“营改增”4个月房地产业减税调查 企业少缴的税能换270套房

　　自2016年5月1日，营改增试点工作全面推开，新增不动产纳入增值税抵扣范围，给房地产行业及其上下游企业带来了巨大的变化。

　　截至9月底，山东省15277户房地产业试点纳税人，与缴纳营业税相比，实现净减税2.72亿元。按照每套房子100万计算，“营改增”四个月里，房地产业获得的减税额足足可以买下270多套房子。

　　抵扣减负效应：

　　增值税率11%，营业税率5%，企业反而少交增值税6.5万元

　　山东鲁能亘富开发有限公司是一家从事房地产开发销售的知名企业，注册资金超过15.5亿元。2000年12月成立以来，开发和销售的以“鲁能”品牌命名的楼盘不胜枚举。

　　营改增后，企业销售的“老项目”仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。但可比缴纳增值税时划算多了。

　　“虽然税率没有变化，但营业税为含税价计税，增值税为不含税计税。”山东国税局相关负责人介绍，在计算增值税时，需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，再按照适用征收率计算税款，在“税率”不变的情况下，税基减少了，直接带来了税负的下降。(李兆辉　郭勇)

　　5月份以来，该企业累计销售额超过48.68亿元，较缴纳营业税，累计减负已达到1100万元。

　　“营改增”对企业的“老项目”减税效应明显，对于新项目的抵扣效果更加显著。

　　“新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣。”山东国税局相关负责人介绍。

　　今年营改增后，平原县荣兆置业有限公司4、5号楼项目选择了一般计税方法，实现销售收入309.6万元，如果按照营业税5%税率缴纳应交营业税15.5万元。按照11%税率计算增值税销项税额虽然是30.7万元，但是可抵扣的增值税进项税额有21.7万元，应缴纳增值税9万元，比营业税减少了6.5万元。

　　无独有偶，山东南兴房地产开发有限公司采取“主体工程分项招标+规范甲供材料”的思路，将电梯采购与安装、铝合金门窗采购与安装、入户门采购与安装等分开招标，取得17%的销售发票和3%的安装费发票；材料采购投标单位必须为一般纳税人，取得17%税率的销售发票；设计单位的发票、水电暖气等垄断性市政单位、广告公司、策划公司等必须提供税率为6%的增值税专票。内部管理也更加严格规范：采购固定资产和办公用品需取得17%税率的专票，差旅费需取得6%的专票。

　　山东南兴房地产开发有限公司财务经理颜晓说，截至9月，按预收款3%的预征率已预缴增值税250余万元，与营业税比较，约减税140万元，实际减税额会远远超过估计值。

　　释放占压资金效应：

　　预售房不必提前缴税，一房地产企业不仅可少缴19万税，还能减少占压资金299万元

　　德州佰利置业有限公司财务经理金岳泉给记者算了这样一笔账：自5月份营改增以来，企业通过预收款方式取得营业收入13098万元，按3%的预征率预缴税款375万元，按之前缴纳营业税计算，需一次性缴纳税款674万元。营改增后，企业不仅少缴税款19万元，而且减少占压流动资金299万元。

　　这是什么原因呢？山东国税局相关负责人解释说，在实际销售中，房地产开发企业多采用预售制，采取预收款方式销售所开发的房地产项目。按照现行的营改增政策，企业在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，税款缴纳时间上的差异有效减少了企业流动资金的占用，扩大了企业现金流，降低了资金成本。

　　“营改增后的大环境，有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。”武城泰升置业有限公司总经理赵田明说，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，而改征增值税后，预缴比例降低，而且一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

　　恒丰置业有限公司无棣分公司开发的“恒丰嘉苑”项目位于无棣县新城区，目前一期、二期、三期已经交房，四期土建工程已完工目前正在销售中。提起营改增后公司的税负变化，公司总经理马振明显得十分兴奋，他高兴地向记者说：“营改增一方面是缓解了我们的资金压力，另一方面税负较营业税制下降低了0.2个百分点，这都是真金白银的实惠！”

　　去库存效应：

　　购买办公楼可以抵扣税，房地产企业销售额翻番，库存减少三成

　　山东招金置业发展有限公司营改增之前，受制于市场定位及市场竞争，企业销售情况一直很平淡，每月销售收入不到200万元。

　　受益于营改增的减税效应及将房地产纳入增值税抵扣链条，全面营改增实施之后，该企业销售数量、收入稳步提升，5-8月份，该企业累计签约17套，实现销售收入1368.82万元，缴纳增值税53.52万元，较缴纳营业税减税19.02万元，减税幅度达26.22%，房屋库存量减少了30%以上。

　　山东省国税局相关负责人介绍，随着房地产企业在营改增政策上收到红利，房产企业也可在价格上让利于民，加之营改增将房产投资纳入了抵扣范围，企业购置房屋建筑物等不动产可以抵扣，大幅降低了企业的购房成本，刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效消化写字楼的库存，进一步拉动了刚性需求和投资需求，从而有利于一二线城市房地产企业良性发展，三四线城市房地产去库存。

　　“为适应增值税抵扣政策，改进经营管理方式，我们将设计、广告和销售等相对独立的业务外包，把不能抵扣的人工等费用转化为可以抵扣的外购服务，增加抵扣项目，实现了减税降负。”山东招金置业发展有限公司财务主管翁占斌向记者介绍。