房地产税开征，是关联土地、住宅和财税等体制一项非常重要的改革，涉及城镇居民、农民、房地产开发商、用地企业、地方政府等诸多利益，非常复杂，需要平衡各方，但必须坚定地推进，否则中国房地领域，各种问题积累，矛盾激化，国家将永无宁日。
一、国家需要向用地居民和企业妥协：必须废除土地和房屋的使用年期制，改革为永续使用权和继承权，以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。
房地产税首先面临的是房地产的年期问题。因为目前的房地产有使用期：40年、50年、70年，而这种年期制度和市场经济调节的运行规则是不一致的、有矛盾的，表现在几个方面，比如(1)，以房养老要把房子抵押到银行，反向抵押到银行，银行支付养老金，这种年期制度存在一个问题，比如说，60岁退休了，但是房屋年期使用期只剩下10年，可能抵押给银行以后，我活了71岁，但是70岁的时候，房屋在银行的产权没有了。
还有一个问题，如果69岁去世了，银行就剩下一年的使用产权，银行怎么拍卖？有些学者提出了，这不是有《物权法》吗？我专门研究过《物权法》，《物权法》和《房地产管理法》是两个平行的法律。《物权法》在类似的使用期到期以后，可以继续使用，但是不一定有产权，因为产权的认定单位是土地管理部门。所以就存在一个问题，到70年以后，我继续住着，继续养老，但是银行没有办法再继续给养老金了，因为产权丧失了。
而《物权法》解决什么呢？70年到期了，有关部门要把你撵出来，我用物权去裁定，法院说可以继续住着，但是不能拿着法院的裁定到土地部门办理产权的重新登记。你拿着这个裁定到银行去，你说法院判给我了，我把财产抵押给你，这是不行的，因为银行认的是土地产权部门的证书。
所以这两个法律是矛盾的，如果说你要永续使用，银行获得房屋的价值必须重新提出申请，重新进入土地出让程序，重新交了土地出让金以后，获得房屋土地部门、房地产部门颁发的证书，才能继续抵押。如果银行去交这个钱，银行就亏损了。人去世了，他也不可能再交这个钱。这说明什么，目前的年期制度和市场经济的运行有着尖锐的矛盾。
比如(2)开征两种税，一种税是房产税，房产税是财产税，财产税说这个东西所有权是我的，政府以此为依据来发证书。另外就是遗产税，假如以后要开征遗产税，你要把你的房子让你的儿子继承或者孙子继承，但是到孙子以后，年期没有了，70年到期，80年可能才能继承给你的孙子，到时候遗产税没法征了。
比如说，这个房子就剩下10年，我要继承给我的儿子，10年的遗产税怎么交？所以遗产税，实际上70年这种制度相当于我租政府的房屋和土地，因为我们的《房地产管理法实施细则》第40款规定了，住宅的使用期到期以后，土地及地面建筑如果不重新办理土地出让程序，交出让金，办理土地使用权证的话，收归国有。
这就相当于租你的，一般从法理上来说，如果是租的话，这个房产税就应当由房东交，房东交就是政府自己给自己交房产税就可以了或者交遗产税就可以了，那么没有租户交房产税和遗产税的。所以从法理上来讲，如果没有永续使用产权，政府开征房产税和遗产税都是没有法理依据的。
城市里面的住宅实行年期制，但是农村的宅基地是永久使用，它是集体所有但农民永久使用，没有明确说可以继承，但实际上是继承的。农村的房子，特别是一些边远的、山区的房子是不值钱的，但一些城郊的、城中村的房子是很值钱的。因此，房地产税如果要开征的话，可以分级差，但是不能免征，你对特别边远的山村的房子，可以一平米征几分钱，但是不能不征。
另外，如果说，城市的房子，以后要是永续使用权，城里面就可以继承父母的房子或者前面祖先的房子，当然给农村的居民也要有这种继承权。所以不论是城乡的房地产、宅基地，一定要有永续使用权，也就是说近似产权。一定也要明确继承权，可以传给儿子、孙子，这是需要解决的两个关键性的问题。
