房贷新政传导效应显现 10月土地回暖信号渐强

 在房贷新政的刺激下，土地市场逐渐开始回暖。房地产研究院11月5日发布了《10月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，10月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长24.3%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次房贷政策松绑，虽然未提及降准、降息，但力度远远超过之前预期的认房不认贷政策。这对市场的信号意义非常大。

与此同时，10月份随着住宅市场回暖，土地市场已出现高溢价争抢优质地块的现象。10月22日，深圳今年首块宅地开拍，最终溢价85%成交，同时刷新了深圳总价和单价纪录；同日，上海张江南区宅地溢价93%出让，时隔一个月之后再度刷新区域楼板单价记录。

“改善型”推成交反弹

上述报告显示，30个城市中，有27个即九成城市的成交量出现了环比增长。报告认为，目前30个城市已连续四个月成交出现了环比正增长态势。同时，3月份以来，该成交量的同比增幅总体上呈不断收窄态势。10月份市场成交上升的过程中，改善型购房需求的积极释放是重要的推手，尤其以一线城市最为明显。

改善型需求的释放，自然和房贷新政密切挂钩。张大伟说，事实上释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。

对于北京市场而言，也出现了信贷层面积极的放宽。根据11月3日更新的数据，目前房贷利率优惠程度确实在降低。在过去九五折的基础上，目前部分银行给出了九折的房贷优惠政策。

房地产研究院研究员严跃进表示，房贷新政体现了积极的托市效应，对于降低购房者购房成本、扭转市场预期等有直接利好。这比简单地注入流动性的做法更务实，负面作用更小。

土地市场逐渐变热

中指院提供的统计数据显示，2014年10月，全国300个城市共推出土地2279宗，环比减少14%，同比减少42%；推出土地面积8521万平方米，环比减少10%，同比减少46%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）695宗，环比减少10%，同比减少52%；推出土地面积2896万平方米，环比减少4%，同比减少53%。

10月全国300个城市成交楼面均价为1499元/平方米，环比上涨33%，同比上涨31%。中原地产首席分析师张大伟分析，从整体市场看，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。

严跃进表示，从楼市各个要素的传导机制看，往往是楼盘成交量先上行，进而带动价格上升，然后才是土地市场的变热。目前成交量已经有持续上涨的态势，这会极大改变市场预期。