《河南省物业管理条例》15年来首修 邀您提建议

阎乃川 席茜

小到生活垃圾处理、小区美化绿化，大到治安消防管理、应急维护，物业与居民的生活有着千丝万缕的联系。3月28日上午，《河南省物业管理条例（修订草案）》（以下简称“修订草案”）提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议，这是该条例施行15年来首次进行修订。

3月30日下午，省十二届人大常委会第二十七次会议顺利闭幕。由于物业管理条例意义重大、影响广泛，省人大常委会高度重视，会议指出要进一步修改完善《修订草案》，广泛征求意见，提请以后的常委会继续审议。

大河网对《修订草案》中的主要修订内容进行了盘点。

【遇“尴尬”】成立业主大会的小区仅占建成小区的7%

业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织，理应起到代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的重要作用。然而，《河南省物业管理条例》实施15年来，成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会。

业主大会为何遭遇成立难的尴尬？省人大常委会法制工作委员会副主任王新民介绍：“业主大会成立难主要有两个原因，一是条例原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。”

【重“监管”】基层政府介入加强监管力度

为有效解决业主大会成立难等现实问题，在《修订草案》中明确了对乡镇人民政府、街道办事处的相关责任：负责组织成立首次业主大会筹备组并召集首次业主大会；督促业主大会按照规定召开，逾期不召开的，由其负责召集；督促业主委员会换届，逾期未换届选举的，由其负责召集；建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调解决的问题等。

此外，《修订草案》还明确了县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业社会发展规划和社会管理体系。

【解“难”题】物业不尽责，业主大会可对其解聘

除业主大会“成立难”之外，业主大会“筹备难、开会难、履职难”也一直是困扰着小区居民的一大问题，“千辛万苦”成立了业主大会，工作却又无法开展。

为此，在《修订草案》中，对首次业主大会成立条件放宽，程序简化。针对符合业主大会成立条件未成立的，基层人民政府可以介入，组织成立首次业主大会。针对业主大会会议表决的问题，规定了未表决业主可以计入多数票的原则，是不是实行这一制度，由业主大会在管理规约或者议事规则中约定。

为了保证业主大会顺利成立，《修订草案》还规定了建设单位应当及时报送相关资料、提供筹备费用，未履行的，设定了相应的法律责任。

值得一提的是，如果物业不尽责、服务不到位，业主大会有权解聘物业公司。《修订草案》提到，赋予业主大会选聘、解聘物业服务企业等必要的权利。

【设“限期”】物业管理区内车位外租不得超过半年

一直以来，车位车库也是物业纠纷和矛盾比较集中的问题，王新民表示，造成这种现状主要有两方面原因：一是车位车库权属不清；二是车位车库数量有限，有时不能满足业主需要。

为此《修订草案》在物权法相关规定的基础上，进一步明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人；如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。

【谈“禁止”】物业管理区内不得擅自架设电线、电缆

为了建设文明和谐小区，保障居住生活环境，《修订草案》中对物业管理小区的秩序问题也做了详细说明，规定了禁止性行为。

在物业管理区域内，禁止擅自改变物业规划用途，损坏房屋承重结构、主体结构，擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，违法搭建建筑物、构筑物。障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观，擅自架设电线、电缆，随意堆放、倾倒、抛掷垃圾杂物、高空抛物和露天焚烧，损坏消防设施、器材等行为。

针对违反规定的禁止性行为，《修订草案》设置了相应的法律责任。

温馨提示：物业管理是关系民生的大事，与人民群众的生活密不可分，如果您对该《修订草案》有修改意见和建议，可点击进入大河网大河论坛专题贴发表您的看法，我们将对您提出的宝贵建议及时向有关部门反馈。

来源：大河网