《徐州市住宅物业管理条例》12月1日实施

◎徐报融媒记者 孟丽

物业管理服务与广大群众生产生活息息相关，是重大的民生问题，也是社区治理的重要部分。《徐州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）将于12月1日起施行。

《条例》共十章八十一条，从住宅物业管理区域的划分、物业管理组织形式、物业管理服务、物业保修金和专项维修资金、监督管理以及法律责任等方面进行了规定，进一步规范了我市物业管理工作，提升了物业管理服务水平。《条例》有哪些亮点，给业主、业委会、物业、管理方带来哪些意义和影响？为此，徐报融媒记者展开了调查。

业主：看了《条例》，学了不少知识

谈到即将施行的《条例》，家住南区的市民张明喜非常开心。“我在南区买的新房年初已经上房，我发现小区管理上有不少值得商榷的地方，但一直苦于没有依据。这下好了，《条例》出台了，我抽时间仔细研读发现，对于大家普遍关心的物业用房、业主共有部分划分和处置、公共收益等，《条例》都有明确规定。以后业主和物业再有分歧，咱就有据可依了。”

《条例》第十二条规定：住宅物业管理区域内的以下部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯、消防、监控、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层等；（二）物业服务用房、共用设施设备使用的房屋；（三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地；（四）法律、法规规定的其他共有部分。

“现在不少一楼居民存在误解，认为楼前的绿地离自己家最近，当然是自己家的，于是私自圈占、种花种菜，其实占用的是全体业主的公共绿地。以后再遇到这种情况，我们就可以上前劝阻了，因为公共绿地是不能私占的。”张明喜说。

张明喜说，大家买房时，开发商公示信息中，只有公摊面积的比例，但没有具体明细，按照《条例》规定，物业服务用房是不能计入到公摊面积中的，所以这一点就提醒了大家，可以仔细询问计算方法，公摊里到底算没算物业服务用房，必要时也可以到职能部门查询，明明白白，不掏冤枉钱。“还有一点也要注意，物业服务用房等属于全体业主共有的部分，办理登记时，要登记为业主共有，不能登记在开发商名下，防止出现纠纷。”

业委会：接地气，更具操作性

业主委员会（业委会）是业主大会的执行机构，是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业公司管理运作的民间性组织。

“我们小区物业费年年涨，管理却很敷衍，小区里圈占绿地种菜的不少，没人管没人问，公共收益从来不公布，一笔糊涂账，大家意见较大，正酝酿筹备业委会呢。”云龙区一新小区业主张英（化名）说，她是自由职业者，时间相对充裕，她对物业某些做法有看法，正牵头着手小区成立业委会事宜，“成立业委会后，就能代表业主监督物业工作了。”

《条例》第三章从第十六条到第三十六条均是对业主大会和业委会的相关规定，明确了业主大会的成立条件、履行的职责、决定的事项等，明确了业委会的性质、成员的条件、履行的职责、应公布的事项、禁止性行为等，对业委会的成立进行了规范和指引。

“我知道成立业委会很难，但事情总要有人去做，所幸咱本地有了地方性法规，有了依据，咱就按照规定一步一步来，合法合规成立业委会，为全体业主服务。”张英充满信心地说。

现实生活中，有时候对物业服务不满，也不知道怎么撤换物业，物业费的收取标准到底应该怎么定？住宅维修资金怎样提取？这些涉及到业主切身利益的事项，常常让人无从下手。另外，物业费的收取也是个难题，很多小区物业费的收缴率较低，收不上来物业费，直接影响物业公司运转和物业服务水平，而业主对物业服务的不满，会让更多的业主认为物业费交得不值，更不愿意主动去交，陷入恶性循环。

《条例》第二十一条规定，业主大会决定下列事项：（四）决定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员、专职工作人员工作补贴和标准；（五）确定物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）使用物业专项维修资金和共有资金。

第二十八条规定，业委会应当履行下列职责：（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业费，组织和监督物业专项维修资金的续筹和使用；鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。审计可以委托街道办事处（镇人民政府）组织第三方机构实施，费用可以从共有资金中列支。

“《条例》汲取了不少外地好的经验和做法，结合我市实际情况，在业主大会的筹备、成立，业委会的运作等方面都作了详细规范，对本地的业主自治、社区治理具有指导和助力作用，我认为《条例》非常接地气，具有很大的进步，必将带来深远的影响！”谈到即将生效的《条例》，管道小区业委会主任张孝明难掩内心的激动，他说，《条例》对于成立业主大会的条件、过程，业委会的权利义务，如何运转等，都提供了更为详细的可操作性的指导，“我市在社会基层治理方面，往前迈了一大步，有了质的飞跃，是很大的进步。”

