以房养老需要前置条件应考虑多因素不断完善

国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点,即以房养老。这是10年前国务院领导人批示研究这项保险服务之后,第一次由国务院常务会议正式提出要求,由此再度成为舆论热议的焦点。

业内人士认为,以房养老可以视为一种养老补充手段，本质上就是“倒按揭”。

根据国内实际情况来看,这种方式主要适用于有房并且没有子女的老人和失独老人。我国推出以房养老,试图通过激活老人存量资产,减轻国家和个人压力,初衷不错,但就目前现状来看,在实施过程中,应当综合考虑法律、思想观念、金融机构等多种因素,在实际操作中加以完善。

以房养老需具备基本条件

以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押或出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。按计划会于2014年一季度试行推广。专业人士表示,暂且不论“以房养老”这一新概念能否被国人认同,能否较快实现。要想做到以房养老,老人本身也需要一定的经济条件。

首先,以房养老必须有房产。自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权,才有权利有可能出售房屋、出租或转让的处置。如果老人拥有的是联建公助房、单位补贴出售的商品房、拆迁补偿的调换产权房等有限产权房,则很难享受“以房养老”这一模式。其次,在“以房养老”模式中,老人必须与子女分开居住。否则,老人亡故后,房产将会被银行或保险公司等金融机构出售,子女无处可居。并且,老人的经济条件要适中。当老人经济基础过于雄厚,便无需考虑“以房养老”。而老人经济条件较差时,并不拥有完全产权,也无法“以房养老”。或者拥有完全产权的房产价值过低,根本就无法进行抵押。而且房产要地处城市城郊,对于身处乡村房产价值低的老人,基本就不推荐考虑“以房养老”了。老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊,住房的价值很高。且在不断增值之中,住房的变现转让也较为容易,适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村,或经济发展缓慢,增值幅度不大的欠发达地区,因价值低、不易变现等,将很难适用这一模式。需要强调的是,房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

以房养老更是以房优老

以房养老模式也就是倒按揭模式,在美国、日本、德国等发达国家早已运行多年,本不值得大惊小怪。但值得关注的是,这一次以房养老提出后,却引发了民众对现有的养老体系的极大不信任和焦虑,很多人误以为,养老问题主要靠自己解决,政府养老责任淡化了,而个人养老责任强化了。

如今,民政部明确表示,养老服务是重大民生问题,政府是保障基本养老的主导力量,显然,这给公众派发了一颗“定心丸”。实际上,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的本意并非“以房养老”,而是退休老人在继续享受原有退休金待遇之外,以房屋抵押或租金收入,让自己享有更多养老资源,就是“以房优老”。

事实上,“以房养老”在上海、南京等部分地区早已有实践,试点主体既包括政府部门,也有金融机构,但效果并不理想,以致停滞或取消。业内专家指出,试点不成功最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与住房反向抵押观念上的冲突。此外,社会诚信体系仍然不够稳定。

国外都有以房养老的成功模式,如新加坡:60岁以上老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的房子内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。这一模式在一定程度上避免了遗产继承纠纷,比较符合亚洲人的传统观念。

此外,值得一提的是,所有采取“以房养老”的发达国家,都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系,“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

完善法规制度

以房养老最大的障碍就是房价变数。从发达国家“以房养老”的经历看,“以房养老”要推广,需要为老人提供可靠的保障,灵活的放款和赎回安排,而这离不开政府的保险和背书。但由于此类贷款周期长、风险大,如何防控政府保险背后的风险,尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时,值得警惕和探索。

业内人士认为,时至今日全国城镇房价普遍上涨,尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市,房价普遍上涨数倍乃至10倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重,其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失独家庭”本来就没有把住房传给子女的需要,所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。

业内人士分析,就政府层面而言,要想寻求以房养老的突破。首先,需完善相关基础法律法规。因为在以房养老实施过程中,可能涉及遗产继承纠纷、地面附着物处置计价、房屋价值波动损失承担等问题。在加强监管、统筹管理、防范风险等方面目前还缺乏有效的法律法规。房屋产权实际上就是70年产权即土地出让期结束后怎么办的问题。虽说《物权法》规定,可以续期,但怎样续期?续期时要不要交费并没有明确规定。这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说,住房已经住了10年,在抵押时是否要“折旧”?而另一方面,住房本身价格是在上涨,这又怎么估算?怎样综合考虑这些影响因素,进而对住房进行估价,并最终作出决策,恐怕不是件容易事。

另一方面,以房养老还必须考虑接受质押的贷款方的利益,亦即金融机构是否肯接这个盘子。10年来,其实有很多地方在做这方面的试点,但效果不佳。现在将这个试点称做“老年人住房反向抵押养老保险”,那么,必须考虑的是,保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测,其实是做不了保险的。