把房“存”进银行 一次收租10年你心动吗？

蒋幸端、黄紫玮

　　分散式长租平台在东莞悄然出现。广州日报全媒体记者石忠情摄

　　在长租公寓推高房租成为当下热议话题之际，东莞也悄然出现了分散式长租平台，部分中介、机构已开始“收房转租”业务。今年6月底，建行在东莞的东城、南城、莞城开始试点“存房”业务，正式加入东莞住房租赁市场。与此同时，一些金融、中介机构也推出分散式“收房转租（即长租）”业务，在各个平台发布收房信息：一次性可收取10年租金。对此，你会心动吗？

　　业内人士表示，与其他一线城市相比，东莞住宅租金平稳，考虑到手续办理时间较长，住宅出售、出租溢价预期等问题，东莞的房东们对于“长租”市场仍然处于观望状态，目前长租房源较少，上述举动对东莞的整体租房市场影响不大。

　　东莞悄然出现分散式“长租”业务 业内人士表示目前东莞租金平稳，长租业务手续办理时间长房源少对市场影响不大

　　举个例子

　　不愿与租客中介打交道

　　房主将房子“存”进银行

　　谭先生在东莞有一套专门用来出租的房子，由于平时工作忙，他无暇顾及房屋的出租事宜，也不想直接跟租客打交道处理日常房屋出租期间的繁杂事务。若把房子放给中介出租，他又担心会不时被中介电话“骚扰”。不久前，他无意中得知建行推出的“存房”业务，经过一番咨询、了解，他决定将房子“存入银行”。

　　他表示，“存房”后，房子交给专业的租赁公司打理，既节省了中介费用，避免房子空置损失，又无须直接对接租客，省去处理房屋家具损坏维修的烦恼，很符合他的需求。最终，谭先生签了6年的长租权转让协议，一次性收取了6年的租金。

　　据介绍，“存房”业务是建行发挥专业评估优势和增信作用，推荐房主、专业租赁企业达成住房长租合作及交易的新业务，今年6月底开始在东莞试点。在该业务中，建行担当资源整合者和金融服务的角色，具体运营则由专业住房租赁公司负责。在房东提出“存房”需求后，建行对其房产未来3~10年的租金收益进行专业评估；房主认可后，建行再推荐房主和运营公司达成住房长租权交易；由运营公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及租后管理。交易期满后，运营公司将房产归还给房主。

　　这也是目前东莞市场上最为常见的分散式“收房转租”业务模式之一，与由开发商主导的“三旧改造”项目打造的集中式长租公寓模式不同，这种分散式的长租模式以收取市场上房东个人房源为主，由房东个人提出出租申请，经由评估后，再转交第三方专业机构进行统一运营和一次性或分期结算租金。

　　市场走访

　　建行试点“存房”业务

　　范围暂限中心城区

　　据了解，建行于今年6月底开始在东莞试点推行“存房”业务，目前试点范围为莞城、南城、东城。据其相关工作人员介绍，下阶段将逐步增加受理区域，目前各项工作顺利开展，已经收到140套房源。

　　除了建行开展的“存房”业务外，目前东莞市场上也开始有其他金融机构加入长租平台市场，推行“收房转租”业务。近日就有中介发布消息称，房主若将房子出租给其所在的机构，机构将一次性支付10年的房租。即如果双方协议的房租为3000元/月，房主可一次性收取房租36万元。

　　在中介费方面，如果房主和这些长租平台签约，房子出租3年，中介将收取两个月的租金；若出租4~10年，中介收取3个月的租金作为中介费用。而一般情况下，东莞普通租房市场是采取按月收取租金的模式，如果签约租房1年，中介收取1个月的房租为中介费用，房主也多一年一租。于是，相形之下，房主长租的好处是能够一次性获得较大额度的租金，所付中介费用也相对少一些。

　　记者以有一套房子需要“存房”为由电话咨询建行，工作人员介绍，房东可以直接到建行的网点进行申请，大约两周后可以得到审核结果，然后再按照程序走流程，最终房东收取租金。从目前所了解到的“收房转租”流程来看，“收房转租”步骤均为房东提出申请，经由相关机构实地勘查、租金评估后，再到协议租金，最终签约，从房东提出申请到正式收到租金预计需要一到两个月的时间。