物业：管理有依据，服务有底气

“你看我们小区物业干啥了，干啥啥不行，收钱第一名。”

“你们连基本的物业费都不愿意交，我们怎么给大家服务，我们也是公司，运行也是需要成本支撑的，没有资金来源，我们怎么能更好地为大家服务呢？”

生活中，业主和物业互相埋怨、指责的情形并不少见，但实际上，业主和物业并不是对立关系，业主和物业闹得不可开交的小区，基本上日常管理都是一团糟，两败俱伤。

《条例》第四章为前期物业管理相关规定，第五章为物业管理服务相关规定，第六章为物业安全管理与使用维护相关规定，第七章为物业保修金与物业专项维修资金相关规定，总共十章的条例，近半都与物业服务企业有关，可见物业服务企业的重要性和关注度。

“实际管理过程中，不少业主认为物业只是服务业主的，没有行政管理权，当物业人员上门劝说他们不要圈占公共绿地、高空抛物、飞线充电时，有些人不以为然，依旧我行我素，给物业服务工作带来不小的阻力。”西区某物业公司石经理说，《条例》中对于高空抛物、飞线充电、侵占绿地等行为都予以明令禁止，而且赋予物业服务企业劝阻、制止及上报的权利，对劝阻、制止无效的，物业服务企业应当及时报告有关主管部门，依法依规查处。

石经理说，有了明确的法律依据，在今后的物业管理中，物业服务企业有法可依，有利于今后工作的开展。“《条例》中还有一项，鼓励物业服务与养老服务相结合，支持有条件的物业服务企业开展养老服务业务，引导物业服务企业通过智慧化服务平台提供助餐、助行、护理、家庭保洁、代购代缴等形式多样的服务。物业服务企业可以按照有关规定申请相应优惠扶持政策。”石经理认为这条规定对物业服务企业是一个机遇和挑战，更是今后工作的一个方向，需要在实践中不断摸索，不断拓展物业服务企业的服务边界，助力全民美好幸福生活的打造。

管理方：完善配套制度，推进《条例》实施

市房屋征收与住房保障管理中心物业管理部门负责人张鑫说，物业管理涉及千家万户，事关业主生活品质、城市安全运行和社会稳定。可以说，是一件上级有要求、群众有期盼、现实有需要的关键“难事”、民生“大事”。

我市物业管理历经20多年的发展，在维护人居环境、提供社会就业、参与社区建设等方面发挥了积极作用。伴随着我市城市化进程的加快，房地产开始进入存量房时代，其重心逐步由“建”向“管”的阶段转移。由于部分业主花钱买服务的意识不强、个别物业企业服务质量不高、维修责任界定不清、加上开发商遗留问题不少，导致物业服务领域的矛盾纠纷多发，呈现常态化、多元化态势，陷入物业管理恶性循环的怪圈。提高住宅小区物业服务质量、规范物业管理已成为社会各界和广大人民群众的强烈呼声，迫切需要通过地方立法进一步规范我市物业管理工作，加快物业管理法治化进程，提升物业管理服务水平。

张鑫表示，《徐州市住宅物业管理条例》的颁布实施，对于推动我市物业管理法治化、规范化具有重要意义。本次立法坚持以问题为导向，体现以人民为中心，聚焦业主关注的热点难点问题，特别是在业主委员会的成立与监管、物业服务质量与收费、物业安全管理与使用维护、突发事件应对等方面进行了具体规范；进一步保障和规范业主自治，规范物业服务行业的经营行为，加大物业管理法律法规的宣传和培训力度，有效化解因信息不对称而产生的物业矛盾纠纷。

《徐州市住宅物业管理条例》进一步压实了物业服务企业的安全管理责任。针对住宅小区内业主反映较多的违章搭建、高空抛物、飞线充电等问题设定了16项禁止行为，解决执法进小区难的问题，《条例》还规定街道办事处应当依法建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。《条例》强化了党建引领，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局。

此次出台的《条例》立足解决城市管理和人民群众关注的焦点、热点、难点问题，围绕物业管理的物业服务、监督保障、法律责任等内容，厘清了职责，明确了要求，界定了罚则，将进一步提升我市城市品质、塑造城市形象、改善人居环境，对推动物业管理法治化、规范化具有重要的意义。相信《条例》的发布施行，必将满足人民群众对高品质美好生活的期待，必将更好推动实现社会高效能治理，必将更好助推我市物业管理行业高质量跨越式发展。

据介绍，下一步，市住建局将在市政府的指导下，积极配合相关单位完善《条例》的各项配套制度，强化宣传引导，推进《条例》的贯彻实施。