楼市白银时代 房企由“卖房子”转向“卖服务”

 随着楼市由“黄金时代”进入“白银时代（资料、团购、论坛）”，房产的竞争不仅限于产品，更是服务的竞争。眼下，各房企纷纷打响物业服务战，以期在市场竞争中取胜。与此同时，现在的置业者对小区服务的要求越来越高。

在此背景下，新华房产特举办了一场“白银时代”的房企竞争暨新华宜居指数调查启动仪式”为主题的论坛。

房企净利率快速下滑

“其实我个人对于‘白银时代’是否到来有怀疑，虽然大多数舆论也支持这个说法。” 兰德咨询总裁宋延庆在论坛上表示。他认为，“白银时代”主要是在供需结构上去平衡，甚至有部分市场已经从卖方市场转向买方市场。另一个表现特征是开发企业的盈利水平回归到合理的区间。

而从供需总量来看，兰德咨询的研究显示，全国商品房（资料、团购、论坛）销售总面积达到13亿平时，也就是2018年前后，市场还可能有一波行情。而去年全国商品房销售总面积是13亿多平方米，目前触顶的可能性还不大。“因此，你说从历史性地进入下行期的拐点我不赞同。”

但宋延庆并不否认，房企的毛利率以及净利率呈下滑之势。上周兰德咨询发布了一份业绩报告在业内引起轰动。这是一份对２０１４年２０２家上市房企的中期业绩的研报。数据显示，有超过六成的企业毛利率依然超过３０％，而低于２０％的企业仅占到１２.４％。但是有超过一半的企业净利率已经低于１０％了。而去年同期的时候是４０％多。

由“卖房子”转向“卖服务”

事实上，随着行业利率的下滑，一批房企已开始由“卖房子”向“卖服务”转型。第一太平戴维斯咨询及研究顾问部董事王琼则表示，比起物业服务，房地产开发的利润率还是要高很多的。为什么他们要把服务这一块也提上来，最主要的原因是怎么样从前到后，做好它的产品售后服务。

“大家也都知道，一套房子的总标的额很高，但是即使是一些品牌的开发商，也经常在后期的交房服务这块总是跟不上，或出现一些产品质量问题或者是后期服务问题，甚至出现法律纠纷。另一个情况就是要打造整个产品线或者是品牌开发商的品牌价值，所以服务也提到了它的整体日程上来。”

对此，宋延庆也表示，随着房地产企业随着毛利率和净利率下滑，企业该如何来求变？宋延庆认为，这其实是一个战略命题，一个企业发展的战略命题，怎么才能够来起来。第一，向规模要效益；第二，向管理要效益；第三，向服务要效益。“向服务要效益，就要从品牌战略高度怎么来提高优质的物业服务。”

那么“卖服务”的市场到底有多大呢？宋延庆表示，兰德咨询给上市公司做咨询时曾经测算过，在服务上投入１００万，它产生的价值溢价能够超过５倍，但是你砸上１００万广告，你未必能卖出几套房子，就是开发企业开始算这个账了。

“新华宜居指数调查”正式启动

论坛当天，法论坛当天，还举办了新华网“新华宜居指数调查”的启动仪式。 据新华网房地产事业中心总编辑陈卿介绍，“新华宜居指数调查”是一个以指数形式来反映业主在小区居住幸福感受的指标体系和分析方法。　调查范围将涵盖北京市主要区县、涉及房企十数家、楼盘近百计。调查将采取填写问卷，结合新华网记者实地走访形式开展。

陈卿总编表示，除了小区绿化，公共配套，房屋质量等传统指数，此次调查主要突出几个体系，第一个是公共安全满意度，第二个是物业服务满意度，第三个是社区文化的和谐度。

“目前来讲从居住来讲的话我们更加追求的是一个，从房产的实质意义上来讲更加追求的是一个居住。因为从投资到最后你到二手市场上也是要给人居住，所以说我们在这一块可能就重点突出了物业服务这一块，也是我们特别强调的。”陈卿总表示。

据了解，此次调查乃针对北京地区住宅宜居品质的首项独立调查，预计将持续到年底。届时，新华网将以白皮书的形式将调查结果公布。