市场突围 房企积极消化库存

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。对于众多房企来说，今年突围市场的重要任务，便是积极消化库存，实现资金的快速周转回笼。

　　而在2015年，降息降准举措及货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。在供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力。由于目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，业界普遍预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

　　消化库存压力仍大

　　2014年，全国商品房的销售面积和销售金额双双下降，市场供应增加，需求入市放缓，导致市场供过于求态势凸显，房价结束2013年的上涨趋势，12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%。

　　各城市楼市表现分化明显，多数城市出清周期达到或接近历史高位，去化压力较大，如天津出清周期超30个月，去化压力显著；但仍有少数热点城市表现突出，如合肥住宅出清周期仅5.5个月，市场去化压力相对较小。

　　据中国指数研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年最高。但下半年以来，受信贷政策利好影响，出清周期大幅缩短，12月降至12.5个月。其中广州一手住宅库存量接近1000万平方米，消化周期为12.8个月，也是五年来最长。

　　据易居房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。在衡量库存去化周期的存销比指标方面，在1月份广州新建商品住宅库存去化周期为9.0个月，到了第三季度末则达到了17.2个月，不过到了第四季度，库存去化速度加快，到了年底则回落至13.6个月的水平。

　　对于新一年的楼市库存压力，机构普遍认为压力已经有所减缓，而在2015年去库存压力将继续得到释放。

　标杆房企表现良好

　　“一线城市库存压力较小，长期看主要是供应不足的问题。”中国指数研究院研究中心分析认为，目前一线城市的出清周期普遍在12-14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存去化压力不大。“从需求端来看，一线城市需求仍非常强劲。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出，广州虽然没有取消限购政策，但是在限贷政策上已经松绑。尤其去年第四季度以来广州各大商业银行放贷的积极性在提高，公积金贷款的门槛也在降低，使得市场入市情绪提高，进而加快去库存的节奏。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。

　　在全国房地产市场面临着严峻的去库存压力的情况下，标杆房企库存则表现相对平稳，标杆房企的库存水平则总体控制良好，2014年年末库存量较年初整体保持持平。十大标杆房企2014年年末库存量较年初微增0.1%，其中四家库存量有不同程度下降。一方面，标杆房企通过优化城市分布，对存量高、销售差的城市尽量避免进驻，另一方面，标杆房企凭借自身品牌、规模等优势，所售项目往往在区域竞争中取得更好的销售业绩。从2014年标杆房企供应量来看，并未出现减少，因此其库存量平稳主要是由于销售情况表现较好。十大标杆房2014年销售面积较2013年增加16%，明显跑赢全国大势。

　　业绩断层明显分化加剧

　　从中国房地产企业的销售表现看，2014年共有80家房地产企业进入百亿军团，较2013年增加9家。7家房企销售规模超过千亿，其中绿地、万科2014年销售额超过2000亿元，市场规模领先优势突出；万达、保利、恒大、碧桂园、中海5家企业销售规模介于1200-1500亿之间。在中指院分析观点看来，这显示目前市场“越大越快”格局凸显，房企分化加剧。

　　从销售业绩分布来看，这些百亿房企出现3个清晰的断层，并据此分化出三大阵营的台阶式分布：第一阵营囊括7家千亿级企业，销售额平均增长23.8%，其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛；第二阵营为12家300-1000亿企业，销售额增长率均值为14.6%；而100-300亿的第三阵营企业最为集中，共计61家，销售额增速为10.4%。

　　百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加凸显，第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍；同时，前两个阵营房企数量基本稳定，并普遍实现业绩稳步或高速增长，第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力尚有不足，成员组成较不稳定。

　　品牌房企竞争优势凸显

　　尽管全国市场整体量价下行趋势明显，但不同城市市场分化加剧，且重点城市房地产市场依然涌现出一批热销楼盘和标杆企业，为稳定市场发挥了重要作用。2014年全国典型城市商品房销售额前十楼盘分布在5个城市，其中8项目集中在一线城市，具体来看，北京占据4席、上海占2席、深圳和广州各占1席。二线城市中合肥是唯一入围城市，且入榜2席。销售额前十楼盘门槛值为47亿元，北京金融街（月坛）中心、合肥万达文化旅游城项目以及上海绿城盛世滨江分列前三。

　　企业归属来看，入榜项目多出自品牌房企旗下，比如万达、绿城、中海、金融街等，项目多定位精准，以品质制胜；从业态来看，综合体项目凭借多业态互补优势，销售表现抢眼，占据5席。综合体项目最主要特征是对区域的作用和影响力显著，尤其在二三线城市，其不仅实现了自身的销售业绩，得到市场广泛认可，并对区域发展作出了重要的贡献。