当然最近也有一些媒体说，可能要住宅永续使用了，看到这个消息不管它真或假，都很高兴，如果说不永续使用的话，就没有开征房产税的理由。如果说没有永续使用权，没有继承权，就可以拒绝交税。所以说，在中国这个国家或者这块土地上，房屋和宅基地应当永续使用，可以继承，这是非常重大的一个改革，只有这样，政府才可以换取对房地产的征税权。这是双方的一种妥协，因为法理上不合理，只能通过给以城乡居民永续使用权和继承权来换取征收房产税和遗产税的权利，并真正能推动以房养老。
二、政府不能对正在居住使用的房屋按照市价(泡沫价)征税，只能以合理房价征税；对第一套房不能免征，否则，企业房地产税会加重，将彻底摧毁国民经济；对居民投资性质的房屋也不能累进过度征税，因为资产泡沫太大。
一般的市场经济国家是按市价而征，评估价基本上按照当时市场交易价格，来测定房屋的价值，主要用市场评估法。
但是按照市场评估法有一个非常大的问题：我们居住的第一套房是消费型资产，不是投资型资产；因为中国的房价泡沫过大地偏离了它的合理价格，比如说，北京市二环以内100平米的房子，按市价评估可能是1000万，1000万按照1%征，每年则要交10万块钱的房产税，我认为这个税可能根本推不开，因为这实际上是对泡沫征税。
对一套房不能按照投资性资产以市价征税，而是按照消费性资产以合理房价征税。资产的泡沫价格是不合理的，特别对一些工薪阶层来说更是如此。那按照什么价格征税合适呢？比如说，按照去年北京市城市居民人均可支配收入的5倍。
按照2013年的北京人均可支配收入5年能买一套房屋，这样的价格可能是4500元一平米，则100平米住宅，1%税率征收年4500元的税收。这样大部分人都能承受。但如果按照10万元征收的话，就会有很多人将工资全部交税都不够。也就是说，对一套居住的住宅，按照正在居住使用，即消费性资产来对待，以合理的房价收入比确定的价格，来征税。
税率怎么确定呢？我认为对消费居住的房屋，最好在1%，不要到2%，许多国家房产税，像美国，大概最低是1.3%，最高是1.9%，但我觉得中国可能1%比较合适。
另外，有一部分住宅，是在政府的高地价和高房价时购买的，其中含了很大比例的土地出让金；当然，按照消费性资产征税，实际上已经去除了土地出让金部分，但是考虑一些居民在最高价格时，或者贷款利息非常高，实际上是用明天的钱，交过去的政府的出让金。因此，应当适当的减免。
三、第一套居民住宅不征税，将其转嫁给生产服务体系的想法，实际上是一种国民经济的自杀行为，将会带来灾难性的后果。
第一套住宅征不征税呢？现在相当多的学者认为，甚至一些权威人士，都在呼吁，第一套住宅不征税。我觉得需要理性地去考虑这个问题。目前农民工在城镇工作地购买住宅的，只有0.9%，大约为700多万户，约1500万户口左右，在老家县城购买了住宅；城镇14000万户口居民中，多套房的有21%，一套房的66%，没有房的13%。21%的城镇居民平均有6.8套住宅。
假设我们对一套房不征税，对多套房开始征税，就存在一个问题，即你对多套房怎么征税？如果按照1%这样最低税率征的话，即使在北京市的学区内，房东肯定也要大规模的抛房，等大家都变成一套房的时候，这个对城镇居民的房产税实际上就没有了。
现在来看，我个人觉得，除了几个比较大一点的城市和北、上、广、深以外，地方政府再像过去几年那样，财政40%，甚至50%来自于土地出让金的局面已经没有了。房子中建成和在建的加起来3.8亿套房子，住宅已经严重过剩，每套房住3.5口人的话，可以居住13.3亿人口中，几乎能把现在所有的农民都装进去。
再加上老人百年，独生子女继承下来多套房，开征房产税以后，他会抛售，最后就会像美国，如果真要开征对二套房、三套房很厉害的房产税，很多都要抛售房子，大家就都会变成一套房。大多数城镇居民都只有一套房屋了，也就没有这部分税收了。
