徐州老小区居民加装电梯好事多磨

◎文/图 徐州日报全媒体记者 郑微

为老旧小区加装电梯是一项重要的民生工程，也是补齐公共服务短板，实现居家养老的现实需要。当前，在我市已经建成的老旧住宅中，有大量多层住宅没有设置电梯。随着经济社会发展水平的不断提升，居民要求增设电梯的愿望越来越强烈。

4月初，《徐州市既有住宅增设电梯建设管理暂行办法》正式生效施行，这意味着我市老旧小区加装电梯有法可依了。按照办法规定，只要得到三分之二以上业主同意，4层楼以上的老小区都可申请加装电梯。

这项在众人的期盼中出台的政策，落实效果如何？记者了解到，随着办法的落地，主城区一些有诉求的小区加装电梯工作陆续展开，不过，由于涉及业主协商、利益补偿、报建等多个方面，不少旧楼加装电梯在推进过程中遇到阻碍……

那么，我市老小区加装电梯究竟面临哪些困难？在推进过程中，有哪些成功经验可以借鉴？哪些方面还需改进呢？记者对此进行了调查。

专家建议

可针对低层业主提出补偿方案

记者了解到，不少老小区在计划加装电梯时，往往会出现两种截然不同的意见——高层住户，尤其是年龄大的住户，相对会比较支持；而低层住户，也就是1、2层的住户，却往往认为加装电梯会在采光、通风、噪音等方面对生活影响较大，并且由于现在低楼层的房子房价较高，他们还担心加装电梯后会降低其市场价值。

“在解决高层业主上下楼难题时，也要考虑到低层业主的权益。”江苏师范大学文化创意产业研究院院长、徐州市物业管理评估专家樊传果说：“既然低层业主反对是这件事的矛盾关键点，那么可以考虑对低层业主给予一定的经济补偿和补贴，以此来缓解矛盾，当然这需要全体业主协商决定。”

记者注意到，办法第八条明确提到，既有住宅增设电梯，建筑物之间的间距应当满足国家工程建设消防技术标准，应当尽量减少对相邻业主通风、采光、日照、通行、噪音等不利影响，造成不利影响的，应当给予补充。但究竟补多少，并无相关细则。“具体数额，还是在安装电梯的本单元业主之间进行内部协商。”樊传果认为。

律师意见

按物权法规定2/3业主同意即可

老旧小区装电梯的一大难点，在于低层住户不同意。对此，徐州茂通律师事务所律师刘茂通说，按照物权法的相关规定，只要本单元三分之二的业主同意加装电梯就可以了，这在法律上是允许推进的。

据介绍，按照《江苏省物业管理条例》第六十九条规定，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

他山之石

破题各有妙招，不乏成功案例

近年来，全国各地陆续启动既有住宅增设电梯工作，北京、杭州、南京都涌现出一些成功案例。

北京丰台区张仪村丰仪家园就很好地处理了“意见如何统一”的问题，目前已加装电梯43部。那么，他们又是如何破题的呢？据报道，丰仪家园作为回迁小区，居民原先都是一个村的邻里，“老街坊之间有着几十年的邻里情”，彼此相熟，再加上当地干部耐心细致的工作，弥合了居民的分歧。对于资金问题，该社区则以村集体出资的方式解决了资金来源问题。

记者了解到，对于老小区加装电梯，目前多地都出台了相应的扶持政策，像杭州、宁波等地的老小区，加装每部电梯的资金扶持在20万元左右；并且要求符合加装条件的单元楼要在规定时间内安装，才能享受到补贴政策，无形中推进了电梯加装的进程。

解决资金来源难，还可以借鉴上海、广州、北京等城市的做法，采取集体全额出资，或以业主自筹加政府补贴等方法破解。在上海，在有条件的多层楼房上加盖一层进行出售，卖房所得款用于小区公共设施的维护，包括加装电梯等费用的支出。在一些城市，还有由资金实力雄厚的企业投资建设，居民上下电梯采用“付费租赁”的方式使用的先例。

