多重刺激 上半年楼市成交出现5年来最好水平

 

辽宁省内一家房地产行业协会负责人表示，由于前期过量开发，导致整个房地产市场供需严重失衡，全国市场整体性回暖至少还需要两三年的时间，部分深陷库存泥潭的城市恢复元气的时间还要更久。

 

从“自救”到“救市”

 

2014年下半年突如其来的房地产寒潮让整个行业惊慌失措。彼时，中国经济增幅虽然下滑，但还未到中央政府“救市”的地步。

 

最终，转变来自于2015年第一季度经济数据出炉，并不光鲜的经济增幅让“3·30”楼市新政应运而生。除了部分一线城市，全国各地持续多年的限购政策开始陆续放松。

 

其实，在这之前，部分地方政府和开发商已经开始“自救”，如辽宁省通过举办“房交会”在契税方面进行减免，温州地区放开开发贷、提前发放预售许可证。部分开发商加大去库存力度，开始把首付比例降至30%以下，甚至出现零首付。

 

3月底，中央开始启动“救市”方案，在金融政策方面，从2月到6月份，央行三次降准1.5%、降息0.75%，二套房首付比例和公积金贷款首付比例降低，二手房免征营业税从5年降至2年，房地产交易成本进一步降低。

 

2015年的全国两会上，李克强总理明确指出，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

 

4月底召开的中央经济会议也提出，要不断完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制，去库存、稳消费。建立房地产健康发展的长效机制被首次提出，被看作中央政府对房地产行业发展的指导性意见。

 

随着中央和地方政府救市政策落实，从5月份起，楼市开始缓慢回暖，上半年后两个月业绩直接带动整个上半年楼市成交稳步上升。但市场供大于求、库存高企和房地产行业分化格局并未有所好转。

 

去化为主 土地成交减少

 

在房地产行业“千方百计”去库存的背景下，2015年上半年，全国土地供应量和成交量均出现大幅下跌，全国主要城市新开工面积和竣工面积继续维持前期下跌趋势，依据目前市场情况而言，这一形势还将继续持续下去。

 

中国指数研究院提供的数据显示，2015年上半年全国300个主要城市土地供应面积为8.5亿平方米，同比下降30.9%，成交面积为5.8亿平方米，同比减少43.3%，土地成交金额为7088亿元，同比下降44%。

 

由此不难看出，由于开发企业库存和土地储备相对较多，拿地意愿并不强烈，整个上半年，房企的主要目标仍以去化为主。

 

来自中国指数研究院另一份数据显示，全国50个主要城市2015年上半年月成交量为2600万平方米，同比上涨25.5%，其中第一季度同比持平，第二季度大幅上涨带动整个上半年成交量出现2010年以来最好水平。

 

不过，虽然成交量较为喜人，但成交价格并未整体性上涨，除了一线城市小幅上涨5.17%表现尚好外，二三线城市房价均出现小幅下跌，分别下跌0.75%和1.25%，二三线城市价格下跌更多是因为开发商为了降低库存而进行的降价引发。

 

对于未来房地产行业发展前景，杭州金孚洋房地产开发有限公司董事长周震远认为，短期内房地产市场将会仍旧以去化为主，但目前房地产“红利”仍旧存在，长期而言，还是大有作为。

 

在周震远看来，中国城镇化目标是70%以上，但目前这一目标还未实现，还存在相当大的市场空间。“城镇化率再提高20个百分点，至少能够释放出1亿多人口需求，怎么能说没有机会呢！”

 

目前，全国部分地区已经开始农地确权工作，未来这个“红利”是否会转化为对房地产市场需求，还有待进一步观察。

[责任编辑：王露]