”到现在为止，整个政策的收紧调控使整个市场的预期已经发生了非常大的变化，目前大家认为房价像去年那样基本上没有可能，而且认为一些去年的热点城市房价出现调整也是大概率。今年整个房地产市场可能是多重力量作用的结果，一是政策的收紧，二是资金链，三是市场自身的预期，影响整个房地产市场的因素是多元的。