据新华网消息，中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。会议提出2017年及未来有关楼市的调控精神。中央经济工作会议指出要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
上述中央经济工作会议精神与9月份、11月份住建部两次有关楼市调控的部署基本一致。从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。由此看来，因城施策，因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。
一线城市——“控房价，防泡沫”背后的楼市
为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。笔者认为，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。
其次，从短期内来看，行政化的措施已经重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价；“限价”措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚；严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。
从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的市场调整期。
二线城市——市场仍然分化，核心热点城市增加市场供应将成为“稳楼市”主要市场特征
对于核心二线城市来讲，比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“地王”频出与房价上涨过快的二线城市来讲，想方设法增加土地供应成为今后一段时间内“稳定楼市”的主要措施。从这些核心城市的动作来看，采取“撤县并区”等措施拉大城市框架成为增加土地供应的前提，此外，盘活存量用地，推进商转住等措施增加市场供应也将逐步实施。
当然，从短期内来看，要为土地市场降温，2017年的重点是防“地王”，从诸多城市政策面可以看出，四季度通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”现象的再现，预计这些措施明年仍将继续执行。
三四线城市——“去库存”仍然为2017年非热点城市楼市“活”的主流政策
当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等将成为新一轮的楼市热点。
事实上，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。从短期内来看，当前上述城市楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量价的回升而明显改变。
因此，对于大多数非热点城市（中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四城市等等）来讲， 2017年，“去库存”盘活存量仍然是上述城市政策的主旋律，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展，为上述中小城市楼市去库存。因此，预计2017年上述城市的地方政府仍然会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费，这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等人才类政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。
由此可见，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，尤其是对于库存去化周期小于15个月的的城市来讲，有可能在这一轮三四线城市复苏大潮中率先复苏好转，市场也会因此活跃起来。
建立和完善楼市基础性制度和长效机制
从不动产登记的角度来说，国土资源部网站报道称，总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。届时，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时，这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策依据，也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节。
从房地产税立法的角度来说，十八届三中全会正是首次提出，“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。” 随后，官方已经有多次表态进行房地产税立法。这一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。
此外，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。
加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管和整顿
中央经济工作会议指出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述中央经济工作会议精神告诉我们，明年住房市场监管和整顿还是继续，放弃幻想，规范销售，起码十九大党换届完成之前不会有松动的机会，甚至2018年两会政府换届完成之前也不会有松动的机会。2017年下半年全国核心一二线城市商品住宅市场将在严格的监管与执行背景下进入调整期，部分开发商尤其是民营开发商资金链将遇到断链的风险，中介公司也将迎来新一轮的关店潮，甚至新一轮的合并并购也会发生。
此外，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，告诉我们，核心一二线城市房价确实有点高了，买不起住房的群体还是要靠租赁市场解决居住问题，这也告诉我们，未来核心一二线城市的长租公寓市场仍然有较大的空间，不仅仅政策层面会给予鼓励和支持，在市场发展空间层面也是有利可图。
苏公网安备 32031102000168号