近五年来，政府土地出让金收入平均3万亿左右，相当部分已经变成了政府刚性支出的收入基础。而且，依法治国，正在清理政府行政和事业性的各种费项，这种不是税收法定的规模2013年高达27000亿左右。土地出让金和收费，90%是地方政府的财力。房屋过剩了，出让金收不上来，又要转型，费将急剧缩小，地方政府少了5万亿左右的收入，将如何运转呢？
把居民应承担的房产税部分，全部压向生产经营体系，将摧毁整个国民经济的生产和服务产出体系。有些学者提出，居民第一套住宅不征，可以向工厂、商业、旅游和金融等地产开征房地产税，把城镇居民应交的房地税，加在这些经营性的地产上补收上来。
我们匡算了2013年国民收入566130亿元的构成，政府全部收入为216677亿，占38.26%；城乡居民分得253081亿元，占44.70%；商业银行和国企分得38213亿元，还有国有的文化广电出版、政策性银行、国有保险证券等，估计1万亿左右，非国有经济的收入，53000亿左右，只占9.4%。如果居民不征收房产税，挤压到这企业上，再将费的部分，以税收的形式加在这些企业身上，3到4万亿的加税，将摧毁整个国民经济生产和服务产出体系，国民经济将遭到毁灭性打击。
出于改革阻力不大，考虑居民利益，对第一套房不征税，这种方案似乎很好。但是，从整个国家的经济运转讲是非常危险的提法，是将整个民族和国家往火坑中推的做法。试想，一个国家的生产和服务产出体系被摧毁，那么即使不交税的居民们住在房子里，他们的就业和工资收入从何而来呢？
现在，中国的企业对比一些现代财税体制的国家，我们的税收60%是企业交的；而在后者的国家中，只有20%的税收是企业交的。从税收的设计上讲，我们制定和实施了一种打击创业、就业和企业的税收制度。
现在有人还讲个人所得税起征点定在一个月1万以上，房产税第一套房子不征税，那么税收全部压向企业，我觉得最后这个国家的经济体系将会破产。从国民生产总值来看，工资的部分，人力部分越来越高，因为人的价值在提高，资本的价值在降低，人的工资从改革开放的时候几十块，涨到现在的几千块。
但是，资本的利润率没有这么高，资本的价格，资本的利润率，一块钱的价格不可能翻好几倍。我们看美国的税收，大部分是个人所得税、社保费、房产税，企业交的税很少。如果反其道而行之，则最后全是企业交税，我觉得人们赖以就业、创业和致富的生产和服务体系就会萎缩，甚至干枯，将是整个民族和国家的灾难。
我认为经济税收的比例和结构性的变化是和这个国家资本的边际收益率逐步下降、人的价值的提高，特别人力资本的边际收益率逐步提高是相一致的，大的趋势是，向资本性的企业征税比例将会下降，而个人和家庭上交的税收比例会上升。
将居民房产税转嫁给生产和服务产出体系的想法，如果实施，实质是国民经济的一种自杀行为。学者要讲事实，数据，规律，要做良心学问。不仅要为老百姓说话，也要为国家和民族的合理机制说话。我们要建立的是，政府为民并顺利运转，人民富裕和幸福的国家。也不能让政府无经费而干事。关键是要看住政府，政府的花钱预算要合理。
为什么绝大部分国家要向居民开征房产税呢？因为你住在这儿，你住在这儿我就要提供公共服务，垃圾处理、污水、路灯。我举个例子，像天通苑谁都不交房产税，也没有企业，这个地区是一个独立的核算地区，它怎么办？白天居民们到北京的朝阳区工作，个人所得税、社会保险金交到那里，晚上跑到这里睡觉，这个地方如果是一个独立政府，这里住这么一堆人，不给我交税，我怎么办呢？实际上房产税就是说因住而发生的公共服务。
这些国家房产税大多要占县市级政府收入的60%。所以一定要对居住的一套房征税，但是不能按照泡沫的市场价格征，要按照消费居住价格、合理的收入房价来征，要控制在征收对象的承受范围之内。对退休人员、低收入的人和农民的房子，或者针对一些地理位置可以实行减免。这也是非常必要的，体现社会的公平。
