豫南小城的房地产死结

憋足了一年的干劲，拿着顺利发下来的年终奖，杨力(化名)在除夕那天从打工的深圳赶回了河南遂平老家。急促的脚步中不仅有对父母和一双儿女的思念，还有“在县城买房子”这个梦想即将实现的喜悦。

“不为别的，就想让我闺女儿子在县城的学校上学，接受好一点的教育。”杨力土生土长在遂平县文城乡的一个村庄，在深圳打工十几年，这次终于攒够了在老家县城买套房子的钱。

同一个村庄的族里大哥杨柏（化名）就没有过年的喜悦，已经年过40的他没有外出打工，而是选择在县城的建筑队“盖房子”——这几年，建筑是这个面积不大、人口不多的小县城最热门的行业之一。但是今年，杨柏没有拿到工资。“老板说开发商欠他们的钱，没钱给我们发工资。”

两个族里兄弟的不同心情和遭遇，折射出的是豫南一个小县城的房地产市场现状和生态链。

农民成县城买房主力军

为了能够在短短的几天春节假期完成购房行动，杨力让妻子提前回到遂平县打探市场，最终锁定了位于县城老城偏南的一个小区，130多平方米，复式，总价32万，周边有县城的重点小学、初中和高中，还有医院。

付完定金之后，看着即将上初中的女儿和还在小学二年级的儿子，杨力突然松了一口气。

“不光是我，我周围打工的哥们儿，都是这样，回老家县城买房子，然后让父母带着子女去住，在县城上学。村里的学校，确实太差了。”杨力告诉《第一财经日报》记者。

记者在遂平县城驱车半小时，基本走完了所有的主要道路。忆起20多年前的遂平县，仅有东西、南北两条主要道路，分别是建设路和老107国道，如今已经建起了双环线，宽阔的大道将县城环绕起来，沿线是一片连成一片的新建或在建的楼盘；昔日，周边大大小小与城区比邻而居的村庄（城乡接合部）和农田已无踪影，也同样变身为高楼林立的新建商品房小区和一马平川的道路。小县城似乎偏爱高层住宅，绝大部分楼盘都是15层以上，由于这些新建楼盘大部分都环绕着老城区，这让原本依着建设路、老107国道而建的县城中心区显得狭窄、破旧、局促，仿佛这是两个不同世界。城镇化，对于这样的小县城而言，就是一个破旧立新的过程。

一家房产中介的老板，带着记者到处看房。由于新房不好卖，而中介有灵活的客源，新楼盘也会把少量房源给中介来卖。“你看这个小区漂亮吧，空置率最少40%。”中介老板指着国槐路上一处新楼盘告诉记者，“大部分买房子的都是在外地打工的，有不少是提前买来给孩子上学用的，现在都不住，还是老人带孩子住在农村的房子。即便住这的，到了寒暑假也都会回到农村老宅。”在中介老板看来，县城新楼盘空置率高，这是非常重要的原因。夜幕中，记者看到这个有十几栋高层住宅的小区，确实只有寥寥的灯光，无比冷清，没有小地方过年的热闹。

杨力和众多农村户籍的买房人，一起构成了遂平这个豫南小县城的楼市消费主力军。“这些年新开发的项目，有90%左右的买房人是农村人，大部分都是在外地打工，然后回来买房安置小孩上学的，也有一些是在县城买婚房，但实际上平时并不怎么住。”遂平县城房地产圈人士郭建(化名)告诉记者，为了鼓励农村人到城区来买房，在2012年10月~2014年10月，县城还出了一个优惠政策：农村户籍买房免契税。

在郭建看来，这样一个小县城改善性需求很少，在楼市中约占10%的比例。“这里和大城市不同，老年人住得也很舒服，我们自己的房子也都很大，没必要再买新房子改善。”

