2016年，以价换量仍是徐州楼市主流

◎徐州日报记者 王巍巍

1月25日，中国指数研究院发布《中国房地产百强企业城市选择》，融道、同策、世联行等相关市场研究机构也相继发布2015年市场报告，综合国土资源局网站、徐州房地产信息网数据分析，2015 年徐州市经营性用地供应量减少，商品房住宅成交套数、成交面积均呈大幅度的上行走势，市场回暖明显。但伴随着品牌房企争相进入徐州市场，快节奏的开发模式，尽管市场总供应量有一定程度减少，但未来去库存压力仍较大，徐州多位操盘者表示，谨慎拿地、以价换量仍是当前楼市主流。

中指院发布报告分析百强企业布局

1月25日，中国指数研究院发布《中国房地产百强企业城市选择》，截至2015年，中国房地产百强企业布局的城市总量超过300个，其中恒大布局数量超过100个，万科、保利、绿城等6个企业也均在50个城市以上。报告分析了中国房地产百强企业城市布局现状，并对徐州市场进行了单独分析。

《中国房地产百强企业城市选择》指出，徐州商品房库存(包含县区)虽有所下降，但仍处于高位，去化压力大。截至2015年12月，徐州商品房可售面积为2085万平方米，较年初下降161万平方米，降幅为7.2%。其中商品住宅可售面积为1136万平方米，库存消化时间为13.6个月，分别较年初下降202万平方米和7.2个月。

中指院数据显示，2015年1-9月，徐州房地产开发投资额同比增长7.5%，高于全国的2.6%，较2014年的23.2%明显放缓。房地产开发投资额占GDP的比重下降1.1个百分点至8.3%。

分区来看，泉山区商品住宅销售面积占比最高为16.4%，邳州市和云龙区占比位列其后，分别为13.2%和13.0%。可售面积方面，云龙区、泉山区和邳州市库存量最大，均超过130万平方米;丰县、鼓楼区、睢宁县、贾汪区和经济技术开发区库存量低于100万平方米。库存消化时间来看，泉山区仅需10个月就可消化库存，时间最短。

从户型方面看，100—140㎡住宅占比最高，且占比较2014年有所提升。各面积段中100-120㎡住宅占比29%，与2014年持平;120-140㎡占比26%，排在第二位，占比较2014年提升3个百分点，提升幅度最高;60-90㎡和90-100㎡住宅占比分别下降2个百分点。不同区域来看，泉山、贾汪、云龙区60-90㎡和100-120㎡住宅占比高;铜山、沛县、经开等区域主要成交100-140㎡住宅;鼓楼区则侧重于60-100㎡。

品牌房企在徐州仍取得了令业内瞩目的成绩，包括万科、绿城、万达等一众品牌房企的市场销售额在各地分公司中更是遥遥领先。这也促使更多的品牌房企频频考察徐州市场，万科、荣盛、美的等房企更是加快了布局徐州的节奏，本土房企更多采取与品牌房企的合作，市场整体回暖明显。

泉山区、云龙区领跑徐州楼市

由于中指院发布数据包含了周边县区，在网上形成了较大争议，部分业内人士认为徐州县区正处于高速城市化的过程，土地出让和楼盘开发量较大，有一定参考性，但并不能完全代表徐州房地产市场现状。

市国土资源局数据显示，2015 年徐州市经营性用地供应 268 万平方，同比 2014 年供应量下降 22.32%，2015年经营性用地共计成交146万平方，同比 2014 年成交量下降 53.94%，土地供求均呈大幅度下降走势。

苏州同策徐州市场延展部提供数据显示，2015 年商品住宅各区域供求量价变现中，以云龙区供应量占比最高，供应量在区域占比 35%;其次为泉山区占比为30%;成交量以泉山区占比最高，占比29%，其次为云龙区，成交量占比为27%，云龙区主要为城市发展的重点区域，其中云龙区政府周边受万达商圈及成熟绿地社区影响，周边日趋成熟，热度较高、而新城区内新盘较为集中，受城市发展规划及教育资源影响，倾向度较高，泉山区为市中心所在区域，资源、地段等优势明显，推动了供求占比较高，而各区域价格表现以鼓楼区和泉山区价格为标杆，两区域共性均为市中心。

土地供应减少、房企以价换量的策略推动了徐州楼市去库存的步伐。2015 年徐州市商品房供应量为 479.73 万平方，同比 2014 年下降 30.1%，供应量大幅度下降;2015 年徐州市商品房成交量为 527.07 万平方，同比 2014 年上涨 30.8%，成交量大幅上涨。

苏州同策指出，2015年由于有利政策的不断释放，使得商品房市场成交量同比由降转增，复苏还将继续延续一段时间;中央明确化解房地产库存，陆续出台的针对三四线城市去库存的政策、货币政策和房地产政策的放松，未来商品房成交有望继续上行。

2015年是近几年政策较宽松的一年，也是以价换量、去库存为主基调的一年。2015年徐州市商品房、商品住宅供应量均呈大幅下行走势，各开发商为在逆势之环境下为求生存，通过降价跑量的方式赢得市场成交份额，促使本年度商品房及住宅成交量明显大幅度的提高，由于本年度荣盛、万科等大盘新项目上市影响，市场短期内仍然面临去库存的压力。

也就是说，2016年，以价换量仍将是多数楼盘采取的策略。

2016年，市区这些楼盘值得期待

根据2015年徐州市区土拍情况及房企全年规划，可以预计2016年徐州楼市仍然十分精彩。包括万科、万达、碧桂园、雨润、荣盛、美的等品牌房企的新动作正在改变过去绿地一家独大的市场形势。

在九里山北，万科城在2016年预计将推出大批高层和洋房，精装修房源和6100元左右的均价使其成为2015年全市销冠。但是苏宁悦城进入该板块，将成为万科城最大的竞争对手。据悉，苏宁悦城与万科城相邻，总建筑面积在44万㎡以上，规划建设业态为18层+33层的高层住宅，另有配套商业街、幼儿园、会所和社区服务中心。

在西三环，荣盛城与雨润新城的竞争将一步白热化。作为西三环的超级大盘，雨润和荣盛各有优势，在2015年上演了多次竞争抢客的戏码。2016年两者的竞争，或将进一步促进区域的活力。

此外，在北二环，万科“天地系”新楼盘北宸天地即将入市;在高铁板块，绿城东方雅园首次认筹取得开门红;在新城区，中锐星尚城、碧桂园、原香漫谷、雍景新城等楼盘的表现也非常值得期待。