土地市场或定谨慎理性基调

上周末，两部委联合发文，《通知》的九条内容中有六条涉及土地相关政策，包括合理安排住房和其用地供应规模、促进用地结构调整、强化住宅用地供应管理等一系列“坚持分类指导、因地施策”的政策，这或将推动第一季度始终表现疲软的土地市场。

　　业内人士指出，随着通知内容的进一步深化，过去几年在北上广深土拍市场，出现的拿不到土地难受，拿到土地更难受的情况将发生变化，规模房企在一线拿地将更为理性，土地市场或将迎来转折点。

　　因地施策去库存

　　国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），这是继2008年之后，时隔7年中央层面首次提及楼市促进政策。

　　值得注意的是，此次《通知》的九条内容中有六条涉及土地相关政策。新聚仁机构地产研究院市场总监丁隽竹表示，今年来，稳定复苏房地产市场、缓解经济增长压力成为迫切需要，此次两部委政策要点均应对市场现状，例如合理安排住房和其用地供应规模是为了去库存和稳定住房消费，合理化住房供应套型结构是为了支持改善性购房需求等，都明显可以看出此次政策是对今年《政府工作报告》内容的进一步落实与延续。每条政策均体现出了“坚持分类指导、因地施策”的既定方针。

　　CRIC研究中心研究员杨科伟表示，本次《通知》以“去库存”为主要原则方向，在多个方面提出了调节供需矛盾的新政方针和具体办法，体现了管理层正视国内楼市供应结构性过剩问题。短期来看或许会伤及土地财政，放慢城镇化发展进程，但相比可能的连锁性经济反应，早作调整实则有利房地产市场的健康发展。

　　全国出让金收入预算缩水

　　最新数据显示，土地财政正面临下滑压力。财政部近日发布1-2月财政收支情况，数据显示受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。

　　2015年全年的土地出让收入或出现下降。财政部《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告（摘要）》中预计，2015年国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。

　　瑞银证券分析师认为，土地市场开局不利，如果这一状况延续，地方政府收入将受重大影响。除一线城市土地外，开发商整体在手的地充足，预计2015年全国整体土地市场仍难复苏。但在货币政策持续宽松下，若住宅市场出现持续上升，土地市场则有望回暖。

　　同策咨询研究部分析师许之静指出，土地出让金缩水与供应减少关系密切。2月，北上广深四个一线城市共推出住宅土地11幅共计43.29万平方米，供应面积环比减少75%。自去年4月份以来，一线城市宅地供应已连续11个月出现同比下滑的迹象。

　　CRIC研究中心研究员马千里比较乐观地认为：“上半年土地市场成交规模回升可期。”他表示，受行业季节性影响，2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。即便是北上广深一线城市中，仅上海（楼盘）成交规模同环比小幅上升，北京（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）均有明显回落。但政策环境方面好消息不断。同时，央行降准为楼市带来了更多的资金注入，随着3月份上海、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）等重点城市逐步加大供地力度将进一步促使土地市场回暖。

　　一线地价回归理性

　　全国土地市场开年来成交连续低迷，与此同时相比去年土地市场的平均溢价水平逊色不少，业内表示，土地市场的表现或许还有更多深层次的原因。

　　丁祖昱表示，2014年是中国房地产的转折年，不仅产品发生了转折，土地市场也发生了转折。除了北上广深四大一线城市的土地仍然坚挺，二三线城市的土地出现了供大于求的情况，价格开始回落。而从今年北京上海的宅地拍卖情况看，房企更加谨慎、理性，不失为市场的一件好事。

　　“在过去几年的北上广深土拍市场，都出现了拿不到土地难受，拿到土地更难受的情况。为了进入一线城市做大规模，大家都在土地市场上过于激进，付出较大代价去拿地，结果导致拿下之后无钱可挣。2014年的整体市场表现也说明了这些，规模房企楼盘不赚钱的情况普遍出现。今后企业会更加理性处理规模和利润之间的关系，更开始注重利润了。”丁祖昱指出。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，去年整体楼市市场相对平淡，地价却始终居高不下，导致开发商对于今年的土地市场心有余而力不足。与此同时为避免地块受到冷遇，国土部门也放缓了推地节奏。从一季度的住宅土地成交价格来看，一线城市的核心区地块虽仍受到高度关注，但热度远不及去年同期。

　　丁隽竹认为，土地新政或将成为未来楼市调控的风向标，未来将有更多的政策出台，且整体趋势明显将持续宽松。尤其对一线城市而言，2015年的政策环境值得保持乐观，土地市场表现可期。

　　上海土拍溢价率走低

　　3月，上海土地市场已出现明显复苏。同策咨询研究部提供的数据显示，上海进入2015年以来，土地市场成交面积始终处于下行态势，截至3月29日，上海土地市场成交43.89万平方米，环比减少56%，同比减少74%。土地出让金达172亿元，同比增加31%，环比增加130%。但是，数据同样显示，3月已成交的15幅地块平均溢价率仅为8.62%。

　　3月中旬，闸北区市北高新园区10-03地块开拍，由于该地块邻近去年由方兴拿下的大宁地王地块，当时大宁325街坊宅地创造了101亿元，单价47609元/平方米的上海单价纪录，整体拉高了大宁板块房价。所以这一次拍卖能否再创更高楼板价成为业内关注的焦点。然而，最终只有保利首创联合体、华润华发联合体以及一家闸北区下属国有企业三家企业进入竞拍环节。

　　最终，华润华发联合体经过多达493轮竞价以70.52亿元击败了保利首创和闸北区下属国企，夺得闸北区市北高新园区10-03地块，折合楼板价34871元/平方米、溢价率16.2%。

　　易居执行总裁丁祖昱表示，此次闸北宅地拍卖相对冷清，价格也相对理性，或预示着土地市场全面转折已经开始出现。

　　早前另一块备受关注的世博园A片区核心的世博绿谷地块被浦发银行以59.14亿元底价竞得。3月26日，杨浦区平凉社区0215-03地块也被上海环江投资发展有限公司与上海杨浦滨江投资开发有限公司以59905万元的底价成交，折合楼板价14720元/平方米。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，与以往平凉街道商办地块相比，此次中标楼板价比前期地块下降。