南京市在前期大规模实践探索的基础上，针对薄弱环节，结合居民实际需求，在今年推出了一些新的举措，包括在流程代办的基础上，各街道另配备技术顾问，开通咨询专线，为居民解答各类专业问题；与银行联手搭建资金监管服务平台，为每部电梯的建设者开设资金专户，避免在费用收取、保管、支付中出现的潜在风险；同时，依托保险公司，推出增设电梯的系列险种，受保人包括建设者、使用人、管理人、施工方以及总包单位等，让电梯建得更放心，用得更顺心。

■为何加装电梯？

居民声音：老小区变身市区多层洋房，方便又洋气

对于百姓来说，老旧小区增设电梯是改善民生的实事好事，也是满足人民群众对过上更加美好生活的需要。随着老龄化社会的到来，特别是居住在高楼层、已无力购买新房的老年人希望加装电梯的意愿更为强烈。

一直以来，家住泉山区华美润园3号楼的陈阿姨都有加装电梯的想法：“我今年63岁，老伴快70岁了，由于住在顶层，上下楼不方便。不过小区周边配套齐全，我们不舍得搬离这里。如果能加装一部电梯，就完美了。”早在两年前，得知苏堤路上的一栋职工宿舍楼加装了电梯后，陈阿姨的愿望更加迫切了。“都是老小区，可装上电梯，摇身一变，就能成为市区洋房，多洋气！”陈阿姨一脸羡慕。“我们这栋楼的住户，尤其是楼层比较高的住户，都有这个方面的需求，大家都很迫切，希望能早点用上电梯。”

据了解，这栋位于市出入境检验检疫局院内的职工宿舍楼建于1997年，其中多半都是离退休人员。最初建设时没有电梯，为了方便老人出行，全体居民自筹资金，加装了3部电梯。不过，由于该楼位于家属院内，相对独立，不涉及对其他单元楼的遮挡、公共部分占用等问题，另一方面，楼上居住的都是同一单位的职工，协调工作相对好做；而且，由于相关政策、规范性指导文件和地方法规当时尚未出台，该做法难以复制。

近日《徐州市既有住宅增设电梯建设管理暂行办法》的正式实施，为像陈阿姨这样希望加装电梯的市民打了一针“强心剂”。“既有住宅增设电梯作为一项重要的民生工程，2018年首次被写进了政府工作报告，徐州市最近又出台具体办法，显示了各级政府对加装电梯工作的重视程度。”陈阿姨分析道：“这样看来，加装电梯的事不再是想想而已，马上可以实现了。”

正是这一系列利好政策的出台，鼓舞了市民加装电梯的热情。据电梯施工方、江苏天行达建设工程有限公司总经理王慧介绍，仅4月，就有十多个小区的业主向他咨询加装电梯一事。

■会遇到哪些难题？

加装电梯这样一项民生工程，给百姓提供巨大方便，切合很多市民尤其是老年人的期盼，但实际操作起来，却面临着不少现实的阻力。

住在永业小区14号楼2单元的田阿姨今年60岁，早在今年3月份，当得知即将出台加装电梯的政策后，家住6楼的她十分高兴。“我年轻时是篮球运动员，膝盖有伤，腰也不太好，住在高层，每天上下楼十分不便。如果安了电梯，不仅上下楼方便了，还能让房子升值。”田阿姨说，她向邻居谈及此事，获得了不少人的支持。

政策出台后，田阿姨便与邻居一起积极动员，两个单元28户居民，他们征得了三分之二以上业主的同意，也找好了电梯厂家。谁知这时，1楼的1户业主突然提出反对意见，田阿姨找了永安街道办事处和电梯公司的人来协调都没能成功。说起这些，田阿姨满脸愁容：“你看，我们这16户安装电梯的人家把钱都筹齐了，但现在有邻居不同意施工，就要等待协商。还不知道要等到什么时候才能装上，感觉很难。”

