胡景晖：金九银十只是传说 下半年楼市量跌价稳
业内期盼已久的“金九银十”终于到来，然而首周的市场，与之前很多人所估计的“量价齐升”不同，楼市成交火热态势并未得到延续，据多家地产机构数据显示，9月3日至9月9日多个城市楼市成交同比增幅收窄、环比下降。虽然首周开局不利，但“金九银十”才刚刚开启，楼市走势仍是购房者最为关心的话题。为此，中新网房产频道特邀伟业我爱我家副总裁胡景晖先生做客视频访谈，他表示，楼市“金九银十”只是个业内的传说，量跌价稳将是下半年楼市的主基调。
房企放缓推盘节奏 意图涨价恐难奏效
七八月份楼市成交的“量价齐升”，使得开发商资金普遍出现好转，继而也放缓了推盘节奏，涨价似乎也在蠢蠢欲动。对此，胡景晖表示，由于6、7、8月楼市持续走高，大家就联想到2009年的时候，谁卖得越早谁就亏，于是大多放慢了推盘节奏。
“事实来看恐怕市场不是他们想象的那样，也许接下来一段时间还要以价换量。”胡景晖认为，这段时间房企如果把价格抬高，市场并不能提供支撑。
“这种放缓推盘节奏然后涨价博取高收益的策略，我相信在九、十月份不会奏效。”胡景晖说。
胡景晖分析表示，下半年楼市有效需求仍然不足，加上目前宏观调控政策没有任何松动迹象，所以加快“以价换量”可能还是多数房企采用的手段。
“以北京市为例，新建商品房到8月份只推了三万五千套，接下来不管是市场的力量、资金的力量还是政策的力量，合力之下，剩下四的个月里整体推盘量还会加大。”
购房需求透支、调控从严 推升观望情绪
8月大部分城市楼市成交出现下降，业内人士认为，这与购房者的观望情绪再起不无关系。对此，胡景晖表示，由于前一段时间购房需求有所透支，现在购房人不是那么迫切了，加上政府再三喊话，所以市场上又有观望情绪出现，“在这样的情况下，很多购房人都希望自己看上的房子价格会有所回落，所以想等一等。”
胡景晖说，购房者的恐慌性情绪平复后，不管是楼市库存还是供应量都会增加上来。
谈到当前的楼市政策，胡景晖表示，国务院督查组到16省市检查以后，各方面都会更严一点。“比方说对购房资质的审查，税费的缴纳，以及对于再度捂盘惜售的现象零容忍等等。而从住建部、货币当局、国务院有关部门的喊话来看，也改变了市场在7月份对楼市信息的误读，重申了宏观调控政策继续保持不变，甚至对某些方面会加严。”
楼市“金九银十”其实只是个传说
楼市传统旺季“金九银十”已然来临，但9月首周新房市场的成交似乎并不如大家预期般火热。对此，胡景晖表示，今年所谓的“金九银十”恐怕也是成色不足，这个说法在业内其实只是一个传说。
胡景晖认为，“金九银十”这个说法更多的是开发商的一厢情愿。因为事实上从九十月份的时候不是购房人最有钱的时候，不管从装修入住、迁址都不是合适时间。对于开发商来说，九、十月份对全年回款和资金流是最合适的。
他进一步表示，今年出现在三四月份市场回头，五六七八出现集中回暖，事实上五六七八已经透支了今年三四季度的需求，在这种情况下该买的很多人已经买完了，不管是首次置业的刚性需求，甚至是前一段时间连续降息以后，很多人觉得是不是房地产政策要放松，有一些恐慌性需求，这几个月通过政府的喊话，这些恐慌性需求也逐渐平复下来。 所以在今年8月份来说，今年九、十月份所谓的“金九银十”恐怕也是成色不足，以单量来说，九、十月份的交易量突破不了八月份的交易量。事实上9月份前十天的成交已经印证这一点，九、十月份不会很差，比去年会好一些，但是以单月成交来说基本上很难突破七八月份的交易量，交易量有一个冲高回落企稳，主要是交易的有效需求在过去几个月透支了。
量跌价稳将是下半年楼市主基调
“金九”首周全国楼市成交并未出现火热场面，不少媒体甚至用“惨淡开局”来形容市场现状。但是胡景晖认为，当前楼市谈不上“冷淡”，只能算是冲高回落。后续来看，量跌价稳也将成为楼市主基调。
“七八月份冲得太高了，从现在情况来看，九十月份成交量会减少一成左右，不会那么冷淡，也不会那么热，总体趋稳。”胡景晖说，房价往往会比成交量的反应慢一拍，因此成交量冲高回落之后，接下来房价也会趋稳。
“开发商的定价前一段有所调高，但是市场并未有所响应。另外我们看到有些区域也出现”楼脆脆“等建筑质量问题，包括随着购房人观望情绪再次出现，我觉得价格想再次上升很难。”胡景晖说。
