房地产这头“驴”还不能杀

基于大多数城市住宅库存较大、部分城市商业地产泡沫初露的情况，不可忽视商品房市场降温对经济增长的负面作用。

今年以来，中国经济生活中，有两大热点话题：一是稳增长又成为各级政府最重要的工作，以及宏观经济政策的首要目标，二是房地产降温引发了各界人士的强烈关注。

房地产业是事实上的支柱产业。回顾过去十多年，有几组数据可资佐证。房地产业在国民经济中的地位，集中体现在全国房地产业增加值占GDP的比重，这一指标从2000年的4.2%，持续攀升到2013年的5.9%。由于我国统计体系低估了自住房的虚拟租金，所以这一比重是被低估的。美国、日本的房地产业增加值占GDP的比重，都在10%以上。另外一个指标，更能直观的说明问题：全国房地产开发投资占GDP的比重，从2000年的5%，持续上升到2013年的15.1%的水平。

那么，今年以来情况如何？今年一季度全国GDP增速只有7.4%，而增长的全年目标是7.5%。于是4月份以来，多数国务院常务会议的内容，都与稳增长、微刺激有关，二季度GDP增速虽然升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而经济增速低迷的重要原因之一，是全国房地产市场降温。

房地产主要通过三个路径影响经济。其一，房地产开发投资。驱动中国经济增长的三驾马车中，固定资产投资一直是头马，其中又包含基建、房地产、工业三块投资。今年上半年，全国房地产开发投资同比增长14.1%，显著低于去年约20%的增速，更重要的是，也低于17.1%的全社会固定资产投资增速。也即，通过这一路径的传导，房地产正在拖经济后腿。与之相关的是，上半年全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降16.4%。新开工和购地，构成了开发投资的主干，进而影响到房地产业的诸多上游和中游产业，比如水泥、钢铁、建筑、机械等。

其二，商品房销售。今年上半年，全国商品房销售面积同比下降6%，而去年全年增长17.3%。商品房销售情况主要影响房地产业的中下游产业，比如装修、家居等。除此之外，商品房销售速度的放缓，将会严重影响房企资金回笼，进而影响到房地产开发贷、房地产信托、房地产基金、民间高利贷等金融市场环境，将会造成金融机构资产质量下降，增加金融风险。

其三，卖地款与房地产税收。今年上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%，土地成交价款增长9%。按这一态势，今年全国的土地出让金，应会出现下降，而去年是历史纪录的4.1万亿元。另外，土地和房产（包括二手房）交易量的下滑，对于契税、房地产营业税、房地产所得税、土地增值税等影响较大，对地方政府税收造成负面影响。地方政府手头紧，就会抑制财政支出和政府投资，进而影响经济增长。

通过分析上述三组指标，可以发现今年上半年房地产业的降温，已经对经济增长造成各种拖累。由此，也就可以理解为什么地方政府争先恐后地放松调控，呼和浩特、济南等城市已经取消限购。而决策层面，对于房地产业的态度表现为：一方面加大棚改、住房保障力度，通过惠民生的角度增加房地产投资建设量；另一方面提出“分类指导”“双向调控”，房地产政策表面平稳，实质趋松。

笔者认为，按我国经济、社会、房地产业所处的历史发展阶段，以及国家大力推进新型城镇化的特殊背景，中国房地产市场崩盘的可能性不大。但基于大多数城市住宅库存较大、部分城市商业地产泡沫初露的情况，不可忽视商品房市场降温对经济增长的负面作用。避免楼市显著降温，确保经济增长目标，防范金融风险，三者密切相关。因此，房地产这头“驴”，还不能杀。