房企业绩两极分化 引发“大鳄”垄断猜想

●广厦观察●

多家房企年销售额冲千亿门槛　联合拿地被指寡头游戏———

早在2010年，万科就成为中国首家年销售业绩跨入千亿门槛的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科却再次成为首家销售额破千亿的房企。不过与前两年的形单影只不同，今年，“追赶者”们离得更近了，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。相比之下，众多中小房企业绩大幅滑坡，不是被并购就是被迫转行，房地产市场资源更多地向几个大型房企集中，对此，有业内人士担心，楼市会出现类似香港四大家族垄断市场，推高房价的结果。

“千亿俱乐部”扩容 房企间两极分化加大

不久前，万科公布的销售数据显示，前10月公司累计实现销售金额1100.2亿元。依靠以价换量、快速销售的策略，万科再次跑在了前面。但与去年只有万达跻身千亿，与万科并驾齐驱不同，今年紧随万科之后的多家房企都有可能在最后两个月突破千亿大关。

11月8日，中国海外发展有限公司公布业绩报告，1至10月份，中海累计实现房地产销售额1006.8亿港元，约合810.4亿人民币，同比增长28.9%，提前完成今年新修订的销售目标。

此外，还有在全国多个城市高调拿地的保利地产也提前完成了年度销售目标，前10月累计实现房地产销售额833.3亿元，逼近千亿元大关。不仅如此，保利的扩张势头甚至超过了“老大”万科。数据显示，今年前三季度，万科累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438.3万平方米;而保利地产新开工面积达958万平方米，竣工面积424万平方米，未来的入市量将明显压过万科。

而通过足球被更多人熟知的恒大，同样不容小视。仅10月份的销售额就达142.6亿元，前10个月累计销售728.3亿元，如果继续保持10月份的销售势头，恒大也将跨入千亿行列。

不过值得注意的是，虽然标杆房企前三季度销售业绩整体上涨，但与之形成鲜明对比的是，一些中小房企利润下滑、亏损严重,甚至部分中小房企已经申报破产或不再申请继续从业资格。

今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，引爆国内房地产企业退出潮。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。此后房企被并购或是转战其他行业的新闻不断。中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《中国房企经营管理状况蓝皮书(2011)》甚至认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

在这30%的占比中，毫无疑问，大部分是步履维艰的中小型房企。此外，今年三季度，已经有多个房企公布的营业收入和净利润同比均出现50%以上的大幅下滑。业内称，未来房地产行业将向集中度越来越高，房企的两极分化越明显的趋势发展。

联合拿地被指迈向寡头时代

两极分化尤其在土地市场上显现得更加明显，今年活跃抢地的还是以万科、保利、龙湖、华润、中海为代表的大型房企，大量的中小房企进一步边缘化。

尤其是在土地价格高昂的情况下，大型房企开始越来越多进行联合拿地，进一步抬高了土地市场的门槛。近两年诞生的多个地王，背后均是企业联手拿地。

一位大型房企的负责人就曾明确表示，与几家房企联合拿地，目的就是控制地价。在同一区域内，几个大型房企通过联合拿地形成默契，控制整个区域的定价和促销策略。

对此，兰德咨询总裁宋延庆也表示过担忧，“有统计数据显示，过去两年北京93%的商品房用地被TOP20房企拿走。如果数据准确，意味着今后房市将由TOP20垄断，房价将更坚挺，甚至上涨可能性更大。2011年全国百强房企市场占有率己超28%，调控使市场集中度越来越高。但如果市场过于集中，可能比小、散、乱更可怕。”

知名财经评论员叶檀曾预计，在未来五年内，房地产开发企业将缩水至十分之一，从万家下降到千家。

这样的判断如今看来并非空穴来风。从2010年以来，房地产市场中的并购案例大幅增加，有业内人士认为，市场元素向大房企集中应该是好事，规模化、品牌化后，质量才有保障。但也有人担心，楼市会出现类似于香港的四大家族一样，由少数大型房企控制，形成垄断，从而推高房价。

开发商认为联合只为取暖 不会形成垄断

对于种种猜测和担忧，一位前十强房企总裁在采访中明确否认了可能形成的大房企垄断。“现在排名靠前的大房企，要么是国家支持的央企，像保利、中海、华润等，要么是与政府关系密切的私企，像万科、恒大、龙湖等。这些房企纷纷超过或逼近千亿销售额，逐渐做大，事实上将更加方便国家的监管和调控。垄断房地产资源、推高房价的猜测不太可能出现，也不会被允许出现。”

另外，一家国企背景的开发商也表示，大型房企间的联合拿地与其说是寡头游戏不如说是抱团取暖。他举例道，该房企与万科多次联合开发项目，还要额外将销售额的2%划给万科，作为品牌使用费。这么做的原因就在于土地市场价格过高，各项人工、材料费用的增长让房企独立开发项目面临很大的风险和资金压力。相互之间的联合不是搞垄断，而是希望形成优势互补，分担开发风险。

对于开发商的解释，一些分析人士并不赞同， 一种观点认为，房地产行业的洗牌有利有弊。这对房企的规模化、为消费者营造整体性一体化的居住环境是有很大好处的，但是对房价的下降是不利的，竞争对手越少，价格下降的可能性就越小。

文/本报记者　李桁