住房限售限购令下 房屋买卖合同解除权的行使规则

继北上广深等一线城市出台“住房限购限售令”之后，2017年国内的二三线城市相继出台了“住房限购、限售令”，政策的变化造成了已经签订《存量房买卖合同》的房屋无法过户交易；首套住房首付比例增加到35%和40%，二套住房首付比例增加到60%和80%。新政出台后，买房人、卖房人到底是否可以解除合同？

一、两种确定不能解除合同的情形：第一种，如果买卖合同当中约定了类似“贷款不成应该一次性付款”的条款，则买房人无权解除合同。第二种情形，需要明确双方是否进行了网签，新政出台前就已经办理了网签但是没有办理贷款手续的交易，如果银行同意按照旧的贷款政策办理，那么交易不受影响，买房人无权基于新政去解除合同。

二、已经签约但是没有办理贷款的交易（在此称之为“在途交易”），是否可以解除合同？

首先要明确新政不属于不可抗力，法院也很难援引“情势变更”的原则判决解除合同。最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到：经审查，买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的，可以解除合同。北京、浙江等高院对此也有明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的，可以要求解除合同”。

以上规定的设立，能否解除合同，答案也不是绝对的。中国并非判例法国家，即使以往有能够解除合同的案例。所以，“在途交易”能否解除还要看新政对于合同的履行到底有多大影响。对合同影响的评估要对房屋的总价、买房人的收入、买房人的负债以及首付比例的增幅等综合因素进行考量。如因为新政的出台，买房人的首付比例仅仅从30%变成了35%，而买房人具有充足的购买力，要以新政出台为由去解除合同明显不会得到法律的支持。所以如果新政对于房屋买卖合同的履行确实造成了极大的困难，那么解除合同也符合立法的本意。

三、因新政而解除合同，买房人、卖房人、经纪机构的关系的处理。新政解除合同，双方互不承担违约责任，出卖人应该将已经收取的所有购房款项包括定金退还给买房人，房屋如果已经交付的，买房人应该腾退给原房主。另外，经纪机构应该将已经收取的中介费全额退还给买房人。如果合同解除确实对出卖人造成了一些损失，也可以要求适当补偿。在这里需要注意，因为房产市场的特殊情况，新政引发房价暴跌现象并没有出现，所以出卖人的损失很难确定，补偿数额一般会由人民法院进行酌定。

李律师将在下期，就《存量房买卖合同》中的买卖双方解除合同规则与大家分析，敬请关注。

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李超

徐州日报法律顾问团专家组成员、安国律师事务所律师

李超为安国律师事务所江苏部主任律师。李超自2002年取得律师资格，至今执业14年，先后办理过各类重大复杂案件，具有扎实的法律基础知识及敏锐的分析洞察能力。2014年在中国人民大学律师学院证券上市班深造学习。

专业领域：1.国有土地上房屋征收与拆迁纠纷；2.建设工程案件；3.校园案件。