江苏严格认定“首次购房”禁止“首付贷”和“零首付”
3月28日，央行南京分行、中国银监会江苏监管局公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》。文件中提及，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入首次购买普通住房支持对象，这也就意味着这部分家庭再次购房有可能算作二套房。
对“首付贷”和“零首付”说“不”
《通知》明确，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。
《通知》强调，各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。
同时，《通知》要求，各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。
新规之下，通过“首付贷”等渠道筹集首付款的买房人将不能成功申请个人住房贷款。《通知》指出，对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。
同时，《通知》规定，对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。
针对申请个人住房贷款时“假离婚”等弄虚作假的现象，《通知》明确，商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。要求金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性，禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。在支持居民正常购房的同时，培育良好的社会信用文化，有效防范系统性金融风险。
“首付贷”网贷平台纷纷关停
“首付贷”和“零首付”是近期楼市热词。通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信贷等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。
自3月12日央行行长周小川表态将打击为客户提供首付贷、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。涉及“首付贷”的P2P网贷平台纷纷关停。
业内人士分析，首付贷政策风险非常之大。购房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易被突破。首付贷产品面临的根本性风险在于畸高杠杆带来的巨大风险。首付贷产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房。这个前提是房价必须一直上涨，至少要上涨几十年之久。一旦房价下跌或者暴跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，风险即可爆发。最终承担风险的是最终债权人的银行和购买首付贷产品的投资者。
“一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介或者P2P平台，再给买房的人提供10%到20%的首付贷，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。”经济学家余丰慧解释说。
《通知》要求银行在发放消费贷款和信用贷款时，要对客户的贷款用途进行验证，严禁将贷款资金用作首付款。一旦发现购房人用消费贷款、信用贷款、房产中介公司、互联网平台、小贷公司等渠道资金做首付款，银行将拒绝发放住房贷款。
“下发这个文件的目的，就是打击‘首付贷’和‘零首付’，同时打击假离婚、假按揭、首付款自有资金真实性承诺作假等行为，既支持居民正常的购房借贷资金需求，又防范系统性金融风险。借款人弄虚作假的要计入个人不良记录。”人行南京分行行长周学东说。
“去杠杆”直指楼市投机
目前来看，楼市政策的从严与收紧，已成为一线城市和二线热点城市的普遍选择。25日，上海、深圳这两个楼市交易火热的一线城市先后发布调控新政，上海规定，非沪籍居民购房社保要求从2年变为连续5年，购买普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳则规定，非深圳户口购房社保1年改3年。在此之前，苏州已出台调控举措，并给房价上涨划定了“全年涨幅不超过12%”的红线。
南京房价已连涨12个月，在上涨最为明显的江北和河西，有的楼盘的房价在一年中上涨了30%，正是住房的“财富效应”，使得当前市场投资与投机抬头，来自南京多家主力楼盘售楼处的反馈显示，目前南京楼市投资比例很高，去年比较正常的情况下，案场投资比例是10%—15%，而今年，热门楼盘投资比例一般都达到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投资客。楼市已如去年股市火爆时，不少并不具备投资实力的投机者，则大量依靠信贷杠杆入场。
显然，此时金融部门从房贷政策入手，目的就在于挤压投资和投机泡沫。认定从严后，不少贷款房源的首付和贷款利率都将抬升，并将减少场外资金配置，以遏制非理性房产抢购行为，有利于房地产市场持续健康发展。