富丽花园17号楼3、4单元的居民，前期自筹资金加装电梯，同样遭遇重重壁垒。之前因为私自动工被叫停，在公示并改进施工方案后，相邻11号楼居民又有反对声音，提出担心加装电梯后影响采光，以及电梯离楼体太近、涉及隐私曝光等问题。4月25日，记者再次来到富丽花园小区，看到之前准备好的水泥等施工材料被滤布覆盖，挖好的施工大坑也已被回填、覆盖。17号楼4单元1楼的一户居民告诉记者，看了新的设计方案，他们担心消防通道预留过窄以及以后的出行问题。随后，记者从永安街道办事处了解到，上次公示之后，目前还未获得三分之二业主的同意。根据政策规定，既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意，因此目前加装电梯计划搁置。“现在就感觉跟画饼充饥一样，看着很好，可是吃不到嘴里。”17号楼3单元一户高层居民告诉记者。

永安街道相关负责人告诉记者，政策出台后，不少居民都反映想装电梯，但不少都遇到了阻碍，除了环境等硬件条件需要过关，目前难点主要还是在民意难统一这方面。“很多业主不同意，主要是担心采光、出入受影响。有的人刚开始同意了，可后来突然又反悔了。”

资金遇难题

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除了争取低层住户的理解和支持之外，在老小区加装电梯的过程中，还会遇到的另一个问题，就是楼道住户如何分摊电梯的安装费用及今后运营维修费用，简单来说，就是资金问题。

加装一部电梯要花多少钱？有业内人士给记者算过一笔账：购买电梯还有施工安装的费用，一部电梯的大致花费在35—50万元左右。一般需要加装电梯的楼层高度为六七层，按一个单元7层楼，一梯两户计算，排除1、2层的4家住户不使用电梯，这样10户居民每户就需要出资4万元左右。此外，在后期使用中，维保费、检验费，再加上公用电费，每年的电梯运营费用在5000元左右。这些钱都需要业主自己来掏。

按照层数不同，每户怎么分摊资金，办法上没有提出细则。不过按照全国其他城市已经加装电梯小区的先例，诸如杭州、诸暨等地小区的分摊比例是：1楼2楼不分摊，3楼两户10%，4楼两户20%,5楼两户30%，6楼两户负担40%。

记者还注意到，办法第二十五条提出，出资增设电梯中缴存住宅专项维修资金的业主，可按相关规定提取住宅专项维修资金，用于支付增设电梯个人分摊费用。

对此，徐州物业管理中心相关负责人表示，一方面，维修资金可提取的额度不高，按照多层住宅（未设电梯）每平方30元的收取标准来算，100平方的房子，总提取额仅3000元；并且有些小区已提取使用过，因此可提取的资金对加装电梯来说是杯水车薪；再加上低层不使用电梯，受益人群并不是一个单元的全部，邻里间或会产生矛盾，因此并不提倡使用。

■如何破解难点？

街道看法：推选牵头人很重要

据了解，陈阿姨所住的泉山区华美润园是2009年上房的小区，小区加装电梯的周边环境十分优良，居民意愿也非常强烈。但在推进过程中，大家都持观望态度，目前这事迟迟没有往前推进。

记者了解到，加装电梯工程虽然规模不大，技术含量也不算高，但涉及规划、建设、房管、消防、燃气、水等方方面面单位的工作，所以除了居民们自身意见要统一之外，最好还要有一个统筹部门起到主导作用。按照办法中属地管理的原则，这个重要的主导力量，往往是所在街道办事处和社区。“区政府对于我们加装电梯十分支持，小区所在的永安办事处在前期准备过程中，也为我们提供了很多的帮助。”永业小区的田阿姨告诉记者。

那么，谁来负责相关手续的办理？据了解，参与出资的所有业主是电梯加装的实施主体，负责组织协调、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。在办法第十条中提出，业主可在本幢或本单元中推选1-2名业主为代理人，也可选择原产权单位、小区管理单位或服务机构为代理人，办理增设电梯的相关手续。

永安办事处相关负责人还建议，可以从业主中推选一个牵头人，负责畅达信息，统一民意，有助于快速推进此事。“要选择善于沟通、有公信力的牵头人，能够较为顺利地开展工作。”该负责人介绍，在其他城市的一些成功案例中，有些牵头人就有较好的群众基础，经常帮助照顾楼里的老人、孩子，协调邻里关系，因此在征求意见时，其他业主都乐于听取其意见和建议。