只要是居住的住宅，超面积部分，也应当以消费资产征税，也不累进征税。那么是不是说，规定一个合理的面积，一套房面积之外的要按照市场价和累进价征收。我认为，这也是不合理的。他居住在不论多大面积的住宅中，他不能将超面积的，拿到市场上去出售。因此，对超过面积的，我认为，不应该按照市价征收，即使按照合理价征收，也不应该累进征税。
四、对投资性的资产性质的住宅，也应当适度和合理征税，不能过份。
对投资性的资产性质房屋该如何征税？我认为，不宜过高，也不宜对多套房累进。因为中国的房产价格与价值偏离太大，价格中泡沫非常严重。比如，居民在北京4环以里，学区房，每平方可能10万元，有100平的10套，总市价就是1个亿。自己住一套，还有9000万，即使按照1%征收，他要交年90万的税收。估计出租收入相当顺利的情况下在60万左右。是要亏损的。如果2套开始累进，那根本就交不起。因此，我认为，不累进，税率为1%为宜。就是这样，会出现大规模抛售住宅的情况。
对投资性质的房屋按市价1%征税时，我认为，应当对最高房价，含政府出让金很高的房产，适当进行计算，逐年进行一定比例的退税。否则，意味着双重征税。借天和智库(北京)经济研究所邀请的机会要把这个观点抛出。
五、小产权房应当先启动开征房地产税而合法化，全部拆除从总体上看是根本不可能的。
我觉得多年来，有关部门一直对小产权房进行围追堵截，而且很多年口气都相当强硬，有一种不拆除势不罢休的气势。小产权房有几种分类，一种分类就是说他到农村占了粮田盖出来的房产，这是一类，肯定是违法的；第二类，很可能老百姓自己盖在自己的宅基地上，或者原来集体一个工厂倒闭了，我在工厂的地面上盖的等等。
还有一类，像深圳当时初期发展时，那么多的人居住和就业，需要建设工厂和住宅，你报到国土部门、国务院审批根本来不及，所以就建起了没有批复的产权。目前全国大约有70亿平米，如果按100平米一套算的话，相当于700万套房子，700万套房子我们就说一套房子里住了3个人的话，2100万人在小产权房里居住，我们现在说把它要拆掉，我觉得这绝对是不可能的一件事情。
另外，我觉得大产权房价格太高，小产权房除了一批人到农村盖一些院子、别墅以外，大量的小产权房解决拆迁户，一些农民工，低收入的人等等的居住问题，因此我觉得小产权房在解决一些低收入人的居住方面，起了非常大的作用，有巨大的贡献。而且我觉得从《土地管理法》和《宪法》的关系来看，《宪法》规定，除非你是公益性建设，否则不能强制征用农村和城郊的集体土地，这是《宪法》规定的。
但是，我们现在《土地管理法》是违宪的，《土地管理法》规定所有搞建设的都必须把集体土地征用为国有，按照《宪法》只有军队用地、教育用地，政府才有权力把它征用给国有。如果像住宅这样的商业用的土地，征用为国有是违宪的，《土地管理法》是违宪的，但是小产权房不违反《宪法》。
当然，小产权房因为不符合规划，道路、供排水等等这些方面，消防方面存在一些问题，但是我觉得这些问题要分类去解决，像巴西大量的贫民窟，也是最后政府给他建派出所，改造他的道路，建路灯，建立垃圾收集和转运这些系统，不能一拆了之。所以我觉得小产权房，房产税的开征应当从小产权房开始，不应当再让他们继续交土地出让金而合法化，而应当房产税的开征从他们这儿开始，把它合法化。
包括我们现在工业产权住宅，集体宿舍那种盖的，因为它是各种变通的办法，我觉得都把它登记为住宅，没有大产权、小产权、中产权之分，逐步将其统一起来。我敢肯定，小产权房是拆不掉的，任何人都拆不掉的。如果你想把70亿平米的小产权房拆了，我觉得不论哪个部长，都有可能下台。2000多万人的利益来维护所谓的大产权房，是不可能的。
六、工业、商贸、金融和旅游等地产，也应当开征改革意义上的房地产税，但是，应当将以前的税费合并起来，并且适度征税。
工厂、商业和金融等地产一定要开征房地产税，这是毫无疑问的，而且它的税率可能要稍比居民税率高一些，工业地产本来地价挺低，可能稍微要比居民的税率高一些，但是也不能太高。