　　业内分析

　　对中介市场影响不大

　　有中介行业相关人士认为，在东莞做长租平台并不容易，房子出租的时间太长，很多房东不愿意出租。

　　“我们有对接过几单，但是最终都没有谈拢。”该人士称，除了房东对于长租的形式不愿接受外，租金到账时间比较久也是一个重要原因。一般租房，今天签了约，马上就能够拿到租金。但是出租给长租平台，需要进行评估，还要等待租金放款，整个流程下来，时间比较长的需要一两个月。

　　此外，对于长租3年收取两个月中介费的情况，业内人士也表示，按照正常的租房程序，如果房东与租客自己续约，一样可以节省中介费。

　　金信联行市场研究院相关人士认为，这种“收房转租”模式对中介机构会造成一定的冲击，但并不会太大。该人士表示，一方面，这种模式下的公寓租房势必会涨价，那些尚未被收购转租的房子将会变得稀缺，租房的人只能更依靠中介机构；另一方面，自中介出现以来，不管开发商规模有多大，模式如何先进，还是会与中介合作，主要原因是中介手里的资源还是远远优于独立的开发商。因此，“收房转租”业务的出现对中介的地位并不会造成太大的影响。

　　对房租暂未造成影响

　　对于“收房转租”业务，业内出现了两种截然不同的看法。有中介机构认为，东莞房屋租金水平长期平稳，租金上涨缓慢，租金投资回报率低，长租市场不好做，不值得投入。但也有金融公司对长租市场前景看好，有机构表示，无论从政策还是市场来看，长租市场都是很有前景的，他们“已经投入好几亿元资金了”。

　　“从目前其他城市的操作来看，如果真的有较大规模出现‘收房转租’情况，房租肯定是会涨的。”金信联行市场研究部相关人士称，目前有部分中介和金融机构做起“收房转租（长租）”的生意，但是主要集中在北京、深圳、广州这样的一线城市，东莞目前仅出现零星的私下收房的中介公司，目前尚未显现规模化的影响。

　　乐有家研究中心相关人士也表示，从目前来看，东莞出现“收房转租”的规模很小，房源量少，对市场的影响也很小，对房租暂未造成影响。

　　观点PK

　　乐意长租

　　一次收租少麻烦

　　徐女士来到东莞工作十多年了，一家人共买了4套房，一套大户型用于自住，3套用于出租。

　　她告诉记者，租房很琐碎，每个月要记得提醒租客交租金，还会不时接到租客各种维修家电、家具的要求，要到现场协助他们维修。若租客提前退租，还要联系中介找租客再次租房。“有一次，一个租客拖欠了几个月的房租偷偷跑掉了。”徐女士说，“说起这些年租房的事情就觉得头痛。”她告诉记者，如果能够一次性收取租金，将房子托付给专业机构处理，她还是很乐意的。“一套小公寓的租金每个月只有一两千元，每个月都去收租很麻烦。”但是如果“长租”，一次性拿到十多万元的租金，可以少掉很多麻烦。

　　不愿长租

　　有风险又不划算

　　陈先生在东莞也有好几套房子出租，不过他更乐意接受“短租”的方式。他告诉记者，从投资的角度来看，将房子长租并不划算。他认为，东莞的租金回报率很低，长期出租收回的钱不会太多，但是目前东莞的房价并不便宜，房子出售的话实际上能够拿到的钱不少。他表示，东莞的房子出售比出租的回报率要高得多。而如果房子出租10年，房子的楼龄就太高了，房子折旧率高，以后就不一定这么值钱，他认为这样长租很不划算。

　　陈先生告诉记者，如果长租房子，3年内他还可以接受，如果长租10年，他不能接受。“特别是出租后要遵守约定，10年内如果家里急需钱用就没有办法将房子卖掉换钱了，有一定的风险。”

　　知多点

　　长租对楼龄和户型均有要求

　　并非所有的房子都可以“收房转租”，目前东莞的“收房转租”业务主要集中在租房市场较为火热的东城、南城和莞城，对于房子的质量和楼龄等都有要求。

　　如建行“存房”房源条件就要求产权清晰，房东要提供房产证等产权证明材料；房屋必须是面积25~144平方米的住宅，且要求配套齐全，房屋应为水、电、煤气、装修、生活设施及家具家电齐全，可拎包入住；楼龄原则上应不超过15年（含）。

　　而部分中介发布的信息也显示，房屋户型需是60平方米以内的商务公寓或是30~144平方米的住宅；楼龄不能超过25年；同样，对于房子所在区域也仅限于东城、南城和莞城。