　滞销的楼盘，下跌的房价

上述中介老板向记者介绍，遂平城区面积只有18.5平方公里，城区常住人口有16万多，但县城里大大小小的楼盘却有40个左右。

曾经作为这个小县城开发商的一员，郭建说“严重滞销”成了眼下县城楼市最突出问题。“卖不动，很难卖。”郭建介绍，去年不少项目甚至连续几个月的销售业绩都是零。“除了城南建业(河南省知名开发商)的房子好卖，其他都不好卖。”

2014年年初县城城建部门的一哥们儿向他透露说，当时包括已建好的保障性住房和商品房在内，整个县城的空置房有12000套左右。“这个数字应该是很高的。”但郭建并没有向记者具体分析楼盘滞销的原因。

与滞销同期而遇的是不断下探的房价。

一个主打温泉概念的楼盘位于遂平县城老107国道北侧，附近是县城整齐划一的工业区。这个2012年就开盘的项目，目前仍然在继续销售。春节期间售楼处虽开业迎客，但冷清的人气难掩房地产行业寒冷的现状。

“现在80~130多平方米的两居三居、3~16层，都有房源。价格在2400多到2500多。”售楼处一名姓陈的销售人员告诉记者。而记者于2012年“十一”期间，在这个楼盘获悉的均价却是2800~3200元/平方米，当时所咨询的一套三楼80平方米的两居室价格为24万元。对此这名销售人员回应称：现在的价格是新春优惠后的价格。

上述中介老板也透露，自己手上代理的几个项目的新房房源已经给出了很多降价优惠，但仍然卖不动。“小地方人的心理都是买涨不买跌，你不买、他不买，我也不买。对于政策的刺激却不敏感，所以什么央行9·30新政、降息、降准，对市场几乎没啥影响。”

　混乱的地产生态链

在“巴掌大”的小县城里，涌入了25~30家开发商，其中多是外来户，尤其是一些大盘大项目的开发商，本地的中小开发商受到“挤压”。在郭建眼中，当地的“房地产开发很乱”。除了自己曾经做过开发商，郭建的父亲也是一名建筑商。父子俩合起来几乎可以串起县城房地产开发的链条。“现在这个生态链很畸形。日子最难熬的是夹在中间的建筑商。”

郭建向记者描述了小县城的房地产资金生态链：开发商只负责“拿地皮”(拍地)的钱，建筑公司则为开发商垫钱盖房子，而现状就成了房子卖不出去、99%的开发商都欠着建筑商的钱；在上游，大部分中小开发商拿地的钱是从担保公司那里高息借来的，而担保公司借给开发商的钱又是从众多个人(投资者)手上筹集来的。

“担保公司从个人手上集资时月息是一分、二分，借给开发商时月息是三分、四分，高的有五分。”郭建告诉记者，现在由于开发商作为整个资金链条的中心环节陷入“瘫痪”状态，这直接导致上游的担保公司大量倒闭，眼下暂时看来那些众多小投资人的钱也面临血本无归，而下游的农民工一年到头的辛苦钱拿不到，又去围堵地方政府，最后压力又到了建筑商这里，众多建筑商要么自掏腰包、要么四处借贷给民工发工资。“我家老头儿(父亲昵称)今年就是自己垫钱给农民工发工资。”郭建透露，很多建筑商家里都被工人围堵着，甚至无法出门办年货，而那些两头欠钱的中小开发商，不少已经开始人影无踪躲债去了。

“现在城区的地皮已经卖完了，(城区)周边农村全部拆迁安置。农耕地价格为一亩150万左右，合到房子的成本中，土地成本大概每平方米500~600元。”郭建向记者介绍。

在郭建看来，小县城目前的房地产开发乱象，几乎是一个解不开的死结，这当中夹裹着小县城城镇化急速前进的步伐，和地方GDP对于房地产的过度依赖。想要扭转小县城的经济结构，那些在统一规划的工业区里的工厂根本“不沾闲”(河南方言：靠不住)。胡易大量滞销的新楼盘，众多仍在建设中的高层住宅，却可能成为小县城未来经济发展最大的变数之一。