阳光城首进京拿通州单价地王 开发压力不容小觑

人民网北京11月19日电(卢志坤) 在北京土地市场观望了数月之后，从福建起步的房地产商阳光城(000671)近期拿到了进入北京房地产市场的门票，成为这个市场淘金的新面孔。

阳光城近期以18.73亿元竞得位于通州台湖一宗包含住宅、商业以及办公的综合地块，成为通州区域土地楼面价最贵的土地。这是阳光城第一次在北京市场有项目布局。

随着阳光城调整它的城市发展战略，这家此前着重发展福建和长三角地区的房地产商开始关注环渤海区域。自今年来，阳光城一直在积极寻找进入北京房地产市场的机会，它在北京国土局拍卖大厅出现的频率大为增加，也参与了一些地块的竞拍，但此前它觉得并没有很好的机会进入北京这个频现“地王”的城市。

上周五，阳光城代表现身北京国土局拍卖大厅，参与当天出让的两宗土地竞拍。位于通州台湖的地块吸引近10家竞买主体，包括金地旭辉永同昌北辰联合体、万科首开联合体、保利、中铁建、葛洲坝、泰禾等全国知名房地产企业。

按照最终的结果来看，阳光城竞得的这宗地块可售的纯商品房面积约在3万平方米左右，另外总共需要配建4.7万平方米限价房和4.14万平方米自住房。按照行业人士测算，该地块折合楼面价约为3.8万元/平方米，超过台湖区域目前在售的房源价格。根据房产电商网络报价，当前台湖区域的新房价格在1.5万元/平方米到3.5万元/平方米之间。

人民网记者当天在北京国土局竞拍现场看到，阳光城举牌颇为积极，除了台湖地块，阳光城还参与了另外一宗位于平谷的地块竞拍，与它竞争的是平谷当地的一家房地产企业，这家企业负责平谷地块的一级开发。在34轮竞价后，阳光城最终退出了该地块竞争。

阳光城总部和北京公司均未回复人民网记者就其进入北京市场的采访提问。公司总部人士表示，这些问题由北京公司解答，但北京公司人士则称需要集团回复。

资料来源：wind资讯，左轴单位：万元(橙色及虚线部分为券商预测值)

房地产行业分析人士称，进入北京是阳光城战略布局的组成部分，今年来阳光城拿地较为积极，也进入了几个新的城市。

“这几年阳光城发展还是比较快的，”跟踪研究阳光城的克而瑞信息集团研究中心高级研究员房玲对人民网记者分析称，“(阳光城)原先的布局是以大福建和上海为中心，今年提出了要发展京津环渤海那一块。”

今年，阳光城将京津冀的发展布局上升至公司战略层面。它将此前的“2+X”战略升级为“3+X”战略。“2+X”指阳光城以福建区域和长三角区域为核心，“X”指多个潜力城市。“3+X”战略旨在持续深耕大福建、长三角区域的基础上，培育京津冀成为又一重要引擎区域，同时关注全国多个潜力城市。

人民网记者根据阳光城的公告信息统计的数据显示，今年下半年，阳光城在多个城市的土地购置金额超过百亿元，包括上海、杭州以及福建的一些城市，并开始进入广东区域。

房玲表示，阳光城在进入北京市场后，它的项目周转速度可能会变慢。“我觉得北京的高价项目周转速度不会那么快的，”房玲说，“现在重点城市特别是一线城市地价太高了，如果还是那么快开发的话，价格上不去盈利空间就小了。”

这几年北京土地供应的急剧下滑，正在催生一块又一块价格高昂的“地王”诞生。特别是近期，无论是丰台、朝阳亦或是通州、顺义，这些新近出让的土地其楼面价都超过了附近区域在售的新房价格。业内人士称，未来这些项目的售价如果没有翻倍，房地产商的盈利可能将受到影响。

亚豪机构市场总监郭毅截取2005年-2014年北京每年成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的20宗地块中，这些地块从拿地到首套签约的平均周期约为28个月，相比12-18个月的正常开发节奏，“地王”盘的上市周期明显滞后。

“地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。”郭毅在一篇文章中写道，“特别是地王盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。”

按照郭毅计算，2011年之前拿地的11个“地王”项目达到盈亏平衡点的时间约为4年，而2011年-2014年期间拿地的8个“地王”项目目前尚未达到盈亏平衡点。(其中一个“地王”项目因退地而不计算入内)

在当地政府收紧通州纯商品住房的购买资格之后，行业人士猜测，像阳光城这样新近在北京拿下的区域单价“地王”，将来如何解套。过去，时间被认为是“地王”解套的良药，“地王”项目的销售得益于随着时间推移而快速上涨的房价。典型的如华润置地2005年拿下的海淀“地王”项目，新房价格从2006年8000元/平方米到如今近7.5万元/平方米，10年来房价几乎涨了10倍。

但观察人士表示，“地王”们再用过去的经验推算未来可能不管用了，潜在的风险显而易见：比如宏观经济高速增长、人口红利、货币宽松大幅放松等推动房价上涨的各种动力都在衰减，比如地价持续上涨带来的政策收紧预期。

并且，随着通州限购升级，业内人士判断，区域的购买人群将急剧减少。亚豪机构副总经理任启鑫分析称，通州“双重限购”的严厉性将使得区域成交热潮无法再度掀起，加之宅地供应的减少、特别是纯商品住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商品住宅的成交难以为继。

不过，让人好奇的是，面对不断高涨的土地价格，房地产商为何仍然扎堆在一线城市?房地产商的判断很简单，那就是在中小城市房地产发展明显放缓之际，一线城市的房地产仍被寄予厚望。

“都知道一线城市的土地价格之高、风险之大，”正在筹措进入北京的一家位于西部的房地产公司人士对人民网记者表示，“但大家都押注北京的房价还能继续上涨。”

证券研究机构中金公司研究部近日发表的研究报告认为，明年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平;三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。

近年来的快速扩张，导致阳光城一项衡量经营活动现金流量净额与利息费用的比值为负值，这意味着它的房地产销售尚未对公司的现金流量带来改善，该公司目前的现金主要来于负债。人民网房产制图

此外，分析人士称，今年监管机构对企业在资本市场的融资管制放松，让阳光城等房地产商能够通过发行利率较低的债券和引入战略投资资金来替换前期成本昂贵的债务，这也让房地产商能够在重点城市的土地市场承担更高的土地价格。

根据第三季度财务报告数据，该公司今年在资本市场筹集了约225亿元。偿还前期债务和股利分配后，截至三季度末阳光城的筹资活动现金流净额约为67亿，在手现金及现金等价物较年初增加30亿元至63.4亿元。

这些募集的资金来自公司债券、定向发行股票以及颇有名气的投资公司如中国民生投资公司的战略入股等。比如今年9月，一家资产管理公司向阳光城提供了20亿元的资金，用于投资北京和上海的房地产项目，但这笔资金的成本未被披露。阳光城公开发行的公司债券成本约在5.1%-5.5%之间。