今年７月以来，全国多地陆续出台具体措施，以往严格限制的购房政策在短时间内大面积放开。截至９月６日，全国已经有４０个城市放松限购，后限购时代的楼市惊现变奏，市场对于新政的关注度迅速高涨。
限购松绑，这剂强心针能否带动持续寒冷的楼市复苏？购房者心态回暖了吗？开发商又该采取怎样的应对策略？未来限购政策将会呈现何种态势？戴德梁行华中区董事总经理彭荫喧先生，他将就“后限购时代”进行深入解读，探讨未来楼市的发展。
房价过热造成经济压力
２００３年之后，中国的房产投资开始不断升温，一直持续到２０１０年的“高热”阶段。２０１０年初，全国宏观经济形势逐渐向好，房价上涨趋势明显，“发育亢进”成为当时房地产市场面临的最主要问题。
根据国家统计局发布的《２０１０年全国房地产市场运行情况》报告，数据显示２０１０年全国商品房销售面积１０．４３亿平方米，比上年增长１０．１％；商品房销售额５．２５万亿元，比上年增长１８．３％。
“限购令出台就是为了控制房价的过度上涨。房价的过度上涨、过速上涨对金融机构的压力很大，并不利于整个市场未来的持续健康发展。”彭荫喧表示。
彭荫喧以香港房地产市场为例进行了进一步阐释。“比如１９９７年的香港经济形势并不乐观，房地产市场也遭受了冲击，不少房子甚至变成了负资产。同理，在内地，当时（２０１０年）政府认为市场出现过热，是一个危险的信号，所以才采取限购”。
彭荫喧解释，政府出台限购令最终目的并非要房地产商停止建房，而是希望将房价上升速度变慢，符合市场正常预期，将房地产市场发展方向回归正常健康。
限购松绑符合市场预期
今年６月２０日，呼和浩特公开发文取消限购，成为国内第一个明确取消限购的城市；７月１０日起，济南市商品房限购政策全面取消，居民购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明，限购政策正式取消；７月２９日，杭州取消１４０平方米以上户型限购；７月３０日，温州全面取消限购；同样是７月３０日，宁波取消９０平方米以上户型限购……短短一个半月的时间里，全国已有４０个城市放松或取消限购，仅剩北上广深等城市仍在执行限购政策。
“其实，从限购政策出台以来，结合‘国十条’等调控政策，房价上涨速度已经基本基本回归合理。市场已经较往年有所降温，开发商在投资房地产的时候也会更多地进行考虑，不像以前盲目地争夺地块，导致地价上涨。”彭荫喧分析。
他认为，目前房地产市场正在进入一个相对趋慢的发展阶段，“相对缓慢的市场节奏可以帮助开发商，尤其是部分中小型的发展商实现过渡”。
“受到全球经济环境的影响，现在中国的ＧＤＰ已经不再维持两位数的高度增长，而是７．５％左右的增长目标。房地产作为ＧＤＰ增长的主要的力量之一，大概在这个７．５％中占到１６％左右的贡献。”彭荫喧说，房地产作为经济增长的重要组成部分，不能单纯以单位数字来判断市场的走势，上涨太快或者下降过快均非健康表现。
他还提到，像北上广深这样的城市全面松绑限购的可能性并不大，“北京、广州这样的城市之所以还没有松绑，就是因为他们是中心城市，资源更加集中，房地产也更受关注也更成熟，一旦放开限购，大量的需求涌入，市场是否有这样的承受能力、配套是否能够及时跟上，都是巨大的考验”。
国庆假期将是重要检验期
伴随限购的陆续松绑，已经松绑的城市的楼市表现备受关注，但是就目前看来，楼市回暖迹象并不明显，整体楼市仍处于“低温”状态，市场库存积压严重，与此同时大多数的房地产企业仍然面临难以逆转的资金压力。
据研究数据显示，８月份全国主要５４个城市住宅合计签约２０．２万套，环比上涨９．２４％；８月份３０个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长４．９％，同比减少１５．１％。
“很多人期望限购松绑即可马上实现成交的反弹，但是事实是３７个城市已经松开限购，并没有带动市场行情的剧烈反弹，我个人认为，国庆假期将会是限购松绑能否真正带动市场的检验期。”
彭荫喧认为，限购是否取消或者松绑并不是决定市场走势的根本原因。“如果房价是合理区间，就会有相应的市场反应，但是市场供应量也影响了整体走势，存量房如何快速消化达到供需平衡，房价回归正常。”
限购退出后 房企应更注重后续服务
“政府调控其实还是短期的行为，是由市场的危险信号引发的，市场风险的不断攀升，政府才需要出台政策来进行调控，降低风险，这对监管层的管理和行业发展都是有好处。”彭荫喧认为，在经历了放松之后，限购政策将会永远退出历史舞台，未来政府会考虑一些更为长期有效的政策进行调整，“比如房产税”。
那么，房地产企业应该如何应对限购取消之后的市场？彭荫喧分析指出，房地产企业在完成地产开发之后应该注重后续的服务，提升管理和建筑的质量，争取更多的市场认可和份额，实现品牌扩大。
“毕竟，现在市场选择越来越多，购房人肯定更倾向于优质的品牌房企，选择更多，挑战更多。”彭荫喧建议，房地产企业不能过度追求速度型的发展，应该更加平稳的进行发展，以好的产品来做市场。
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