施行15年 《河南省物业管理条例》首次修订

高云

2001年5月1日开始施行的《河南省物业管理条例》（简称《条例》）迎来了首次修订。

昨天上午，《河南省物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》提请河南省十二届人大常委会第二十七次会议审议。

这次《条例》修订将给业主们带来哪些便利？河南商报邀请业内人士进行了解读。

【背景】

河南省物业管理条例施行15年来首次修订

2001年5月，我省制定了《河南省物业管理条例》。

谈起这次修订，省人大常委会法制工作委员会副主任王新民介绍，《条例》施行15年来，在维护物业管理秩序、保障业主合法权益等方面发挥了重要作用。

但随着经济社会的不断发展，物业管理领域的情况日益复杂，业主对物业服务的要求不断提高，许多新情况新问题逐渐显现，尤其在平等保障业主和物业服务企业权益、发挥业主大会和业主委员会作用及监督物业服务企业行为等方面，亟待需要通过修订《条例》进一步规范。

另外，在《条例》实施期间，物业管理方面的法制建设也产生了变化，目前的一些规定有与上位法不一致的情形。

同时，社会公众对《条例》修订的期盼也越来越强烈，在近几年的省人代会上，人大代表多次提出议案，要求修订《条例》。

拟修订条款中有啥亮点

新小区入住三成

或可成立业主大会

【现状】

93%的小区未成立业主大会

按现行《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。可成立过程中，却困难重重。

据统计，《条例》实施15年来，成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会。

【修订草案】

业主大会成立方式被明确

《条例（修订草案）》规定，符合下面3个条件之一的，就可以召开首次业主大会：房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；业主已入住户数的比例达到30%以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天的。

另外，《条例（修订草案）》中明确了乡镇人民政府、街道办事处的相关责任：负责组织成立首次业主大会筹备组并召集首次业主大会；督促业主大会按照规定召开，逾期不召开的，由其负责召集；督促业主委员会换届，逾期未换届选举的，由其负责召集；建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调解决的问题等。

解读

王新民：业主大会成立难主要有以下两个原因：一是物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。通过这些制度的建立，推动物业管理由原来的物业行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调监管转变。

郑州市房管局物业处有关负责人：在郑州，业主大会筹备组的组长已经由办事处的人担任。现在最大的难题是，业主大会成立，首先要业主签字。而现在新的商品房小区有几百户上千户业主，统一意见很难，业主不踊跃参加就成立不起来。

怀疑业委会和物业“勾结”

可设立业主监事会来监督

【现状】

业委会想维护业主利益并不容易

2014年7月1日，河南商报记者走访中方园东区，当时采访中河南商报记者得知，小区更换了5个物业公司，4届业委会。许多业主感觉业委会不管事，甚至有人猜测是否与物业公司串通一气。

不被理解、出力不讨好，是业主委员会成员面临的尴尬。一位业委会主任表示：“只要一件事没有让业主满意，就会被质疑是不是从中牟利了，甚至张口就是‘你是不是贪污物业费了’？”

小区业委会本该为小区业主“维权”，可如果和物业公司相互勾结，侵害业主利益怎么办？这会让不少业主对业委会究竟为谁代言产生怀疑。

甚至，一个小区俩业主委员会，各自为政，谁也不信任谁。

据河南省物业商会秘书长张国强介绍，这样的“奇葩事儿”在郑州个别小区存在，“业主委员会要想维护全体业主利益，实际并不容易。”

【修订草案】

可设立业主监事会来监督业委会

《条例（修订草案）》增加了业主大会可以设立业主监事会或者独立监事的规定。

业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为三或五人，设主席一人，每届任期与业主委员会任期相同，可以连选连任。

业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。监事会由业主大会选举产生，监事会主席召集或主持监事会议。监事会决议应当公示。

建立业主监事会制度，有利于督促业主委员会正确执行业主大会决定，规范业主委员会行为。

解读

张国强：小区物业相当于“管家”，成立业委会等于有了监督“管家”的“大管家”，再设立业主监事会，则成了监督“大管家”的另一个“总管家”。这样看上去有了“双保险”，但在长沙等地试点情况来看，效果并不突出。

业主委员会不作为，政府可以监督。政府监管力度的加大，才是化解这一难题的根本所在。

小区漏水、电梯坏等问题

3个工作日内拨付维修资金

【现状】

申请维修资金程序很麻烦

2014年11月14日《河南商报》A16版曾以《外边大雨哗哗屋里小雨淅淅》为题报道了郑州市姚寨路与红专路交叉口东北侧金城东苑小区居民的遭遇。蔡先生住在这个小区9号楼4单元的顶层，从入住第二年起，就开始出现房顶漏水情况。2012年底，蔡先生向郑州市物业维修基金管理中心缴存了维修资金，然而后来向物业申请维修资金解决房子漏水的问题时，前前后后跑了好多趟和物业进行沟通，却一直没有答复。

该小区业委会主任刘志文介绍，物业会“按照程序办”，“物业会上门了解情况，征得他们单元60%以上业主的同意就可以申请维修资金。”

王新民指出，维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题：政府代管造成使用难，业主自管会出现资金安全风险。

政府代管的维修资金申请有多难？张国强说，首先，要有2/3的业主签字才能申请。另外，政府审核批准前，还需要调查等流程。“一笔维修资金申请，两三个月都是快的。”他说。虽说对于突发性事件的维修有申请绿色通道，但时效性依然不够强。

【修订草案】

三个工作日内拨付维修资金

《条例（修订草案）》规定，业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管；业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。业主大会选择执行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。

因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政部门或者业主大会应当在接到申请后三个工作日内拨付维修资金。

解读

张国强：业主大会自行管理专项维修资金，可行性并不高。业主大会、业委会不是法人，怎样在银行设立专项账户，这么大笔资金怎样监管，都将成为遗留问题。

来源：大河网-河南商报