周俊生：房地产市场正在重新成为拉动经济工具

 11月18日，国家统计局依惯例公布10月份我国70个大中城市房价指数。数据显示，70城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%，这已经是这个数据今年第6个月下跌，但是10月份的数据比上个月有所收窄。这个数据出现以后，市场上围绕着未来房价将如何走向，又出现了热烈的争论，看多者认为房价已经到谷底，而看空者则认为房市衰退格局已定，未来至少再下行8个月。

如何看待目前出现的房价下跌？面对这个问题，中国从中央到地方的各级政府可以说是五味杂陈。在前几年被称为“史上最猛”的房地产调控声势浩大地展开的时候，房价下跌成为政府追求的目标，但房价却依然上涨，政府甚至被舆论指为“无能”。但是，当这个结果在今天真的出现的时候，政府的态度却开始出现了变化。从今年上半年开始，一些地方的政府开始修改原来的调控政策，有的取消了限购，有的甚至出台了在税费方面的优惠政策，面对这种情况，中央政府的相关部门一改前几年迅速叫停的严厉态度，未曾出声。当这种动向刚刚出现的时候，我们对它的理解是因为中央正在大力推进政府职能改革，在房地产调控中出台的限购政策是典型的政府干预市场的做法，虽然在当时来看是不得已而为之，但毕竟不符合市场经济的原则，因此，中央政府现在对一些城市取消限购不叫停，可以视为改革大势之下的一种自然选择。

但是，事情显然没有这样简单，在随后几个月里，这种政策的改变开始来自中央部门，其中最为重要的是央行和银监会于国庆前夕对房贷政策作出了重大调整，与以往房贷利率严格限制在限购范围内的刚性需求不同的是，此次出台的房贷新政已经不再考虑购房者购买的是首套房还是二套房亦或N套房，只要已经还清房贷，购房者就可以申请房贷，而商业银行给出的利率优惠可以低至7折。尽管这种7折利率因实际上是要求商业银行做亏本买卖而无法推行，但这是一个标志性事件，它表明中央有关房地产的政策已经回到了本轮调控之前。

“一行一会”作出这样的政策调整显然是有深厚的背景的，在随后召开的一次国务院常务会议上，“鼓励住房消费”成为促进消费的一个内容。尽管这句话淹没在一大堆有关促消费的内容之中，但其他的内容大多是已有政策的重复，唯有这句话引人注目。房地产市场终于回归到了几年前盛行的为政府所要求的经济发展服务的轨道上，尽管从目前来看这一功能还没有像前几年那样显现，但政府正在采取措施，希望房地产市场能够再度发挥这一功能，成为经济稳增长的重要推动力量。

在对最近几个月来从地方到中央围绕房地产政策出现的变化作出梳理以后，我们就可以发现，单纯地争论未来的房价会上涨还是下跌，基本上是没有什么意义的。按照以往出现的情况，政府如此重视房地产市场，房价哪有不涨之理？但是，经过几年的调控，市场的基本面毕竟已经发生了很大的变化，政府“看得见的手”再有力量，在市场这个庞然大物面前也很难心想事成。因此，未来的房价更大的可能是处于胶着状态，即使有所下跌，也不会很可观，至于一些人经常鼓吹的“崩盘论”，就更是无稽之谈。

“春江水暖鸭先知”，对于中央政府在房地产政策上的悄然变化，地方政府最为清楚，这已经直接影响到了土地交易市场。地方政府从房地产市场中得到的利益，最大一块就是土地拍卖，有统计资料表明，截至11月18日，一线城市宅地出让金历史性地突破了3000亿，单价也高达11892元每平米，环比2013年的7571元上涨57%。地方政府“土地财政”制度的利益在调控中根本没有触及，现在仍然铁板一块，对房价推高起到了决定性作用。这种状况现在看不到改变的迹象，房价大幅度下行就不可能出现。而政策面上的这种改变，也已经被房地产商捕捉到，有报道称，北京部分房地产企业最近召开内部会议，传达“涨价令”，最快从下个月就开始做出价格调整。在其他一些热点城市，优惠减少、价格上调的情况也已出现。对于这种情况，目前的政府虽然不会公开鼓励，但已经不可能像前几年那样作出干预。我们可以说这是政府开始尊重市场，但更重要的是政府已经不希望房价下跌了。

如果我们把分析房价的时间维度拉长，回到几年前，就应该想到，当时政府的调控决心很大，措施也比较过硬，但房价为什么仍然能够上涨？不是当时的政府“无能”，而是当时的市场背景有利于房价上涨。一是当时的经济增长还处于由投资所拉动的高速成长时期，二是当时为促进经济增长而执行的从宽货币政策使房地产市场流动性充沛，因此房价很难打下来。但今天，这两个条件已经不存在，经济增速的持续下行使内地很多三四线城市的住房完全失去了投资价值，昔日房地产市场火热时建造的大量商品房无人购买沦为“鬼城”，同时银根收紧之下市场流动性紧缺，有限的购房力量不足以支撑起庞大的房地产市场，因此房价很难上升。

研判未来的房价走向，不能不提到刚刚发生的一个重要事件：11月21日，央行决定全面降低存贷款利率，这是两年多以来央行第一次降息，它改变了原来中央政府一直坚持的“微刺激”政策。这表明，今年以来出现的经济增速疲软的走势发展到年底，已经十分严峻，政府不得不以降息来向市场释放放松银根的信号。降息，当然是为了刺激实体经济，让企业得到资金支持，但不可避免的是，将有一部分流动性进入房地产市场，从而有助于稳定房价。值得注意的是，此次降息事实上开启了修改货币政策执行方向的“时间窗口”，这在下月即将召开的中央经济工作会议上可能会有确定，如果未来央行进一步推出降低银行存款准备金率的措施（这应该是一个大概率事件），那么，未来的房价重拾上升通道，就基本上没有什么悬念了。

经济增速下行，是目前政府面对的最大压力。尽管中国经济已经进入“新常态”，但政府仍然要求以一定的经济增长来保证就业，保证社会稳定，但让政府苦恼的是，在经济转型已经成定局之后，短期内难以建立起新的经济引擎。形势比人强，在这种压力之下，房地产市场必然重新成为政府拉动经济的选择工具，尽管使用起来不是像前几年那样得心应手。可以预料的是，如果未来的房价继续下行，甚至像一些人说的还要再下行8个月，那么，更强烈的刺激政策一定会出台。房地产市场曾经被作为拉动经济的一个龙头产业，如果任由其下跌，它就会成为推动经济下行的一个“倒龙头”，对于这种情况，政府是断断不可能让它出现的。