广州开发商强攻年底 第4季度有望成今年最好一季
今年才拿地的碧桂园城市花园、碧桂园中新首府近期要推了；去年拿地的佳兆业城市广场近期即将面市；说了大半年要推售的天荟公馆也将开卖……进入年底，在种种政策利好刺激下，开发商推货热情迸发，强攻年底市场。
业内人士对年底的销售普遍乐观，认为在政策松绑的利好刺激下，一些压抑的需求会极大地释放，一些观望了全年的消费者也会选择出手，在供应充足的情况下，第四季度有望成为今年销售“最好的一季”。
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心态 寄予更高期望
对于楼市全年销售的分布，碧桂园总裁莫斌曾表示，四个季度的走势基本是2∶2∶3∶3。年底一直是楼市的“丰收期”，每年年底推货的楼盘都不少。
与往年相比，今年年底市场更加特别，政策环境由紧变松，救市力度不断加大：至10月中旬，松绑限购的城市已达41个，只有四大一线城市和三亚仍在坚守；房贷新政出台；公积金新政出台。
各种救市新政的出台，导致市场心态发生变化：对行业前景乐观的情绪增加，对年底销售寄予更高的期望。某港资房企的营销负责人告诉羊城晚报记者，部分在房价比较低时买房的市民，现在正加紧还清最后一点贷款，准备在年底再出手购房以改善居住条件，很多买家都认为今年年底是最好的买房时机。因此，该营销负责人对年底的销售非常乐观：“成交将会延续10月份的上升势头，如果商家继续在价格上有所让步，第四季度将会是今年房子卖得最好的一个季度。”
对今年年底市场寄予厚望还体现在开发商对全年销售目标的坚持上。各大上市房企近期公开的资料显示，今年前三个季度，只有恒大、中海、合景泰富等少数几家房企完成了七成以上的销售指标，按照2∶2∶3∶3的销售比例，前三个季度未能完成七成销售任务的房企不算达标。但至今为止，几乎没有听闻上市房企公开调整今年的销售任务。
“上市房企不调整任务，证明他们对完成任务还是很有信心。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析说，这也体现了房企对今年第四季度销售的信心。虽然市场信心足，但黎文江也很清楚，“受限于银行贷款额度，今年年底销售量会继续上冲，但上冲的幅度不会太大”。
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行动 推货热情迸发
一方面是任务完成进度的不达标；另一方面是对年底销售的看好，这就很容易理解，为何众多开发商在今年年底开启“冲刺70天”、“冲刺高峰期”的终极冲刺模式。
在冲刺模式之下，年底新盘、新货不断。碧桂园今年在广州的两个全新楼盘碧桂园城市花园、碧桂园中新首府全部选择在今年年底发售。佳兆业时隔3年重回广州住宅市场的首发项目佳兆业城市广场，同样选择在年底面市。恒大重返一线城市中心区的代表作恒大御府，也预计在今年年底发售。
对于年底众多全新楼盘扎堆面市，广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥并不感到意外，“一些楼盘之前赶‘十一’市场，赶不上‘十一’就赶年底。”赖峥说，这些“赶”的楼盘中，有不少全新楼盘，也有不少旧盘新推。
开发商赶年底市场从本周开始已经有所体现。阳光家缘数据显示，本周广州一手住宅新增供应量一下飙升至2500套，比上周的983套大幅上升了154%，开发商的热情再度迸发。
某网数据监控中心的数据显示，单是今年11月份，广州推新货的楼盘预计有45个，和今年第二推货高峰的五六月份相当。
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市场 营销大战再起
对于今年年底楼市的销售，某知名房企投资拓展部总经理徐晓在看好的同时也表示，年底销售会回暖，但远没到市场发生逆转的程度，也未到供求逆转的时候。
因此，随着推货又一高峰的到来，年底营销大战将再起。“十一”后，楼盘聚集人气的活动未见大幅减少，连音乐节这种大型的活动，也有碧桂园、颐和等房企同时举办。据介绍，某知名房企“双十一”期间将会在淘宝开旗舰店卖楼，其中广州将有一两百套产品推出，当中包括一些畅销楼盘，其价格会比同期在线下购买的更优惠。
番禺某江景楼盘，作为公司冲刺年关的重点销售项目，年底销售任务非常重。楼盘相关负责人直白地告诉记者：“一个月要卖1亿元的货量，不可能坐等买家上门，不冲是不行的。”该负责人所谓的“冲”，就是以优惠价格进行促销。
对于楼盘以优惠价格促销，赖峥认为今年年底还会有不少楼盘采取这种方式，“以价换量在年底还会继续”。
一周热评
“三高”楼市，更需高超的平衡技巧
10月份，广州一手住宅成交量持续走高，热销的不仅有低价的郊区盘，还有高价的中心区盘；不仅有总价低的刚需盘，还有总价不菲的改善型项目、豪宅盘，广州楼市渐显回暖之势。
市场回暖有数据作支撑。阳光家缘数据显示，10月1日-29日，广州原十区一手住宅网签量达54.14万平方米，算上增城、从化，总成交量为74.74万平方米，远高于今年其他月份整月的网签量，回暖迹象明显，与往年的数据相比较，今年10月数据也不逊色。假如以10月份前29天的日均网签量来推算整个月的网签面积，那么，整个10月份广州原十区的网签面积约为57.88万平方米，高于2007年、2008年、2011年，与2009年基本持平，在近8年中处于中等水平。数据看似不高，但这是广州楼市仍处于限购及“穗六条”的捆绑下，众多改善型需求仍未有效释放。
从成交量发展的惯性来看，成交量从今年年中的谷底启动，走高趋势正逐渐形成。由于今年10月份的成交呈现出较快的上涨势头，而去年10月份刚刚相反，因此，今年第四季度的成交数据很有可能将全面超越去年同期。
走高的不仅是成交量，还有供应量。此前由于市场前景不明，不少开发商并未全力推货，如今市场略显回暖，很多此前隐而不发的新品逐渐露面。从各大房企公布的信息来看，第四季度将是今年市场供应的高峰，碧桂园、越秀、时代、合生创展等知名房企都已积极行动，借市场重新走强大力推货。
与成交量高、供应量高相呼应的，还有楼价止跌及走高。搜房网数据监控中心的最新统计显示，今年9月26日至10月25日，广州全市共50个楼盘报价下降，比之前一个月减少13个，价格持平的楼盘占比接近75%，还有24个楼盘报价上涨，占全市在售楼盘的8%，楼市不再是“一片降声”。而且，今年年底将有众多当年的贵价地项目面市，从现在的拿地行情和成本来看，楼价仍有继续走高的动力。
高成交、高供应、高楼价的“三高”楼市行情正在形成，市场有望在一个比以往更高的水平上形成新的平衡。此行情的形成和持续，一靠信贷的放宽，二靠由政策利好而引发市场预期的转变，两者缺一不可。正因为如此，在新高位的平衡也是较为脆弱的。站得越高，看得越远，但也有可能摔得越惨。
新的平衡刚刚建立，要令此势延续，商家的态度与行动变得尤为关键。在理性的广州楼市，商家只有努力抑制内心的涨价冲动，维持合理的楼价，才能实现供需两旺，维持新的高位平衡。