现在工业地产、商业地产和金融地产，现在已经交了一部分，各种各样的房屋方面的税费，应当把这些税费合并，合并到拟新开征的房地产税，不能重复征税。我认为，合并目前所有对工业、商贸、金融和旅游等房地产征收的各种税费以后，按照工业、商贸、金融等1%、2%和3%的税率分别以市价征收。另外，还需要考虑高土地出让金时的退税部分。
七、彻底改革政府行政寡头垄断卖地和招拍挂土地出让地方财政机制，为所有土地住宅，包括政府自己的土地和房屋，都到市场交易中心挂拍进行卖买和出租交易，政府只负责与各方协商制定规则，并收取自己土地和房屋的卖出或者出租的有关税收。
土地出让金一定要废除，政府行政寡头垄断卖地一定要废除，现在的土地市场是政府强制把土地拿过来以后，行政寡头垄断卖地，我们在经济学上，像我在大学里学经济学，市场有寡头，我们说那就是经济寡头，单寡头、双寡头，但都是经济寡头，比如说一个国家就一个核算的电网、就一个钢铁厂是这样的。
但是，在我们国家里，土地卖买是行政寡头，不是经济寡头，这个更坏的一种制度，行政寡头又加了招拍挂，如果需求形势不好了，大家没有人买地的时候，没拍到那个价位，他就不卖了，叫流拍。实际上我们的房价是地方政府推起来的，行政单寡头垄断这种机制加上招牌挂，千家竞价，一家卖地，造成土地价格飞涨。
现在把这几年土地出让金平衡一下，平均一下，再把房屋的销售收入再平均一下，销售额平均一下，你会发现房屋销售额50%是土地出让金，再加上税费，政府收一万块钱的房价里，大概7000，6500到7000是政府的钱，政府这边既从农民手里拿走了一笔属于他的土地财产性收入，那边又从买房子的居民手里拿，如果这个居民是投资客，问题倒不大，但是有些居民他是自己住的，背负了很沉重的贷款，变成房奴。
地方政府是从农民和居民两面进行再分配：一面从农民手里再分配土地财产收益的一部分，这部分总体上非常厉害；另外一方面，用高的出让金，高房价来再分配居民收益的收入。所以土地出让金和单寡头的行政市场，它是紧密联系的，是一个很坏的农民和要买房子的居民收入向地方政府强力再分配机制。
因此，一定要废除政府行政单寡头卖地这种制度，就是说，要把其变成所有要出让挂牌的土地，都到一个土地交易中心去挂牌，就像我们现在的股市一样，我这块地挂牌，可能全国有几十万处土地挂牌，几十万个房屋、楼盘挂牌，有很多的需求者也去挂牌，去申请，由价格系统去撮合一个均衡的价格。
废掉行政单寡头的卖地机制以后，就变为多个土地供应者，多供应渠道的竞争性的市场，起码不像以前，既是政府垄断又是一个单寡头垄断的市场。所以我觉得一定要改革，这里面改革的，一个是废除土地出让金。这种体制比如说卖鸡蛋的，农民卖鸡蛋不允许，你得把鸡蛋全卖给政府并低价征收，本来鸡蛋一块钱，我现在5分钱拿过来了，这样低价格买给地方政府，地方政府拿过来在市场上则倒卖到一块钱，和这个道理是一样的。所以一定要把这个废除。
现在政府国有的土地可以卖，但需要像其他的平等土地所有者一样到市场上去挂牌。比如说：地方政府说这块地我想卖，你需要到土地市场挂牌，假如说永续使用的话，永续使用土地的企业或者个人的土地一样，都要到市场上挂牌去卖。卖的收入叫卖地收入，也不叫出让收入，政府卖的地，你卖给人家，以后没有年期了，如果有年期的话，我也可以跟你商量一下，也许在交易中心中，也许在外，我租给你30年要不要。
另外，我把永久的使用年期卖给你，这个是一定要进土地交易所的。如果是租金的话，我们俩签个合同就可以，租给你70年或者租给你50年，但是他没有给你永续使用权，这些都要分开，政府只做一个平等和一般的土地土地交易中心。
政府除了卖自己国有土地的一部分收入以外，可以对所有的土地和房产，在土地交易中心的交易征收一定的税收，这也是他的一个收入来源。所有的国家都是这样，你要交易你的房产，交易你的地产，交易不一样，有些叫交易增值税，有些叫交易所得等等，不一样。但是我们不管这项税收怎么设计，所有进入交易中心的按照分类也好，按照什么也好，制定一个规则，要收税。