胡景晖进一步分析表示，对原来定价过高的部分项目和临时涨价的二手房的业主来说，局部区域及某些产品可能还要面临降价的可能。总体来看，从之前的“量价齐升”到现在的“量跌价稳”，将是后续楼市的主基调。
胡景晖：楼市政策导致人才分流 对经济发展有利
金九首周全国多城市楼市成交大打折扣，成色不足。虽然大部分城市成交量出现下滑，但是也有像大连、哈尔滨、南京、苏州这样城市出现了成交的上涨，对此，胡景晖表示，未来二三线城市的交易量，或者它的城市化进程、人口聚集效应会逐步替代掉北上广深，属于正常。一些政策导致人才向欠发达区域和二三线城市分流，对经济发展是有好处的。
胡景晖表示，北上广深这些城市化的进程已经完成了，相反一些二三线城市恰恰还处在城市化的起步阶段，或者是早期，基本上很多城市都是老城区在改造，在建一些经济开发区和新区。这些城市相对来讲，限购比较宽松，很多城市不像北京，北京是全城限购，很多城市只是核心城区限购，很多二三线城市对纳税只是一年两年。
胡景晖说：“未来北上广深这些城市会趋向成熟，接过接力棒的是二三线城市，他们在城市化过程中还处在起飞阶段。这样的话也创造了更好的购房就业机会，未来二三线城市的交易量，或者它的城市化进程、人口聚集效应会逐步替代掉北上广深，这个也正常，否则的话所有人都到北上广深来，其它城市发展永远发展不起来。 当然高房价不是一个好事情，但是在现在这样一个调控大背景下，事实上这样一些政策导致人才向欠发达区域和二三线城市分流，对经济发展是有好处的。”
没必要非在九、十月买房 应从需要出发
楼市旺季的来临，对购房者来说，一边想“淘”便宜房，一边又碍于市场变幻不敢轻易出手。此时是否为购房良机，胡景晖表示，没有一个理据支撑，买房子非要在九十月份买。
胡景晖表示，“金九银十”就是开发商的一个传说，九、十月份绝对不是大家腰包最鼓的时候，也不是银行政策最宽松的时候，为什么要“金九银十”呢?事实上这没有一个充分的理据，对于购房人来讲，没有最好的，只有最合适的，从今年年底到明年年初是稳定的，后续的新增供应量是很充实的，开发商在下半年的推房量一般是上半年的两倍或者70%，政府的保障性住房一般在年底前兑现。
而对开发商在九、十月份的表现，胡景晖分析说，越迫近年底，开发商面临资金支付的大限，这样的话必须在九、十月份取得比较好的销售业绩，否则越迫近年底，要么降价，降得狠，不然资金链会断，所以九、十月份是开发商资金安排节奏，但未必适合购房人。
他最后表示，这么多年“金九银十”就是一个传说，什么时候买房根据购房者的需求出发，当然综合考虑一些政策因素。
尽快启动制度性改革 让房地产健康发展
住房是百姓最关心的话题，业内人士对未来楼市走势的预判也一直备受关注。胡景晖建议，要尽快启动制度性改革，进行土地制度改革、税收制度改革、收入分配制度改革，这样才能够让中国房地产行业有一个更持续健康发展，也能够让老百姓买得起房、住得起房，民生问题才能解决，也能够让产业链上的企业能够长足发展，避免带来经济周期的震荡。
胡景晖表示，限购虽然收到很好效果，但是是垢病很多的，像吃药一样，病是治了，但是问题很多。“我希望政府对房地产市场尽快启动一些制度改革，也就是长效制度，房价高是因为地价高，国家是唯一土地供应商，所以就会存在小产权，城里人到农村买房就是小产权，不合格。”
他表示，要进行改变，改革土地作为最大的生产资料，未来可能要打破这样一个土地制度，允许农民自己把土地拿到市场成交。“这样的话，你在北京买一套房回到老家整个村都可以买下来。如果这样，由于地价贵而导致房价贵的问题就会解决掉。”
此外，胡景晖谈到：“第二个就是税收制度改革，这里面分两个，之所以房价贵是因为地方政府推高价地，这么多年我们实行分税制，中央和地方财政收入之间，地方处于不利地位，在未来中央和地方财政收入之间是不是要重新进行分配?改变地方政府通过卖高价地获得财税的欲望。现在这个税收都转嫁给购房者，而在持有环节是不交税，你名下有一万套房子都不用交税，所以未来房产税针对这个，另外对我们整个消费环境发生变化，这是税收。”
最后，他谈到收入分配制度的改革：“房价高是因为我们收入低，普通员工和管理层拿到收入完全不一样，所以未来启动的是收入分配制度改革，让老百姓、想买房子的年轻人得到更高的收入，当然你要做好本职工作。”