司法网拍南京“凶宅”极具示范效应

刘勋

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一套位于南京市江宁区的豪华别墅以低于市场价800万的价格开拍，原来里面曾发生过碎尸案。近日，现代快报报道这一新闻后，全网总阅读量已经近2亿。 截至6月10日下午6点，记者通过阿里司法拍卖平台看到，已经有10人报名竞拍这套起拍价只要435万元的别墅。 (6月11日 《现代快报》)

基于人类普遍的死亡禁忌心理，发生过意外死亡事件的房屋通常令人避之唯恐不及，此类房屋通常被称为“凶宅”。关于“凶宅”的说法既有迷信思想的成分也有正常的心理反应，但不可否认，“凶宅”的标签会让商品房的价值降低，有些“凶宅”价格甚至不到市场价的一半，因为“凶宅”的特殊性就会导致此类商品房的交易蕴藏风险。涉及“凶宅”的交易风险最常见的就是卖主刻意隐瞒房屋瑕疵，司法实践中就不乏这样的案例，例如某人购买了二手房，房屋主人或者房产中介故意隐瞒重要信息，购房者直到入住后才知道这是座“凶宅”，如果购房者非常介意“凶宅”就会要求退房或者降价补款。此类纠纷不仅矛盾冲突激烈，司法机关处理也非常棘手，因为很难把握好裁判的尺度，对于这类纠纷最好的方式就是防患于未然。

对于如何出售“凶宅”，负责司法拍卖这座南京“凶宅”的法院就做了很好的示范。法院在网上的拍卖公告中就对该标的物进行了详细说明，并用红字标识了瑕疵提醒：评估公司对估价对象查勘时，通过查阅历史资料后，确定本次评估对象发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现。这个瑕疵提醒也就充分解释了为什么该房屋的起拍价远低于市场价，充分满足了竞拍者的知情权。即便法院详细披露了待拍房屋的重大瑕疵，仍然吸引了不少竞拍者。而这种实话实说的做法对于销售“凶宅”具有示范效应，那就是售房者不能心存侥幸心理故意隐瞒重大瑕疵，购房者也有义务详细了解欲购买房屋的历史信息，既可以向周边住户或相关部门进行询问，也可以直接在合同中直接进行约定，例如约定过户之后发现房屋内曾发生过意外死亡事件，售房者要承担退房并赔偿损失的责任。

此次司法网拍“凶宅”极具示范效应，充分展示出销售瑕疵住宅应有的诚信精神，引导购房者要积极预防房屋交易的市场性风险，更是重申了司法网拍的严肃性和权威性。