另外，需要警示的，实际上你想着不废除土地出让金，土地出让金也没有了，为什么没有呢？房子建够了，住宅建够了，工业地产土地出让金太高，人家不进了，商业地产和金融地产用的土地不多，金融地产就一栋楼，用多少地，商业地产现在电商这么多，实体店都倒闭了，医院这类的，你去收土地出让金，学校也收不上来，他也不会给你，这类的都是准公益事业。
所以土地出让金，我们这样一种十年或者二十年的时间，十多年的时间，地方政府其实在土地上也捞够了，适可而止，停下来，不停下来也没了，除非像北京、上海、深圳这类的地方，以外还有一些，大规模的出让金不可能了，不可持续了。
无论是中央政府，还是地方政府，一定不能再有既还想保留出让金，又想再开征房地产税，这样双重征税，双份收入的损害居民和企业利益的想法。
八、房地产税，是县市级政府为居住在本地范围居民提供服务的基础财力，不应当设计为中央和省级政府分成的税收；地级市除了向自己管辖的区征收房地产税外，不能向相对独立的县和县级市征收和分成税收。
房地产税归哪级政府？居住的当地政府要提供公共服务，因此它是一个市县级的税种，不应当是中央税种，也不应当是省一级的税种。而县和市要划清楚，地级市没有权力去分成县和县一级市的房产税，你就收管辖区提供公共服务范围内的这部分房产税。
我觉得要避免出现在房产税的设计中，比如说，省里要集中一部分，我看中央没那个意思，但是有些省不一定，因为乌纱帽都是省里管，县市谁敢不交，但是交了就是不对。还有地级市，地区，不能染指独立的县和县级市的房地产税，因为它是一种特殊的税种，我住这儿，你要给我提供基础设施，自来水、路灯，你要不给我提供这个，省里也不给我提供这个，凭什么把我的钱拿走。
一些大的镇，比如说一个镇30万人了，东部一些镇，这些镇应该把它升级为市，由它自己征收它的房产税，管理它的区域。随着区划的改革，一些乡，应该乡财县管，这一级县是县级税，县和上级之间没有税收分成的制度安排，不能有制度安排，这是税收的归属。
九、房地产税改革在收入规模上能替代目前的土地出让金。
住宅地产现在全部建完的话有350到380亿平米，居住的房子按合理房价的1%征收，投资的这部分按投资价格，市价的1%征收，再加上每年土地和房屋交易的税收，另外再加上对于工商、金融地产征收的税收，实际上也达到30000到35000亿了，完全可以替代土地出让金。但是这是一次利益的改革，以前是剥夺农民，从农民手里把土地城市化增值的那部分拿走，绝大部分拿走，把价格抬高了以后，从一些刚性需要买房子的人手里拿来一部分。
现在的格局变了，变成谁来交呢，谁有房子，谁有财富，谁来交钱。也就是说，原来是没有房子的人，要买房子的人，原来是农民给政府交，去年3.9万亿的规模，现在要由有房子、有房产的企业、投资者来交这部分税，对我们国家的财富的公平也是有非常重要的意义。
不管政府还是谁，只要是事业单位法人或者行政单位法人都要交税，按照房产，交了以后，财政根据具体情况分两种办法，一个是先交上了再给你返下去，你来付这个费用。但是有一个约束，本来这个单位10个人，住一定面积就行了，但是10个人盖了一栋楼，不征税怎么办？征税就是治这个问题，天天发文件限制办公地方大，但是一开征税之后这个肯定能解决。
税务局局长敢跟市长征税吗？我认为，这是法规，税法，不交税是违法的，可以抓你的，谁要不交，就像现在酒驾一样，不管是谁，酒驾了以后逮着你就抓你的，最近一个县人大代表酒驾了，想不受处罚，最后还是他去自首了。
(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所副所长、研究员。)
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