楼市需要告别全民普遍的自利情结

 　国家统计局最新公布的数据显示，9月份70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨，环比最大降幅1.9%，和去年同期相比，70个大中城市住宅价格下降的达到58个，同比最大降幅7.9%。这意味着近一年买房的大部分“吃套”。

　　今年以来，楼市变化远远超市场预期。从5月份起，70个大中城市平均房价首次出现环比下跌，到目前已连续跌了5个月，并且下跌无收敛迹象。房地产市场出现的价量齐跌的深度调整，每天售楼员不胜其烦的推销电话，都昭示着市场黄金十年的终结。与此同时，各地赤膊上阵的救火声中，亦见专家学者和媒体叫好的嚷嚷声--未来3个月到6个月之间，库存和去化周期会见顶。

目前一线城市市场已经见底了，第四季度量会增，价格慢慢企稳之后往上走。从全国来看，我认为在明年会见到一个底部，然后就会往上走，这个节点很可能会出现在明年的春季，也就是3月份之后。这是坚持“为一线城市房价没问题，泡沫主要集中在三线以下城市”的论断背书的专家声音，因为人家专家在一线城市。

　　当然，其间也伴有媒体热捧造势声，说什么日光盘再现，夜光盘伏击，经纪人“夜猫子”凌晨陪客户签约，基本都忙到夜里十一二点云云。还有的说“改善客投资客开始陆续出手了，市场算是迎来了真正的春天”。甚至有开发商发嗲卖萌说，“我们已经没房子可卖了”。

　　如果把每天接到N个售楼电话与以上种种哄闹声相对比，让人生出不知今昔是何年之感。市场的混沌、迷茫和不知所云已不是个别人的感受。官方从未发布过空置房的数据，楼市的空置似乎是中国式的斯芬克思之迷，但近日西南财经大学的一份报告认为，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套，这组数据引起轩然大波。中国房地产的高库存量、高饱和度和史上最长的去化周期相碰头，无论是经济发达地区，还是欠发达地区，黑灯瞎火的“鬼城”似乎随手拈来是不争的事实。

　　任何一个国家的房地产，在危机前都本能地异化为利益博弈的焦点。当年日本泡沫经济最高峰时，宽松上瘾的央行猛踩油门把房价推向巅峰，没有自律精神的银行发起充满爱国精神的信贷狂欢，最终人人都好象有“自我强迫症”一样拼命买房，人人都相信持有不动产永远会赚钱，担心现在买不到将来价格会更高。

　　结果把日本房价推向外太空，燃料烧尽后失速坠毁。这些表征现在同样充斥中国房地产市场，专家学者叫嚣这是个“日不落市场，，市场主导者与监管者玩“胆小鬼”游戏，只要房价稍稍下行，就会立即“从政治上重视”，各种嘶声力竭的声音不绝于耳：“遏制经济下行要靠房地产上行”、“房贷再不松动房地产市场就要出大问题”，“指望房价下跌不是脑子有病就是别有用心”，“房产税开征要两个100年”，“北京上海的房价20年后要涨到60-80万一平方米，到时有房子的人都是亿万富翁”，“想让房价下跌是痴心妄想”……一些有违常识的呓语竟赢得满堂喝彩和掌声，普遍的自利情结挟裹之中，许多人都想寻找心理安慰，不讲理的“砖家”们自然投其所好，扮演了“心理理疗师”的角色，把你弄得神魂颠倒。

　　上世纪80年代的日本地产狂潮中，当房地产市场的尾部风险清晰可见，市场入冬的信号十分强烈时，媒体和银行都还鼓励大家拚命买房，“每一次调整都是入场的黄金点”，“现在不赶紧下手将来价格会更高”。“大家从不怀疑东京将成为世界最大的金融中心”，地价没有最高，只有更高。

　　理由似乎很充分，日本的国土面积是美国的1/25，人口是它的1/2，日本陷入了全民幻觉中，东京将饱和，要建设第二个东京、第三个东京。于是把新干线全部燎原起来，这还不够，日本人扬眉吐气地疯狂买世界，世界最高的摩天楼、最奢华的酒店都想收入囊中。

　　“日本人可以说不”，全世界似乎都满怀敬畏地看着日本人，日本人就成了这个世界的金主。就象《天下无贼》里的那位大哥的话“黎叔不高兴，后果很严重”，但日本的“大哥时代”随着地产泡沫陷入泥淖而破灭。

　　过去十多年间，由房地产驱动的中国经济，在实现高增长的同时一俊遮百丑。随着中国经济由高增长转为中高增长，中国楼市的流金岁月已经历史性地终结，王石说市场已从黄金十年进入白银十年，黄金最高价到300多一克，而白银现在才4元多一克。房地产的尾部风险已经临近，天量的高库存预示着一个长周期调整的开始，所以面对各种好声音，要有冷静的判断。什么是市场的常态，什么是非常态，什么是变态和病态，应该有一本明白账。

　　美国十年两倍的房价涨幅引发了人类近百年最严重的金融市场危机，你总不能把十年十倍的房价是天经地义吧！说到人口密度，你总不可能和当年的日本比，否则无以解释你那么多惊悚的鬼城。

作为一个超级体量的转型经济体，经济调整时期，广阔的内需市场赋予其较强的韧性的弹性空间，但经济发展所面临的诸多风险和挑战中，最大最凶险的挑战，还是如何应对以房地产为核心的资产泡沫风险，它已经关系到经济金融安全，甚至关乎社会治理和国家安全。现在，房地产市场在高位出现的信贷衰竭，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，说明一个罕见的长周期繁荣“尾部时刻”渐行渐近。

　　没有一个国家的房地产市场会“永远沐浴在朝霞中”，任何市场都有周期律，从来不存在日不落的市场， 那些鼓吹独特的“中国模式”的专家、媒体，本质上和瘪脚的传销师、股评家并无二致，“不是神就是鬼”。

　　(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。)